Comment acheter plusieurs appartements pour les mettre en location ?

Stratégie d’investissement : définir vos objectifs de placement immobilier

Une bonne stratégie pour développer son patrimoine financier est de répartir ses investissements sur différents supports. En France, l’immobilier reste le placement privilégié. Attention tout de même à ne pas consacrer une part trop importante de votre patrimoine à l’immobilier sous peine d’être trop exposé aux risques de baisse des loyers ou de chute de la valeur de votre appartement ou maison.

Pensez donc également à répartir vos placements sur d’autres supports (Livrets sans aucun risque, assurance vie, bourse, or, compte à terme, cryptomonnaies, etc.).

La répartition de votre patrimoine sur différents supports de placement se fera en fonction de la mesure des risques que vous êtes prêt à prendre et de vos objectifs patrimoniaux (complément de revenu, préparation retraite, etc.).

Une fois que vous avez défini le pourcentage de votre patrimoine qui peut être investi dans l’immobilier, il vous faudra déterminer quoi et où acheter. Pour cela vous devez étudier la rentabilité d’un achat pour louer et mesurer le risque encouru.

Comment investir dans des appartements en France ?

Il y a différentes questions à se poser avant de vouloir investir dans plusieurs biens immobiliers.

Résidence principale

Même s’il est possible de faire de l’investissement immobilier en étant locataire selon votre situation personnelle, la première démarche va être d’acquérir sa résidence principale car cela présente de nombreux avantages de l’impôt. En effet, en plus des aides de financement comme le PTZ, il est possible de bénéficier d’une exonération de plus-value et encore d’autres avantages fiscaux en achetant son propre logement.

Seulement il n’est possible que d’avoir une seule résidence principale. L’étape suivante va être d’investir dans d’autres appartements pour les louer.

Comment obtenir de votre banque un crédit pour chaque projet ?

Le financement de différents logements va être le point sensible. En effet, vous pouvez être rapidement limité par votre capacité d’emprunt et notamment par votre taux d’endettement par rapport à vos revenus. Vous trouverez toutes les informations nécessaires dans notre dossier sur un crédit pour un investissement locatif. Chaque banque est désormais contrainte par le HCSF et la banque de France à imposer un minimum d’apport personnel et à limiter l’endettement et la durée des crédits.

Ainsi, il devient plus difficile de faire un investissement locatif sans apport. Pour avoir une réponse positive des banques, mieux vaut donc financer son bien par un minimum d’apport. Cela permettra en plus d’avoir un taux d’intérêt un peu plus bas. Pour trouver le bon équilibre, regardez s’il faut payer cash ou faire un prêt pour un investissement immobilier.

La solution pour enchaîner les prêts peut être de chercher à augmenter votre cash flow par exemple en souscrivant un crédit plus long, même si cela diminue le rendement. De quoi conserver une capacité d’emprunt suffisante pour un autre projet.

Financer à plusieurs : SCI ou indivision ?

Un investisseur va donc être limité dans ses opérations immobilières par ses revenus. Il est alors possible d’investir à deux ou trois personnes. Pour cela, il conviendra de se poser la question de créer une SCI (une société civile immobilière) pour la gestion de ses investissements immobiliers ou de rester en indivision.

Pour vous faire une idée de l’intérêt d’une société civile immobilière ou d’une indivision, consultez les avantages et les inconvénients d’une SCI. Cela présente un réel intérêt, mais le coût d’une SCI est bien plus élevé. Découvrez également notre article dédié « Indivision ou SCI pour votre achat« .

Immeuble de rapport

Une manière rapide d’acquérir plusieurs logements d’un coup et d’investir dans un immeuble de rapport. Il s’agit d’un bien qui comporte plusieurs lots à mettre en location. Cela peut procurer plus d’avantages que d’inconvénients pour parvenir à vos objectifs.

Gestion de l’impôt et des travaux

L’impôt sur les revenus fonciers peut rapidement être important. C’est un élément à prendre en compte dans vos calculs de rentabilité. Parfois, lorsqu’un bien à un rendement insuffisant net d’impôt, il faudra songer à sa vente.

Cependant, certains dispositifs permettent également de réduire vos impôts lorsque vous achetez un appartement neuf sous certaines conditions. Consultez le guide de la loi Pinel 2024 pour en savoir plus.

En outre, il faudra garder une capacité financière suffisante pour faire face aux différents travaux que vous aurez besoin de réaliser dans ces appartements.

Besoin d’aide pour réaliser ses investissements ? Regardez comment vous faire accompagner par une société d’investissement locatif clé en main et combien cela coûte pour ce type de services de délégation.

Cela vous permet un gain de temps considérable. Vous bénéficiez également de toute l’expertise de professionnels de l’investissement immobilier de ce type.

Nous vous recommandons en particulier les services d’ImAvenir, de Ouiker ou encore d’Investir dans l’ancien.

Réduire le risque de vos investissements locatifs en gardant une bonne rentabilité

Le risque zéro n’existe pas, mais il existe de nombreuses pistes pour faire diminuer le risque d’un placement dans la pierre sans trop impacter la rentabilité de l’investissement :

Répartition des investissements locatifs

Si votre budget le permet, il est préférable de diversifier ses investissements immobiliers en privilégiant l’achat de plusieurs logements, afin de limiter les pertes en cas de non location ou d’impayé. La diversification peut également se faire sur l’emplacement et/ou sur le type des biens (chambre, studio, appartement, maison, parking, etc.). Ne pas se focaliser que sur des 2 pièces mais varier les tailles entre 2, 3 voire 4 pièces et plus.

Étude de la demande locative

Comme pour tout achat immobilier, l’emplacement est l’élément crucial de votre investissement. Si pour l’achat d’une résidence principale, l’achat doit se faire en fonction de vos envies et de vos besoins, pour un achat locatif, il est impératif d’étudier en détails la demande locative ou de souscrire une assurance contre les vacances locatives.

Privilégiez les villes, les quartiers où la demande de location est soutenue, étudiez les types de biens concernés et les prix de location pratiqués. Fuyez les 60 villes saturées en logements en loi Scellier ou en loi Robien où l’offre de location est beaucoup plus forte que la demande. Cela sera également le cas pour le dispositif Pinel.

Vous pouvez également avoir une stratégie de diversification sur les types de villes (Paris, autres grandes villes comme Lyon ou Bordeaux mais aussi plus petites agglomérations, etc.)

Acheter à prix bas

La rentabilité dépend fortement de la somme investie, c’est-à-dire du prix du logement que vous allez acheter pour louer. Et la probabilité de louer 100% du temps devient forte si le loyer demandé est raisonnable. Vous devez donc acheter vos biens locatifs au bon moment, cela vous permettra de pouvoir pratiquer des loyers attractifs tout en dégageant une rentabilité intéressante.

Les prix actuels de l’immobilier baissent, des opportunités intéressantes vont se présenter mais attention à ne pas se précipiter car la baisse de l’immobilier devrait se poursuivre.

État du logement et budget entretien / rénovation

L’achat d’une maison ou d’un appartement, même pour du locatif, entraine des frais d’entretien et de rénovation. Attention à la qualité du bien acheté et aux travaux à prévoir (électricité, chauffage, mais aussi rénovation d’ascenseur, ravalement de façade, etc.). Un budget doit donc être prévu pour conserver son patrimoine locatif en bon état.

Les mises aux normes de conformité et environnementales, ainsi que les diagnostics immobiliers vont se multiplier dans les années à venir, c’est un point à ne pas négliger lors du choix du logement sur lequel vous allez investir.

Assurance loyer impayé

Si un choix judicieux d’emplacement et de prix de location peut vous permettre d’éviter de ne pas trouver de locataire, personne n’est à l’abri d’un mauvais locataire qui ne payerait pas son loyer. Pour couvrir ce risque, il est possible de souscrire une assurance loyer impayé. Cette assurance fera légèrement diminuer le rendement de votre placement mais contribuera à fortement diminuer le risque d’un placement locatif à perte.

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Rendement intéressant sans défiscalisation

Si vous êtes fortement imposé, vous rencontrerez différentes solutions d’investissements locatifs défiscalisés qui peuvent paraître très intéressantes. Pourtant, les avantages fiscaux comme la défiscalisation Pinel présentent de nombreux pièges et peuvent s’avérer de très mauvais placements. Pour s’assurer de la qualité d’un achat locatif défiscalisé, privilégiez les achats qui sont intéressants sans la carotte fiscale.

Cette dernière ne doit être vue que comme un bonus supplémentaire… Pour en savoir plus sur les rentabilités possibles, découvrez les rendements locatifs des 100 plus grandes villes en France.

Découvrez comment bien acheter pour louer en 2024. Apprenez notamment à vérifier que votre investissement sera rentable.