Charges non imputables au locataire

Locataire ou propriétaire : qui paye quoi dans les charges locatives ?

Dans la vie d’un logement, il y a différents frais à payer. Que ce soit pour son utilisation au quotidien (eau, énergie pour le chauffage ou la cuisson, électricité, gestion des ordures etc.), pour son entretien courant (du remplacement d’une ampoule qui ne fonctionne plus au coup de peinture à rafraîchir) et de son amélioration (meilleure isolation, ajout de placard, rénovation d’une salle de bains, etc.). Lorsque vous êtes le propriétaire du bien dans lequel vous habitez, il n’y a pas de questions à se poser. C’est toujours vous qui payez. Par contre, lorsqu’il y a un propriétaire bailleur et un locataire distinct, il est parfois difficile de savoir qui doit payer quoi pour ces frais de logement.

Généralement, le bailleur va demander une provision pour charges locatives chaque mois avant de procéder ensuite à une régularisation des charges. Ceci pour l’ensemble des charges qu’il peut imputer à son locataire conformément à son bail de location et à la loi en vigueur sur la répartition. Ceux-ci sont définis de manière très stricte par la loi par l’intermédiaire du décret n°87-713 du 26 août 1987 que nous résumons dans notre article sur les charges locatives récupérables (est considérée comme une charge récupérable : consommation d’eau froide ou d’eau chaude, d’électricité, de combustibles, entretien et nettoyage des parties communes, entretien des canalisations, entretien et nettoyage des espaces verts, etc.).

Il faut savoir que ceci n’a rien d’obligatoire. Le propriétaire peut décider de ne pas récupérer l’intégralité des charges imputables à son locataire. Les charges récupérables par le propriétaire et dont le paiement impute donc au locataire doivent être inscrites dans le contrat de location.

Vous l’aurez compris, si une liste des charges récupérables existe, c’est parce que certaines dépenses ne le sont pas. Il y a donc des frais qui restent à la charge du propriétaire bailleur.

Liste des charges non récupérables que l’investisseur doit payer

Les textes de loi sont clairs. Tout ce qui ne figure pas dans la liste des charges récupérables du décret cité ci-dessus sont des charges non imputables à votre locataire. Pour simplifier la compréhension de ces postes de dépenses en voici les principaux :

• Frais de financement et d’assurance : Quand vous financez votre investissement par un crédit immobilier, vous ne pouvez pas reporter vos charges d’intérêts, d’assurance de prêt, de frais de garantie ou de dossier sur votre locataire. Ce n’est pas à votre locataire d’avoir à subir des frais générés par votre choix de financement. De même, les frais d’assurance habitation en tant que propriétaire non occupant sont à payer par le propriétaire bailleur. Pour minimiser ces coûts pour vous, consultez nos conseils sur le prêt immobilier. Il en va de même pour les primes d’assurance de l’immeuble ou toute assurance loyer impayé ou vacance locative.
• Certains impôts ou taxes : La taxe foncière est un impôt local qui reste à l’entière charge du propriétaire bailleur contrairement à la taxe d’habitation qui est à l’entière charge du locataire. En ce qui concerne la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), elle est récupérable que si cette taxe est dissociée dans le régime communal. Si vous ne pouvez pas distinguer le montant exact de cette TEOM de votre taxe foncière, vous ne pouvez rien demander à votre locataire. Cela va donc varier selon les communes. Cependant, la plupart des communes en France font la distinction.
• Frais administratifs : vous gardez à votre charge tout ce qui concerne des frais de gestion, honoraires du syndic ou encore d’administration. En outre, vous ne pouvez pas faire payer l’envoi de la quittance de loyer.
• Eau chaude et chauffage : tout combustible stocké reste à votre charge ainsi que les frais de modernisation ou de remplacement d’un appareil défectueux.
• Propreté : les frais de dératisation, de nettoyage de vide-ordures ou encore de nettoyage des graffitis de la copropriété ne sont pas récupérables sur les locataires.
• Certains équipements : l’achat et l’installation d’un compteur, l’achat et l’installation d’un matériel de vidéosurveillance, le remplacement ou la mise aux normes des boîtes aux lettres, etc. tous ces équipements restent aux frais du bailleur.
• Rémunération du gardien : lorsque le gardien entretien l’immeuble et sort les poubelles, le bailleur ne paye que 25 % de son salaire et de ses charges. S’il ne réalise que l’une de ces 2 tâches pour cet immeuble, le bailleur en paye 60 %. S’il n’en effectue aucune, le bailleur paye 100 % du salaire et des charges du gardien de la copropriété. En outre, si l’entretien et la sortie des poubelles sont effectués par un intervenant extérieur sans logement de fonction, 100 % de ces frais sont récupérables sur le locataire.
• Les travaux d’entretien et de rénovation : vous devez proposer un logement décent à vos locataires conformément à votre bail et à la législation. De ce fait, toutes les dépenses de travaux que vous engagez pour respecter ce critère de décence entrent dans les charges non récupérables. Pour toutes les réparations dans vos pièces ou dans la copropriété qui vont dans ce sens, le paiement est à la charge du propriétaire. Ce n’est pas récupérable sur les locataires.

A noter, les frais de rédaction de l’état des lieux lors de la signature du bail de location sont à partager entre le propriétaire et le locataire. La répartition ne peut pas être défavorable à votre locataire, c’est-à-dire qu’il ne peut pas devoir un paiement plus élevé que le votre pour cette tâche de gestion locative.

Des frais inévitables qui viennent réduire le gain de votre investissement

La plupart des frais qui incombent au propriétaire bailleur sont des dépenses importantes. C’est donc un élément important à bien prendre en compte lorsque vous choisissez d’investir dans un bien immobilier locatif.

Il ne faut pas également les prévoir dans la provision pour charges que vous demandez à vos locataires avant une régularisation chaque année. Toute charge récupérable qui n’avait pas fait partie des provisions pourra être réclamée lors de la régularisation annuelle des charges locatives en même temps que le décompte des charges réellement dues par rapport aux provisions.

Premièrement, ces dépenses vont venir réduire le montant des loyers hors charges perçu. Vous toucherez donc moins d’argent de votre location. C’est une première réduction qui vient s’appliquer au rendement brut de votre investissement (il y aura ensuite les impôts et les prélèvements sociaux sur ces revenus locatifs). En fonction des logements, des copropriétés et de leurs besoins, ces frais peuvent être très variables d’un investissement à un autre et également d’une année à une autre pour un même bien. Il ne vous restera pas toujours le même montant une fois ces charges non imputables déduites de vos loyers.

Deuxièmement, cela va impacter de temps en temps votre trésorerie. Il y a parfois des charges à payer qui sont bien plus importantes que le loyer encaissé durant un mois. C’est notamment le cas lorsqu’il y a des travaux importants à réaliser dans l’immeuble (rénovation de façade, peinture, changement du système de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire, etc.). Cela va vous demander de devoir gérer ces fluctuations de trésorerie. Prévoyez donc de la marge de fonctionnement en gardant une capacité de financement suffisante à tout moment. Et cela peut même vite prendre de l’ampleur en cas d’impayés de loyer ou de vacances locatives.

Prenez donc du temps pour éplucher le contrat d’entretien, le contrat du syndic et tout autre paiement pour la gestion de votre copropriété ou les travaux qui y sont réalisés. Cela vous évitera des surprises.

Possible de déduire ces dépenses de vos revenus fonciers au réel

Pour les propriétaires ailleurs qui ont choisi de déclarer aux impôts ces revenus fonciers sur la base du régime réel en location nue, il sera possible de les déduire de vos loyers imposables de manière à en réduire l’imposition. Vous ne payerez ainsi des impôts et des prélèvements sociaux que sur le montant que vous avez réellement gagné une fois ces charges non récupérables déduites.

Retrouvez la liste des charges déductibles de vos loyers pour les impôts. Pensez-bien à déduire toutes les charges que vous pouvez car sinon vous payerez des impôts sur ces charges…

Attention, si vous percevez des revenus locatifs sans dépasser le plafond fixé et que vos charges restent faibles, vous auriez plutôt intérêt à opter pour le régime micro-foncier qui offre un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers.

Cela fait partie des éléments sur l’immobilier à déclarer aux impôts chaque année au printemps lors d votre déclaration annuelle de revenus.

Découvrez les 6 choses à faire avant de mettre en location un logement.