Vendre sa maison pour l'achat d’une nouvelle résidence principale

Vendre avant d’acheter ou acheter avant de vendre ?

Ça y est, vous avez décidé de changer de résidence principale. Vous souhaitez acheter une nouvelle maison ou un nouvel appartement et vendre votre logement actuel. Dans quel ordre faire les choses ? Partir à la recherche d’un appartement ou d’une maison, l’acheter et vendre ensuite votre ancien bien immobilier ? Ou bien vendre votre appartement ou votre maison et acheter ensuite en connaissant votre véritable budget ?

La décision n’est pas toujours facile à prendre. Voici une revue des avantages et des inconvénients des deux possibilités qui s’offrent à vous pour l’achat d’une nouvelle résidence principale. Vous pourrez ensuite décider de l’ordre à suivre en fonction de votre situation personnelle.

Acquérir un nouveau logement avant revente : le crédit relais

Pour pouvoir acheter une maison ou un appartement avant d’avoir revendu votre logement actuel, il vous faut assumer financièrement la transition. En fonction de votre situation, vous aurez plusieurs possibilités :

• Vous avez déjà un crédit immobilier en cours sur votre logement actuel. C’est le cas le plus classique. Dans ce cas, à moins d’avoir de forts revenus ou un apport personnel très conséquent, vous serez contraint de souscrire un prêt relais.
• Vous êtes pleinement propriétaire de votre logement actuel. C’est-à-dire que vous n’avez plus d’emprunt immobilier pour cet appartement ou pour cette maison. Vous avez donc la possibilité de souscrire un crédit immobilier classique ou de souscrire un crédit relais. L’avantage du prêt relais c’est qu’il permet de ne pas avoir d’indemnités de remboursement anticipé (IRA) à payer.

Le prêt relais est un crédit spécifique à ce type de besoin. Il permet de financer l’achat de sa nouvelle résidence principale en se basant sur la future vente de votre appartement ou maison actuel. Seulement c’est une opération financière à ne pas prendre à la légère. Les crédits relais sont une source des plus graves problèmes financiers s’ils sont mal ajustés.

Chaque banque en France peut vous proposer un financement adapté pour un projet de ce type. C’est un moyen classique pour un propriétaire de financer une acquisition en prévision de la vente d’un premier bien.

L’avantage d’acheter avant de vendre, c’est que vous pouvez emménager dans votre nouveau logement dès que celui-ci est acheté et ensuite vendre l’appartement ou la maison qui ne vous sert plus. La transition d’une maison à une autre est alors beaucoup plus simple avec un simple déménagement d’une habitation à l’autre, surtout s’il y a un changement de région.

Nous avons vu ici comment acheter une maison avant de vendre la sienne. Nous allons ensuite voir comment faire si je vends ma maison avant d’en acheter une autre.

Découvrez le niveau actuel des taux de prêt relais en 2024.

Vendre avant d’acheter : où habiter pendant la période de transition ?

Si vous vendez avant de vous procurer un nouveau bien, c’est une solution moins risquée financièrement. En effet, lorsque vous avez vendu votre ancienne maison ou votre ancien appartement, vous connaissez exactement le prix de vente et vous avez l’argent disponible pour un nouvel achat. Vous connaissez donc votre budget réel et pouvez donc acheter en toute connaissance de cause.

Si sur votre ancien bien vous avez encore un crédit habitat en cours et que son taux est intéressant, il peut être intéressant de voir avec votre banquier si vous pouvez le conserver pour votre nouvelle résidence principale (pas de nouveaux frais de dossier, pas de frais de mainlevée d’hypothèques, etc.). Pour cela, renseignez-vous sur le transfert d’un prêt immobilier. Dans le cas contraire, préférez solder votre crédit.

Consultez également notre article sur quoi faire de votre crédit immobilier en cours en cas de vente ?

Par contre, lorsque vous avez vendu et que vous n’avez pas encore trouvé votre nouvelle résidence principale, vous devez trouver un moyen de vous loger temporairement. Il n’est pas toujours évident de faire coïncider l’achat d’un nouveau logement et la vente de l’ancien pour pouvoir déménager de l’un à l’autre directement.

Un passage par la case location avec éventuellement le recours à un garde-meuble peut être une approche intéressante. Cela vous laisse quelques semaines ou mois pour prendre le temps de faire un bon achat.

Si vous optez pour cette solution, essayez de trouver une maison ou un appartement à louer dans le quartier ou la ville où vous souhaitez acheter. Cela vous permettra de confirmer que ce lieu de vie correspond bien à vos attentes et éventuellement de pouvoir en changer facilement tant qu’il en est encore temps…

Il est également possible de demander une vente longue à votre acheteur. Tout dépend si vous êtes en position de force dans les négociations selon votre marché local. Si vous n’avez pas de mal à trouver un acquéreur pour votre ancienne maison, il est possible de négocier un délai pour la vente définitive plus long avec une clause suspensive adaptée. De 6 mois par exemple. Normalement, il faut environ un délai de 3 mois pour vendre une maison. C’est le seul moyen de le faire plus ou moins simultanément.

Quelles sont les étapes pour vendre sa maison avant d’en acheter une autre ?

Voici quelques conseils sur les différentes étapes que vous allez devoir suivre pour cette démarche. Sur Immobilier Danger, vous trouverez de nombreuses informations, des conseils indépendants et des services pour vous aider dans ce projet de changement de résidence principale.

Vous réfléchissez à mettre en location votre premier bien plutôt que de la vendre ? Réfléchissez bien à tout ce que cela implique avant de décider s’il faut vendre ou louer. Cela change des choses importantes comme l’impôt sur la plus-value immobilière future.

Vendre sa résidence principale

La 1ère étape va consister à faire estimer votre maison ou votre appartement. Il y a plusieurs façons de le faire :

• Soit-même avec l’aide de base de données sur les prix comme la base DVF.
• Avec une estimation en ligne qui vous donne une fourchette indicative
• Par l’intermédiaire d’un ou de plusieurs professionnels (notaire, agent immobilier, expert indépendant, etc.).

Vous avez la possibilité de vendre sans agence en tenant compte de la disponibilité et des démarches que cela va vous demander. Sinon, vous pouvez faire appel à une agence immobilière ou à une étude de notaire qui fait de la vente. Le prix varie fortement d’une enseigne à une autre. Il y en a avec un coût fixe abordable et d’autres avec des frais pouvant représenter jusqu’à 6 à 8 % du prix du bien (4,8 % en moyenne). Pensez à comparer les frais d’agence pour une vente.

Il faudra ensuite suivre les autres étapes de la vente d’un bien immobilier : communiquer sur le bien à vendre (annonces, panneau, etc.), faire des visites, gérer les contacts avec les acquéreurs, négocier le prix et les conditions, signer un compromis de vente chez un notaire.

Dès que vous avez signé un compromis de vente et que le délai de rétractation de l’acheteur est passé, vous connaîtrez précisément le montant que vous allez percevoir, une fois déduit les frais de vente d’une maison et le solde de votre crédit immobilier.

Parmi les choses à payer pour vendre votre logement actuel, il y a notamment les diagnostics immobiliers obligatoires pour une vente en plus de la commission d’agence immobilière si vous y avez recours et d’autres éléments.

Acheter une nouvelle maison

Grâce au montant restant de votre vente, à votre éventuel apport personnel complémentaire et à votre capacité d’emprunt actuel,  vous allez pouvoir définir précisément votre budget maximum avec les frais de notaire. Il faudra déduire ces derniers de votre budget pour connaître votre budget frais de notaire inclus et commencer la recherche de la nouvelle maison à acheter. Pour connaître le montant estimatif, utilisez notre simulateur de frais de notaire.

Vous pouvez ensuite suivre notre guide sur comment acheter une maison en 9 étapes.