Livre "Comment je suis devenue rentière en quatre ans" d’Elise Franck

L’investissement immobilier locatif vu par Élise Franck

Élise Franck est une jeune femme qui vit et qui travaille à Paris. Elle ne se plaît pas dans son travail et rêve de devenir rentière en investissant dans l’immobilier. Elle explique dans son livre comment elle a réussi à générer des revenus mensuels supérieurs à son ancien salaire en seulement 4 ans d’investissements.

Elle explique sa méthode d’investissement et donne des conseils à tous les particuliers qui souhaitent acheter pour louer et réaliser quelques opérations d’achat/revente.

Découvrez une présentation du contenu du livre « Comment je suis devenue rentière en quatre ans », notre analyse de la méthode d’Élise Franck ainsi que notre avis sur ce livre sur les investissements immobiliers.

Contenu du livre sur les investissements immobiliers d’Élise Franck

Ce livre commence par une introduction sur les moyens d’investir dans l’immobilier et présente rapidement les clés du succès de cet investisseur particulier. Cela permet de rapidement rentrer dans le vif du sujet en commençant à découvrir dès l’introduction les bases de la méthode pour devenir rentier grâce à l’immobilier.

Élise Franck reprend ensuite les différentes étapes de ses investissements. Elle y présente ses propres opérations immobilières et elle explique quels sont les points importants à prendre en compte dans chacune des étapes :

1. L’achat : Dans ce premier chapitre vous apprendrez à dénicher et à reconnaître des bonnes affaires. Vous aurez le point de vue d’Élise Franck sur la question « faut-il acheter ou louer sa résidence principale ? ». Vous trouverez également une liste des éléments à prendre en compte en fonction de son type d’investissement (achat pour louer ou achat pour revendre). Enfin vous découvrirez les particularités des achats immobiliers d’Élise Franck.

2. Les travaux – Home staging : Ce second chapitre permet de bien saisir tout l’intérêt d’une bonne rénovation à moindres frais et d’une opération de relooking pour faire de l’appartement un lieu unique qui plaira à la majorité des locataires ou futurs acquéreurs. Vous recevrez notamment quelques astuces de mise en scène qui permettent d’optimiser la valeur perçue du bien. Pour en savoir plus, vous pouvez lire notre article « Home staging : vendre son logement plus rapidement.

3. La vente : Les opérations d’achat/revente sont lucratives à condition d’acheter en dessous des prix du marché, de faire des miracles en aménagement de l’appartement et en vendant au prix fort. Ce troisième chapitre vient expliquer comment bien vendre et comment vendre rapidement son appartement. Il revient également sur la nécessité de fixer un prix de vente juste.

4. La location : Pour dégager la meilleure rentabilité possible de son achat locatif il faut étudier les différentes possibilités de mise en location. Élise Franck opte pour le statut de location meublée non professionnelle (LMNP) et en explique les raisons. Un point rapide est fait sur les impôts fonciers. Enfin, la décoration de l’appartement joue un rôle essentiel pour pouvoir demander un loyer élevé ainsi que d’autres trucs et astuces. Découvrez tout sur les avantages de la location meublée.

5. Deux éléments-clés pour réussir : L’auteur revient sur les deux points importants de la stratégie : l’achat/revente immédiate et la diversification des placements. Un rappel est fait sur le risque d’être considéré comme marchand de biens si on fait trop d’opérations d’achat/revente (forte taxation supplémentaire sur les opérations). Une présentation des avantages et inconvénients des différents investissements réalisés (habitation, commerce, parking).

6. Mon plan d’investissements : Un résumé rapide des résultats chiffrés des investissements immobiliers d’Élise Franck avec une explication des éléments de la réussite et un résumé de la méthode suivie.

Conclusion : Élise Franck termine son ouvrage en présentant sa société de conseils en immobilier qu’elle vient de lancer pour faire profiter aux particuliers de ses expériences et de ses connaissances du marché immobilier.

Pages de conseils supplémentaires : La seconde édition du livre « Comment je suis devenue rentière en quatre ans » que nous avons lue contient 40 pages supplémentaires de questions/réponses qui sont ajoutées à l’intérieur des différents paragraphes. Ces informations complémentaires permettent de mieux cerner la manière de réfléchir de l’auteur et de mieux comprendre sa façon de vivre et d’entreprendre.

La cinquième édition de cet ouvrage est sortie le 21 avril 2016. D’après la page de couverture, elle contient un supplément « annexe financière et fiscale » en plus des conseils ajoutés lors de la parution de la seconde édition.

Analyse de la méthode d’investissement et des conseils d’Élise Franck

Le titre du livre est très racoleur, c’est pourquoi nous avons attaqué la lecture de cet ouvrage avec un a priori très négatif et donc un œil très critique. Les explications d’Élise Franck montrent son raisonnement et au fur et à mesure on se rend compte que ce qu’elle raconte a pu se passer ainsi.

C’est un livre de près de 200 pages qui se lit facilement et qui permet de bien comprendre la méthode de cet investisseur. Élise Franck a réalisé différentes opérations qui lui ont permis d’obtenir cette fameuse rente mensuelle :

• Achat d’un premier appartement à crédit pour le louer.
• Achat d’un second appartement mis en location, grâce à un prêt immobilier également.
• Achat et revente immédiate d’un troisième appartement.
• Une seconde opération d’achat et revente immédiate d’appartement.
• Achat cash d’un troisième appartement à louer. L’achat est financé avec les bénéfices des deux opérations d’achat/revente.
• Remboursement anticipé du premier emprunt.
• Achat d’un local commercial et achat de deux parkings.

La stratégie d’Élise Franck consiste à utiliser judicieusement sa capacité d’emprunt, d’acheter à bas prix et de relooker pour pouvoir louer avec des loyers supérieurs à ses mensualités de prêt. Elle génère ainsi un revenu mensuel sur chacun de ses investissements locatifs. Les opérations d’achat/revente (limitées pour ne pas être considéré comme un marchand de biens) servent à générer de fortes plus-values qui financeront l’achat d’un autre bien et le remboursement anticipé des prêts immobiliers ou d’une partie tout du moins.

Les atouts de ce livre et ses points faibles

Si ce livre présente certains intérêts et des informations intéressantes, il y a malgré tout plusieurs critiques à faire. Voici un résumé de notre avis avec les plus et les moins du livre « Comment je suis devenue rentière en quatre ans ».

Nous avons aimé :

• Le discours direct et accessible pour tous les particuliers.
• Le récit d’une expérience personnelle réussie et réelle.
• Les photos des différentes transformations d’appartements et le home staging réalisé.
• Les explications détaillées et chiffrées sur ses propres investissements et les raisons de leurs succès.
• L’énergie et l’optimisme qui se dégage de ce livre.
• Les conseils importants sur un bon usage du crédit (pas de crédit à la consommation, uniquement des crédits immobiliers avec une utilisation judicieuse de sa capacité d’emprunt).
• Les astuces pour dénicher une affaire quels que soient les prix du marché.
• Les talents de cette femme pour la rénovation et la mise en valeur d’un appartement.

Nous avons moins aimé :

• Le manque de structure dans l’enchaînement des phrases. Les idées sont parfois développées de manière très désordonnée.
• Les pages de conseils supplémentaires de la seconde édition sont mal placées et rendent la lecture plus difficile.
• Le manque de recul par rapport au boum de l’immobilier pendant la période où elle a réalisé ses opérations immobilières.
• Les chiffres sur ses achats et loyers générés sont très surprenants. Les prix d’achat sont très très bas et les loyers très élevés ce qui donne des niveaux de rentabilité bien plus élevés que la moyenne.
• Les omissions sur le coût des frais de notaire. Même s’il est possible de réduire les frais de notaire de son achat, ils représentent 7% du prix d’achat dans l’immobilier ancien. Ce qui est loin d’être anodin.
• De nombreux frais que doit payer tout propriétaire ne sont pas pris en compte non plus (frais de copropriété, de rénovation et d’entretien des biens, achat du mobilier pour les locations en meublé, etc.).

Conclusion :

Si le succès des investissements d’Élise Franck n’est pas remis en cause, différents points font perdre de la crédibilité à ses propos. Les rendements très élevés obtenus le sont notamment parce qu’elle ne prend pas en compte dans ses calculs de rentabilité des frais importants. De plus, le contexte d’euphorie immobilière pendant lequel elle a investi n’est plus d’actualité aujourd’hui. De nombreux particuliers ont surfé sur la folie immobilière de ses dernières années pour faire des investissements gagnants. Il ne faut donc pas voir sa méthode comme une méthode miracle !

Contrairement à Élise Franck, nous pensons que le contexte du marché immobilier dans lequel on investit tient une place importante dans la réussite de ses opérations. Pour un particulier qui voudrait investir aujourd’hui, la rentabilité immobilière actuelle est très basse à cause des prix d’achat très élevés par rapport aux loyers envisagés.

Ce livre contient néanmoins des conseils précieux à prendre en compte avant de se lancer dans l’investissement locatif :

• Acheter à bas prix (au moins 10 à 15% en dessous des prix du marché).
• Optimiser sa rénovation et son home staging.
• Bien mettre en valeur son bien avant de le mettre dans des petites annonces pour le vendre ou pour le louer.
• Tirer le meilleur parti de sa capacité d’emprunt et de la location de ses appartements ou parkings.
• Utiliser les bénéfices générés pour rembourser le restant des crédits immobiliers et ainsi pouvoir bénéficier pleinement des loyers comme revenus.

Note globale : 14/20

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