Charges locatives

Les charges locatives de votre appartement ou de votre maison

De manière générale, le propriétaire est censé payer tous les travaux importants et les rénovations lourdes. Cela fait partie des frais supplémentaires à prévoir quand on devient propriétaire.

Le locataire lui doit financer l’entretien courant et les petits travaux. Ce dernier doit également prendre en charges différents éléments qu’il utilise pour se loger (chauffage, eau, etc.).

Les charges de location viennent s’ajouter au loyer. Celles-ci étant, non négligeable, vérifier bien leurs montants moyens avant de choisir votre location. Le montant, fixe ou révisable, doit être inscrit dans le bail de location.

Assurez-vous également de tout ce que contiennent ces charges. Par exemple dans certains immeubles il y a un chauffage collectif. Le paiement de la facture de chauffage est alors inclus dans vos charges locatives. En revanche, dans d’autres immeubles, le chauffage est individualisé et non pris en compte. C’est au locataire de prévoir, en plus, le paiement des factures de chauffage. C’est généralement le cas pour un chauffage électrique.

Lorsque vous recherchez une maison ou un appartement pour une location, il faut donc comparer les prix en comptant « loyer hors charges » + « charges locatives » + « frais de fonctionnement de base non inclus (électricité, eau, etc.) ».

Calcul des charges locatives

Le calcul des frais de location doit se faire régulièrement. Si le locataire paye chaque mois un montant estimé (on parle alors de provisions pour charges voire d’avances), alors le propriétaire doit effectuer au moins une fois par an une régularisation en détaillant, factures à l’appui, les divers montants demandés au locataire.

Pour éviter de fortes différences entre ce que le locataire à payer et ce qu’il aurait dû payer, il est recommandé de régulariser régulièrement ces charges de location. Pour en savoir plus, consultez notre article sur la régularisation des charges de location.

En outre, aucune majoration de provision de charge ne peut être demandée par un propriétaire sans régularisation des charges dues.

Enfin, il est possible mais moins courant de déterminer un montant fixe et inchangé de charges pour le locataire. Il faut alors inscrire cette somme forfaitaire dans le contrat de location. Cela présente le risque de ne pas pouvoir être révisé en cas d’écart important avec la réalité des coûts générés.

De nombreux litiges entre propriétaires et locataires au sujet des charges locatives apparaissent chaque jour. Ces litiges sur charges locatives peuvent être portés devant la commission départementale de conciliation.

Un propriétaire et un locataire peuvent revenir jusqu’à 3 ans en arrière pour contester le calcul des coûts et demander rectification pour les contrats depuis la loi ALUR.

Répartition du paiement de ces frais

Les charges locatives incluent ces 8 grandes catégories de frais :

• Assistance au déplacement dans l’immeuble tels que les ascenseurs ou les montes-charges : électricité de fonctionnement, frais de dépannage (hors réparation), entretien courant…
• Entretien de l’intérieur des parties communes : ampoules, peintures, sols, nettoyage…
• Entretien de l’extérieur des parties communes : espaces verts, voies de circulation, aire de stationnement, aires et équipements de jeux…
• Eau et chauffage : eau froide, eau chaude et chauffage pour les logements privatifs comme pour les parties communes.
• Installations individuelles : contrôle des raccordements d’eau, réglage de débit et température de l’eau chaude sanitaire, contrôle de l’alimentation des chauffe-eau électriques…
• Produits d’hygiène : vidange et entretien des fosses, produits de désinfection et de désinsectisation…
• Entretien et dépenses de fonctionnement des équipements du bâtiment : ramonage des conduits de ventilation, interphone, ventilation mécanique…
• Impôts et redevances : taxe de balayage, redevance ou taxe des ordures ménagères (TEOM)… Découvrez quels sont les impôts à payer par un locataire.

Répartition des paiements entre propriétaire et locataire

La liste des charges locatives récupérables pour un propriétaire est fixé par un décret (Décret du 26/8/1987 – Legifrance). Seuls les éléments figurant dans ce décret peuvent être réclamés à un locataire.

Il y a donc différents frais qui restent à la charge du propriétaire bailleur. Ce sont des éléments à prévoir pour gérer le budget de son investissement locatif et bien calculer sa rentabilité réelle après les frais et les impôts.

À noter, en cas de logement locatif non loué pendant une période (cas du logement vacant), le propriétaire bailleur peut ajouter ces charges supplémentaires à ces frais déductibles des impôts sur les revenus fonciers.

En outre, les quittances de loyer doivent contenir la provision pour charges. Elles servent à justifier, en plus du paiement du loyer, le montant provisionnel de charges locatives que vous avez déjà payé.

Pour réduire le montant des charges locatives, appliquez ces 12 astuces pour réduire les charges de copropriété.

Retrouvez tous nos informations sur la régularisation des charges locatives.