Acheter un logement moins cher, c’est possible !

Le prix d’achat : LE critère déterminant

En pleine flambée des prix immobiliers entre 2001 et 2007, il y avait très peu de négociations sur les prix des biens immobiliers que demandaient les vendeurs. En effet, la demande était telle que même en surévaluant un peu leur bien par rapport aux prix du marché, les vendeurs trouvaient facilement un acquéreur. Seulement, ce temps-là est révolu. Non seulement les prix sont plutôt en pente descendante, mais on assiste surtout depuis quelque temps à un changement du rapport de forces entre l’offre et la demande. Quand il y a plus de vendeurs que d’acheteurs, comme c’est le cas en 2016, ce sont les acquéreurs qui ont la main pour influer sur les prix.

En outre, certains agents immobiliers recommandent à leur client d’ajouter une marge de négociation de 5 à 10 % par rapport au prix qu’ils espèrent. Et certains vendeurs de particulier à particulier en font autant. Ceux qui payent donc le prix demandé sans négocier au minimum 5 à 10 % du prix se retrouvent à surpayer leur logement par rapport à ce qu’était prêt à consentir le vendeur. Et donc la plupart du temps, ils achètent au-dessus des prix du marché.

Nous avons vu dans notre précédent article « De combien peut-on négocier le prix affiché d’une maison ou d’un appartement ? » que les différences entre les prix demandés par les vendeurs et ceux réellement actés dans les actes définitifs de vente pouvaient être très importantes. C’est d’autant plus vrai dans le contexte actuel où la majorité des vendeurs campent sur des prix rêvés et non réalistes par rapport au marché actuel.

Pour acheter un logement moins cher, l’étape la plus importante est donc de fortement négocier le prix des biens immobiliers. Une fois que vous avez enlevé la marge déjà prévue par le vendeur (de 5 à 10 %), c’est là que commence la vraie négociation. N’oubliez pas que dans le contexte actuel, c’est l’acquéreur qui est en position de force. C’est donc à vous de travailler pour trouver un vendeur qui accepte vos conditions de prix.

Ces efforts verront leur résultat se décupler sur l’ensemble des coûts d’un achat. En effet, la plupart des autres frais pour un achat immobilier sont proportionnels au prix d’achat. Chaque centaine ou millier d’euros en moins sur le prix d’achat permet en plus d’économiser sur chacun des autres frais. Au final, cela génère des économies très importantes. Pour illustrer cela, regardez comment une baisse de 10 % peut réduire le coût d’achat d’un logement de plus de 20 %.

Une fois que vous aurez négocié correctement le prix d’achat, il y a encore de nombreux éléments sur lesquels vous pouvez jouer pour réduire le montant de la facture totale de votre acquisition.

Comment réduire les frais d’acquisition (agence, notaires, etc.) ?

Pour commencer, il y a des frais auxquels vous ne pourrez pas échapper. Ce sont les taxes et impôts que vous devez payer pour chaque transaction immobilière. C’est ce qui rentre dans le calcul des frais de notaire. C’est effectivement le notaire qui collecte les droits de mutation pour l’État et les collectivités. Il faut également rémunérer le travail du notaire.

Les frais de notaire se calculent en fonction du prix d’achat. Pour un logement ancien, c’est de 7 à 8 % du prix. Si vous avez bien négocié, vous en avez donc déjà réduit un peu le coût. Néanmoins, il existe également des points à surveiller pour éviter de payer trop de frais de notaire inutilement.

De plus, si vous passez par un intermédiaire pour acheter ce logement, comme une agence immobilière dans la plupart des cas, vous pouvez négocier la commission de l’agence. En effet, les agences immobilières sont libres de fixer le tarif qu’elles souhaitent sur une vente. Pour faire accepter plus facilement votre négociation sur le prix « frais d’agence inclus », vous pouvez également négocier avec l’intermédiaire pour qu’il revoit sa commission à la baisse. Pour un agent, il est préférable de percevoir des frais plus faibles que de ne rien percevoir du tout si vous renoncez à acheter ce bien à cause du prix global trop élevé… Pour éviter ces frais, le plus simple est encore d’acheter de particulier à particulier.

Bon à savoir avant de payer un achat immobilier avec du liquide.

Trouver le meilleur financement au meilleur prix

Récapitulons : vous avez fortement négocié le prix de votre logement. Vous avez également veillé à limiter au maximum les frais d’acquisition. Vous êtes donc sur le bon chemin pour que votre achat immobilier vous coûte moins cher.

Néanmoins, il reste encore une étape très importante à gérer : le financement de cet achat. Là aussi il peut y avoir des écarts très importants sur le coût total de votre financement si vous n’y prêtez pas suffisamment attention.

Pour vous aider à vous y retrouver et à réduire au maximum le coût des frais de financement (intérêts d’emprunt, frais de dossier, frais de garantie, mais aussi assurances de prêt, etc.), voici notre guide du crédit immobilier. Vous y trouverez de nombreux conseils simples à mettre en œuvre pour optimiser tout cela et économisez 100, 1 000, voire plus de 50 000 € sur le coût total de votre financement.

Il y a de nombreux éléments qui coûtent dans un crédit immobilier. Seulement, en apprenant comment tous ces frais sont calculés par les banques, il est possible d’identifier des solutions pour en réduire fortement le coût. Notre guide vous montre pas à pas comment tout cela fonctionne et comment vous pouvez faire pour limiter les frais sur chacune des composantes de votre financement.

Vous n’aurez plus ensuite qu’à trouver la banque qui vous propose les meilleures conditions de financement pour mettre en place tout cela. Mettez les banques en concurrence pour votre prêt immobilier avec vos conditions optimales.

D’autres astuces pour acheter moins cher

Tous les points vus ci-dessus peuvent s’appliquer sur n’importe quel type d’achat immobilier. Néanmoins, dans certains cas, il est possible d’aller encore plus loin dans la réduction du coût d’achat de votre logement. En voici quelques-uns :

• Acheter aux enchères : des ventes de biens immobiliers aux enchères ont lieu régulièrement dans toutes les régions. C’est parfois l’occasion de faire de très bonnes affaires en obtenant un logement à un prix sous-évalué par rapport au prix du marché. Cela nécessite néanmoins de très bien connaître son marché immobilier local et le fonctionnement des enchères immobilières pour ne pas se faire avoir et surpayer une maison ou un appartement par rapport à sa valeur réelle.
• Les biens qui demandent beaucoup de rénovation : si vous êtes un très bon bricoleur et que vous avez du temps (ou que vous connaissez de très bons artisans), vous trouverez plus facilement des biens qui nécessitent d’importants travaux. En règle générale, la concurrence pour acheter ce type de logement est beaucoup moins importante. Il y a donc plus de marges de négociation. Attention tout de même à bien évaluer le montant des travaux pour s’assurer que le prix d’achat que vous allez proposer donne un coût global (achat + travaux) bien inférieur à l’achat d’un même bien déjà rénové.
• Privilégiez les vendeurs contraints : certains vendeurs peuvent se permettre d’attendre des mois voire des années avant de trouver un acquéreur. Seulement, dans certaines situations, les vendeurs sont beaucoup plus contraints par le temps (succession, divorce, mutation, etc.). Dans ces situations-là, les vendeurs seront forcés de ne pas surévaluer le prix de leur bien par rapport au prix du marché pour être sûr de le vendre rapidement, ils pourraient même être beaucoup plus à l’écoute d’une négociation basse. Découvrez comment identifier les vendeurs pressés pour mieux négocier.

Pour bien acheter dans l’immobilier, il est primordial de bien connaître son environnement économique et les grandes tendances du secteur. Téléchargez gratuitement notre guide de l'achat immobilier en 2024 pour retrouver toutes nos informations sur l’immobilier en 2024, les changements en cours et les conseils indispensables à connaître.