Comment éviter qu’un achat immobilier vous conduise au surendettement ?

Quelques chiffres récents sur le surendettement en France

Nous avons vu il y a quelque temps comment déposer une demande de dossier de surendettement. C’est une pratique de plus en plus courante, surtout depuis la crise qui a débuté fin 2008. Il y a en moyenne 223 700 dossiers de surendettement qui sont déposés chaque année. Cela fait beaucoup. La Banque de France et le gouvernement cherchent donc à étudier les parcours de ceux qui sont amenés à faire ce genre de démarche. Ils les comparent à d’autres profils similaires de ménages qui rencontrent également des difficultés financières mais sans en être arrivé à une situation de surendettement. C’est notamment le cas de différents rapports à ce sujet.

D’après les derniers chiffres de la Banque de France, l’endettement moyen par dossier déposé est de 39 300 €. Sur les dossiers étudiés sur l’année 2013, il en ressort que :

• La majorité des demandes sont faites par des personnes seules (64.4 % de célibataires, séparés, divorcés ou veufs) et n’ayant pas de personnes à charge (51.4 %).
• 53.4 % des surendettés ont entre 35 et 54 ans, 22.4 % ont plus de 55 ans (sur la globalité des dossiers, 7.7 % ont même plus de 65 ans).
• 77.8 % des surendettés sont locataires. C’est une part importante, mais elle est en diminution par rapport aux autres années, car le nombre de surendettés qui sont propriétaires d’au moins un logement ne cesse d’augmenter. Attention donc avant de souscrire des crédits et d’augmenter vos dettes, même pour un investissement productif comme un achat de maison ou d’appartement.
• Seulement 50.1 % d’entre eux ne travaillent pas (28.7 % sont au chômage, 11.7 % sont sans profession et 9.7 % sont sans activité (invalidité, congé maladie de longue durée, congé parental)).

L’étude du parcours de ceux qui achètent leur premier logement et de leurs difficultés financières

L’achat de son premier logement n’est pas la première cause du surendettement (pour cela il faut plutôt regarder du côté de la perte d’emploi, d’un divorce, d’une longue maladie, etc.). Néanmoins l’achat de sa résidence principale est l’origine de premières tensions financières qui dégénèrent dès qu’un évènement « imprévisible » survient. En clair, dans la plupart des cas, les ménages n’ont pas conservé de marges financières pour leur quotidien ou pour parer aux « imprévus » (le terme étant mal choisi puisque de nos jours les pertes d’emplois ou les divorces sont fréquents, ce sont donc des évènements de la vie qu’il faut prendre en compte et anticiper avant de souscrire un crédit immobilier).

La mauvaise prise en compte des frais supplémentaires liés au fait d’être propriétaire engendre également des difficultés qui peuvent conduire à une situation financière compliquée. Voici quelques chiffres sur ces points :

Pour limiter ces risques, voici quelques articles qui peuvent vous être utile avant de prendre un créditimmobilier :

• Consultez nos 10 conseils pour choisir au mieux votre mensualité de remboursement de prêt.
• Regardez pourquoi il faut fuir les crédits immobiliers sur 25 ou 30 ans.
• Informez-vous sur le bon usage de votre épargne pour votre achat immobilier, mieux vaut limiter le crédit sans apport.
• Découvrez comment se passe une désolidarisation de prêt immobilier pour séparation.

Schéma surendettement : les comportements à éviter pour ne pas tomber dans cette spirale

À partir de cette étude comparative, nous avons résumé les différents comportements qui augmentent les risques de se retrouver dans une telle situation de surendettement :

• Une trop grande prise de risque sur la capacité de remboursement. Gardez un taux d’endettement bas et adapté à votre situation afin d’avoir une solution pour faire face à un besoin d’argent. Découvrez quoi faire en cas de taux d’endettement trop élevé.
• Une non-prise en compte des frais supplémentaires qui incombent aux propriétaires (travaux d’entretien et de rénovation, taxe foncière à payer tous les ans, assurance habitation plus chère, assurance emprunteur, etc.)
• Une non-prise en compte des frais supplémentaires liés au changement de situation (par exemple : un logement plus éloigné des lieux d’activité génère un besoin de plus de moyens de déplacement (souvent deux voitures obligatoires pour un couple), des frais de déplacement supplémentaires (comme de l’essence, des frais d’autoroute ou de stationnement, etc.), un logement plus grand se révèlera plus coûteux à entretenir, etc.).
• Les connaissances en gestion financière ne sont pas suffisantes. Il est utile par exemple de bien comprendre le mécanisme de calcul des intérêts de prêt. De quoi voir à quel point ce sont les premières années que l’on paye des intérêts de crédit à sa banque et qu’il faut du temps pour rembourser du capital.
• L’implication dans la surveillance de son budget (entrée/sorties) est insuffisante et il y a trop peu de réactivité par rapport à un changement de situation qui fait augmenter les dettes.
• L’effort d’épargne a été moins important durant les bonnes périodes pour ces ménages-là. Épargnez régulièrement de l’argent offre une marge de sécurité pour faire face à des dépenses non prévues ou à une diminution temporaire de vos revenus et donc un besoin de réserver d’argent.
• Etc.

Avoir conscience de ces phénomènes amplificateurs des risques de surendettement peut vous permettre de prendre les mesures nécessaires afin d’éviter cela pour l’avenir. Veillez à toujours garder un niveau de dettes raisonnable par rapport à vos revenus et éviter de déposer un dossier de surendettement ou de se retrouver sur le fichier des interdits bancaires.

Mesurer les risques et différer si besoin votre achat immobilier

En ce qui concerne l’immobilier, le retour de la baisse des prix des logements depuis quelques années fait revenir la notion du risque que beaucoup ont eu tendance à oublier tant que l’immobilier flambait. L’achat d’un logement ne peut pas être fait sur un coup de tête, il se doit d’être préparé et mesuré par rapport à sa situation personnelle et financière. Voici quelques enseignements de bon sens à retenir :

• On n’achète un appartement ou une maison que pour du long terme (il faut du temps pour que cet achat devienne rentable par rapport à un autre moyen de se loger), il faut conserver un endettement raisonnable par rapport à son budget mensuel, etc. Tous ces principes font partie de nos 10 commandements pour un achat immobilier réussi !
• Actuellement, les prix sont fortement négociables (mise à jour: c’est beaucoup moins vrai en 2024, la situation est plus tendue pour les acheteurs). Alors, renseignez-vous, comparez, négociez, mais ne signez pas les yeux fermés une offre d’achat qui ne soit pas en adéquation avec vos moyens !
• Si les risques sont trop présents actuellement, vous pouvez différer votre achat, tentez d’améliorer votre situation financière (épargne supplémentaire en rééquilibrant le budget mensuel, finir de rembourser d’autres crédits, meilleure situation professionnelle (en stabilité ou en niveau de revenus)) et refaire le point dans 1 ou 2 ans. Non seulement cela peut être très rentable financièrement d’attendre si la baisse de prix est suffisante, mais en plus cela peut conduire à réduire considérablement les risques si la situation financière a été assainie. Pour un locataire, une baisse de prix de 2 à 3 % par an suffit à rendre l’attente plus intéressant que l’achat immédiat dans une très grande majorité des cas.

Comment faire baisser son taux d’endettement ?

Il existe plusieurs solutions pour réduire votre taux d’endettement avant d’emprunter à nouveau que ce soit pour un rachat de crédit immo ou pour un crédit à la consommation comme un prêt personnel, un crédit auto ou encore un crédit renouvelable. Vous pouvez par exemple faire un rachat de crédits pour lisser vos mensualités, voire effectuer un regroupement de crédits et ainsi adapter le remboursement de vos dettes de crédits à vos revenus actuels.

Si vous avez un peu d’argent de côté, plutôt que de tout mettre en apport personnel de votre crédit, il est également possible de faire un rachat d’un crédit à la consommation afin de réduire votre nombre de crédits en cours. Soit vous privilégiez le rachat du crédit avec le plus faible montant, soit celui qui a le taux d’intérêt le plus élevé.

Quoiqu’il en soit, pour éviter le surendettement suite à un achat d’appartement ou de maison, il convient de toujours conserver un minimum d’épargne pour faire face à vos dépenses courantes de la vie et de prévoir une réserve d’argent avec quelques économies pour éviter le recours à un crédit bancaire dès qu’il y a un problème. Surveillez vos factures et adaptez le montant de vos dépenses à vos salaires. Gardez toujours de la marge. Avant de contracter une nouvelle dette, vérifiez bien son impact sur votre situation à moyen et long terme. Bref, devenez un emprunteur avisé et achetez avec précaution.