Calcul d’une révision de loyer : des exemples

Des règles à appliquer pour réviser un loyer

Un propriétaire bailleur ne peut pas augmenter le loyer du bien immobilier qu’il loue comme il le souhaite. Il doit respecter des limites de revalorisation fixées par l’indice de référence des loyers.

Nous n’allons pas revenir sur ces points déjà abordés mais détailler ici les calculs qui permettent de calculer le nouveau montant d’un loyer à partir de l’IRL. Pour obtenir plus d’informations sur la révision d’un loyer, consultez les dossiers suivants :

• Augmentation des loyers : comment ça marche ?
• Évolution de l’indice de référence des loyers de 2004 à 2024.

Calcul d’une augmentation annuelle de loyer classique

Dans le cas le plus courant, le propriétaire bailleur augmente annuellement le loyer en se basant sur l’augmentation de l’indice de référence des loyers. Si entre l’année N et l’année N+1, l’IRL augmente de X %, alors l’augmentation maximale du loyer possible sera de X % au cours de l’année N+1. On peut alors calculer le prorata du montant.

Par exemple : L’indice des loyers du 4ème trimestre 2023 est de 142.06. Celui du 4ème trimestre 2022 était de 137.26. L’IRL a donc augmenté de 3.50 % entre le 4ème trimestre 2022 et le 4ème trimestre 2023. Sur tous les baux de location qui se basent sur l’indice du 4ème trimestre, un propriétaire pourra demander courant 2023 un loyer revalorisé de maximum 3.50 %.

Ainsi, Mr Dupont qui payait un loyer de 800 € au 1er mars 2023, devra payer un loyer de 800 € * « IRL T4 2023 » / « IRL T4 2022 », soit 828 € à partir du 1er mars 2024 si son propriétaire décide d’appliquer une augmentation du loyer aussi forte que cet indice.

Comment calculer la révision d’un loyer à partir de n’importe quel indice ?

Comment se passe l’augmentation de loyer quand celle-ci n’a pas été faite pendant plusieurs années ?

Avant, un propriétaire bailleur pouvait augmenter d’un seul coup le loyer en répercutant l’intégralité de l’augmentation de l’indice de référence des loyers depuis sa dernière revalorisation (ou la signature du bail, s’il n’y a jamais eu de revalorisation). Désormais, un bailleur ne peut plus augmenter son loyer que sur la dernière revalorisation annuelle.

Autrement dit, prenons le cas d’un bail signé le 1er juillet 2021 qui se base sur l’IRL du 1er trimestre 2021. Le loyer est alors de 500 €. Au 1er juillet 2023, le propriétaire décide de revaloriser ce loyer. Avant, il avait alors la possibilité de l’augmenter autant que l’IRL entre ces deux dates.

Le calcul du nouveau loyer maximum était le suivant :

500 € * IRL du 1er trimestre 2023 / IRL du 1er trimestre 2021 = 500 € * 138.61 / 130.69 = 530,30 €.

Soit une augmentation du loyer de 6.06 % en 2 ans.

Désormais, depuis que la loi ALUR est entrée en application le 27 mars 2014, il ne peut plus l’augmenter que sur la révision entre 2022 et 2023. Les autres révisions sont perdues et cela aussi bien pour les nouveaux contrats signés à partir de cette date que pour les anciens.

En outre, s’il le bailleur ne fait la demande de révision du loyer qu’au 1er novembre 2023, il ne pourra plus réclamer le surplus de loyer qu’il aurait pu réclamer depuis le 1er juillet (soit 4 mois d’augmentation).

MODELE DE CONTRAT DE LOCATION >>

Un propriétaire pouvait exiger le paiement des augmentations non appliquées pendant 5 ans !

Mise à jour : depuis 2019, ce délai est réduit à 1 an seulement. Au-delà d’un an le propriétaire bailleur n’est plus en droit d’appliquer la révision du loyer pour l’année écoulée.

Si votre propriétaire n’applique pas chaque année la revalorisation du loyer, il était en droit de vous réclamer à tout moment les augmentations de loyer qu’il aurait pu percevoir pendant 5 ans. Ceci n’est plus valable depuis l’entrée en application de la loi ALUR.

Par exemple, dans le cas cité ci-dessus, le propriétaire aurait pu réclamer le surplus de loyer non perçu entre le 1er juillet 2022 et le 1er juillet 2023. En calculant les loyers comme s’ils avaient été revalorisés chaque année, on se rend compte qu’un montant de 148.80 € peut être réclamé.

Pour être sur de ne pas avoir de très mauvaises surprises après un « cadeau » de non-revalorisation chaque année, il fallait faire signer chaque année à votre propriétaire une déclaration comme quoi il renonce définitivement à réclamer cette augmentation de loyer pour l’année en cours.

Ainsi votre propriétaire pourra fixer votre nouveau loyer en se basant sur le calcul de l’IRL dernièrement revalorisée mais il ne pourra plus vous demander d’être dédommagé sur les 5 dernières années…

C’est l’un des changements majeurs apportés par la loi ALUR, mais celui-ci a été beaucoup moins médiatisé que l’encadrement des loyers, la GUL, etc.

Apprenez à négocier un loyer à la baisse ou une non augmentation.

Comment réviser un loyer qui n’a jamais été révisé ?

Normalement, un propriétaire bailleur ne peut désormais augmenter son loyer que d’une année sur l’autre, sans reporter les augmentations permises par l’indice de référence des loyers et qu’il n’avait pas appliqué.

Seulement, dans certains cas, le prix des locations n’a pas été révisé depuis plusieurs années, voire il n’a jamais été révisé depuis la signature du contrat locatif. Une procédure permet de réviser le loyer pour le ré-évaluer selon les prix du marché actuel.

Il faut pour cela que le propriétaire bailleur puisse prouver que le loyer de son logement en location est sous-évalué. Il y a également des délais à respecter pour prévenir le locataire suffisamment tôt et lui demander son accord pour cette forte révision comme indiqué dans notre guide sur l’augmentation de loyer.