Comment est calculée la valeur locative cadastrale ?

Qu’est-ce que la valeur locative cadastrale ? À quoi ça sert ?

Les communes, départements et régions doivent faire face à différentes dépenses plus ou moins importantes pour les services qu’ils rendent à la collectivité. Pour financer ces dépenses, ils se servent notamment des impôts locaux sur les propriétés bâties et non bâties comme les taxes foncières et les taxes d’habitation.

Seulement comment savoir qui doit payer combien ? Comment répartir les efforts de chaque habitant en fonction de ces moyens et de ce qu’il possède en bien immobilier ? Le calcul du montant dû pour chaque maison ou appartement en France est complexe. Cependant il débute toujours par une même base : le calcul de la valeur locative cadastrale du logement.

Le centre des finances publiques détermine la valeur d’une propriété. Elle correspond aux loyers que percevrait le propriétaire sur un an s’il mettait en location ce bien dans des conditions normales du marché. Ainsi chaque logement se voit attribuer une valeur locative et cela sert de base ensuite au calcul de la taxe d’habitation pour ceux qui habitent dans ce logement et au calcul de la taxe foncière pour ceux qui possèdent ce logement. Par exemple, pour la taxe foncière, il est retenu 50 % de la valeur locative cadastrale brute (VLC) de l’année d’imposition.

Comment est évaluée cette base d’imposition ? Quel est le calcul de la valeur locative cadastrale ?

Lorsque la construction d’un logement est achevée, le propriétaire doit déclarer auprès des services fiscaux la surface du logement ainsi que ses caractéristiques et ses dépendances (piscine, garage, abri de jardin, grange, etc.). Cette surface est alors multipliée par un tarif spécifique dans chaque commune. Celui-ci est calculé en fonction de la référence des loyers au 1er janvier 1970 et de ses révisions annuelles (voir ci-dessous).

La commission communale des impôts doit définir pour sa propre commune les « locaux représentatifs » de 8 catégories différentes allant d’un logement délabré à un logement de haut standing. Pour chacune des catégories, elle fixe ensuite un tarif au mètre carré. Cette valeur locative est calculée à partir de contrats de location représentatifs de la commune.

A noter, certains critères de « confort » étaient pris en compte à l’époque comme l’eau courante, l’arrivée du gaz et de l’électricité, le nombre de lavabos, de WC, de baignoires, de douches ou encore d’équipements de chauffage. Chaque élément de confort était retranscris en mètre carré supplémentaire et ces m² étaient ajoutés à la surface locative. On parle alors de surface pondérée. Vous pouvez trouver des explications sur la surface pondérée sur le site des impôts. Cependant, c’est désormais le cas de la très grande majorité des logements décents.

Ainsi, pour votre maison ou votre appartement, la commission communale définit à quelle catégorie elle appartient et applique le tarif au mètre carré de celle-ci à sa superficie. Vous obtenez ainsi la valeur locative cadastrale de votre logement.

Une revalorisation forfaitaire annuelle des bases locatives pour tenir compte de l’inflation

Chaque année, le gouvernement décide d’un taux d’augmentation annuelle de ces valeurs locatives. Ce taux est très proche de celui de l’inflation globale. Par exemple début 2013, les valeurs locatives ont été augmentées de 1.8 % par rapport à celles de 2012. Celles de 2014 et de 2015, de +0.9 %. Depuis 2016 et la moindre inflation, les hausses des valeurs locatives des propriétés bâties et non bâties ont été assez faibles (maximum 1,0 %).

Néanmoins, à cause d’une inflation beaucoup plus forte en 2023 que les autres années, les impôts locaux pour 2023 devraient donc connaître une forte hausse. La revalorisation des valeurs cadastrales sera automatiquement de +7.1 % pour tous cette année (après + 3.4 % en 2022). En outre, plusieurs collectivités locales ont décidé de relever fortement le taux d’imposition pour faire face à leurs dépenses.

Ces différentes augmentations depuis 1970 sont reprises pour mettre à jour l’indicateur local de base par rapport à la période de référence. On parle alors du coefficient forfaitaire d’actualisation et de revalorisation.

Des mises à jour régulières de la valeur locative cadastrale de votre bien immobilier

Le parc immobilier évolue sans cesse. Ces valeurs locatives doivent donc théoriquement être mises à jour de manière régulière en fonction de deux principaux critères :

• L’évolution de la valeur des logements dans la commune. Le prix du marché évolue continuellement et doit donc être réinterprété.
• Les changements survenus sur votre propriété : lorsque vous aménagez votre maison ou votre appartement (pièces supplémentaires par un agrandissement ou l’aménagement des combles par exemple, construction d’une piscine, etc.) il faut que la commission requalifie la catégorie de votre bien et sa surface. Cela peut également être le cas d’un changement de catégorie (exemple : un local commercial qui devient local d’habitation).

Néanmoins, ce n’est pas toujours le cas. Certains changements peuvent avoir échappé à l’administration fiscale et plus le temps passe et plus l’écart entre la valeur retenue et celle réelle du logement est grand.

La valeur locative cadastrale était autrefois utilisée par les banques pour un investissement locatif dans le calcul de votre taux d’endettement pour savoir quel loyer vous pouvez espérer de la mise en location de ce bien. Ce n’est plus le cas aujourd’hui. Il y a d’autres moyens de savoir combien vous pouvez emprunter pour un investissement locatif ou pour un achat de résidence principale ou secondaire.

Où trouver la valeur locative d’un bien ?

S’il n’est pas possible de calculer soi-même sa valeur locative cadastrale ou de vous proposer un simulateur de ce type, il vous est possible de demander à consulter la fiche d’évaluation de votre bien à votre centre des impôts fonciers.

Vous pouvez également trouver cette information sur votre avis de taxe foncière ou sur votre avis de taxe d’habitation.

Vous pouvez contester cette valeur locative auprès de l’administration fiscale. Cette dernière a un délai de 6 mois pour vous répondre. Si ce délai est dépassé, c’est que votre contestation est rejetée. Attention cependant à ne pas vous retrouver avec une forte augmentation de votre valeur locative. En effet, de nombreux biens n’ont pas été mis à jour depuis longtemps et une nouvelle évaluation pourrait ne pas vous être favorable.

Pourquoi vont-elles fortement changer dans les années à venir ?

Le gouvernement a lancé un important projet d’actualisation de toutes les valeurs locatives des locaux d’habitation en France. Les valeurs utilisées aujourd’hui sont basées sur la dernière mise à jour qui date de 1970 et des différents changements qui ont été signalés à l’administration fiscale depuis. Ces valeurs sont pour la plupart obsolètes dans leur état actuel et ne reflètent plus du tout la réalité du parc immobilier dans de nombreux cas.

Dans notre précédent article sur la révision des valeurs locatives et son impact sur vos impôts locaux, vous avez pu découvrir en détails pourquoi cela est nécessaire et quelles seront les conséquences sur l’évolution future de votre taxe foncière et de votre taxe d’habitation.

Actuellement seuls certains biens sont réévalués au goutte-à-goutte et cela donne déjà lieu à de fortes variations par rapport à l’estimation précédente. Dans certaines situations, les impôts locaux se mettent à fortement augmenter pour les propriétaires et habitants de ces maisons ou appartements dont la valeur cadastrale a été révisée. On parle là de multiplication par 3, voire par 5 du montant de ces taxes.

Certains projets dans le passé prévoyaient de prendre en compte le niveau de l’impôt sur le revenu du contribuable ou de tenir compte du loyer réellement payé par le locataire d’un bien. Mais cela n’a jamais abouti.

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