Comment diminuer son taux de vacance locative ?

Qu’est-ce que la vacance locative ?

Entre deux contrats de location, il peut se passer une période plus ou moins longue. Cette période pendant laquelle le propriétaire bailleur ne reçoit pas de loyers pour son appartement ou sa maison est généralement nommée la vacance locative.

Plus cette durée sans locataire est longue et plus cela viendra impacter la rentabilité de votre investissement locatif.

Les appartements et les maisons en location restent de plus en plus en vacance locative

D’après les dernières études sur le marché immobilier locatif en France, le taux de vacances locatives ne cesse d’augmenter. Entre 2013 et début 2015, il a augmenté de 14.7 %. Cette augmentation est de 28.7 % par rapport à l’indice de 2007 et 2008.

Voici un graphique montrant son évolution en France :

Certains propriétaires, devant la difficulté de trouver des locataires solvables et sans problème, préfèrent garder vide leur appartement ou leur maison. Soit ces personnes n’ont pas besoin d’argent, soit elles comptent sur une hausse des prix de l’immobilier pour faire un bon investissement malgré tout. Malheureusement pour ces dernières, les prix de l’immobilier seront plutôt orientés à la baisse et ce mécanisme ne fonctionnera plus.

Assurance et garantie locative

Il existe différentes assurances contre la vacance ou la carence locative. Cela fait partie du panel de garanties locatives que proposent les grands assureurs ou des assurances spécialisées en risques locatifs.

Ces assurances vous rembourseront les loyers non perçus après une période de carence et pendant une période de remboursement prédéfinies. Ces caractéristiques sont définies par le contrat d’assurance.

Il est, en règle générale, préférable de bien étudier l’endroit où vous investissez en immobilier et de suivre les conseils ci-dessous plutôt que de payer, parfois chèrement, pour limiter les risques de vacances locatives.

Vous pouvez déduire vos cotisations d’assurance de vos impôts fonciers pour l’intégralité de leur montant.

Faire diminuer son taux de non location

Pour que l’achat d’immobilier pour louer apporte le meilleur revenu moyen possible, il ne s’agit pas de louer le plus cher possible mais de louer très régulièrement à un loyer intéressant. Chaque jour de vacance locative vient réduire le rendement de votre immobilier locatif.

Pour mettre toutes les chances de votre côté pour louer constamment, vous devez :

• Bien connaître votre marché immobilier locatif local et être dans la fourchette basse des loyers pour ce type de bien et sur ce secteur géographique.
• Bien entretenir l’appartement ou la maison pour qu’il reste attrayant et agréable à vivre.
• Entretenir une relation durable avec ses locataires. Il est préférable d’être dans un rapport gagnant/gagnant et dans une relation de confiance.
• Quand vous avez un bon locataire (qui paye et sans retard et qui entretient bien votre bien immobilier), faites les efforts nécessaires pour le conserver le plus longtemps possible : non augmentation de loyer voire baisse de loyer, participation aux frais d’amélioration, etc.
• Quand vous ne trouvez pas rapidement de nouveaux locataires, il est parfois préférable de baisser légèrement son loyer et de perdre un peu tous les mois plutôt que de perdre un ou plusieurs mois de loyers.

Une durée de non location limitée pour la défiscalisation immobilière

La plupart des dispositifs de défiscalisation en immobilier imposent des limites de vacances locatives. Par exemple, pour la loi Pinel, si le logement n’est pas loué pendant plus de 12 mois successifs, l’investisseur perd toute sa défiscalisation. Attention donc à ne pas investir dans l’une des 60 villes à risque pour la défiscalisation immobilière, car il est difficile d’y trouver un locataire sans baisser fortement le loyer souhaité et d’y laisser des plumes…