Exemples d’utilisation et de calcul du déficit foncier pour réduire ses impôts

Pour remplacer la défiscalisation immobilière, privilégiez les appartements à rénover

L’attractivité des dispositifs de défiscalisation immobilière a été fortement revue à la baisse. Pour en savoir plus sur ces changements, lisez notre article sur la défiscalisation en loi Pinel en 2024.

Les investisseurs regardent à nouveau vers l’immobilier ancien pour obtenir des réductions d’impôts. En effet, le déficit foncier permet de faire diminuer ses impôts sans utiliser de niches fiscales. Il s’agit simplement d’une optimisation possible lorsque vous investissez dans des studios ou des appartements à rénover.

Dans cet article, vous allez découvrir deux exemples complets qui vous permettront de mieux comprendre comment cette optimisation fiscale fonctionne.

Pour tout savoir sur ce mécanisme, lisez notre dossier sur le déficit foncier.

Exemple 1 : un seul investissement avec un faible déficit foncier

Pierre a acheté en 2011 un appartement dans lequel il a effectué quelques travaux avant de le mettre en location. Voici les différents chiffres à regarder pour l’étude de son imposition :

• 1. Revenus fonciers bruts : 2 500 €,
• 2. Charges des intérêts et des frais de financement : 2 000 €,
• 3. Travaux : 5 500 €,
• 4. Autres revenus imposables en 2011 : 38 000 €.

Le calcul du déficit foncier se fait ainsi : « 1 » – « 2 » – « 3 ».

Donc pour 2011, Pierre a enregistré un déficit foncier de 5 000 €. Les premières charges imputables aux loyers bruts perçus sont les frais d’intérêt d’emprunt (« 1 » – « 2 »). Après le retrait de ces frais, il reste un bénéfice hors travaux de 500 €.

Après la déduction des dépenses générées pour les travaux (« 3 »), cet investissement a donc coûté à Pierre 5 000 € de plus que ce qu’il lui a rapporté.

Comme cette somme est inférieure au plafond des 10 700 € autorisés dans l’imputation d’un déficit foncier, Pierre va réduire son revenu imposable de 2011 de 5 000 €. Il ne sera donc imposé que sur 33 000 € (« 4 » – le déficit foncier généré). Pierre est célibataire, les revenus imposables situés à ce niveau-là sont imposés à 30 %. Il vient donc de réduire ses impôts de 1 500 € !

En outre, comme son résultat n’est pas bénéficiaire, il ne payera pas de prélèvements sociaux (13.5 % du bénéfice). Sans la réalisation des travaux, il aurait dû payer la CSG/CRDS sur les 500 € de revenus fonciers nets (soit 86 €).

En réalisant des travaux dans l’appartement dans lequel il a investi, Pierre a ainsi valorisé son bien (bénéfique pour sa valeur de vente comme pour sa valeur locative) tout en réduisant le coût réel de ses travaux grâce à cette optimisation fiscale. Cela permet de la défiscalisation travaux dans l’immobilier ancien.

Exemple 2 : des frais importants qui vont réduire vos impôts sur plusieurs années

Valérie a préféré acheter un appartement dans lequel il y avait beaucoup de travaux à faire. Elle n’a donc pas payé cher son appartement (70 000 €) mais elle y a investi pour 100 000 € de travaux.

Le temps de réaliser les travaux, elle n’a que très peu loué son bien en 2011. Elle a donc touché peu de revenus locatifs et a dû assumer de nombreuses charges de crédit et de travaux :

• 1. Revenus fonciers bruts : 2 000 €,
• 2. Charges des intérêts des prêts et des frais de financement : 8 000 €,
• 3. Travaux : 100 000 €,
• 4. Autre revenu imposable en 2011 : 54 000 €.

Sans les travaux entrepris, Valérie dégage déjà un déficit foncier de 6 000 € la première année. Comme ce déficit provient des charges de financement, il n’est pas imputable sur ses revenus 2011. Elle pourra décompter ces 6 000 € de perte sur ses dix prochaines années de revenus fonciers.

De plus, sur les 100 000 € de travaux, elle va pouvoir réduire au maximum son imposition de 2011, c’est-à-dire de 10 700 € (montant plafond). Son revenu imposable diminue ainsi à 43 300 €. Ceci lui procure une économie d’impôt de 3 210 € sur ses revenus de 2011 (tranche à 30 %).

Les 89 300 € restants de déficit viennent s’ajouter aux 6 000 € de déficit sur les intérêts des crédits. Comme ces derniers, ils sont déductibles pendant dix ans des futurs revenus fonciers. Grâce à cela, en plus d’avoir réduit ses impôts sur 2011, Valérie ne paiera aucun impôt sur ses revenus locatifs et aucuns prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers pendant plusieurs années !

Si elle avait acheté directement un appartement déjà rénové à 170 000 €, elle n’aurait eu aucune réduction d’impôt et elle aurait payé des impôts et des prélèvements sociaux sur les bénéfices fonciers réalisés les premières années. Elle aurait ainsi perdu plusieurs milliers d’euros en imposition et taxes…

Découvrez tous les frais que vous pouvez déduire des revenus fonciers pour générer du déficit foncier.

Pour conclure, ces exemples viennent illustrer et compléter notre dossier sur les déficits fonciers. Comme vous avez pu vous en rendre compte, un bon usage de ce dispositif permet de trouver le bon compromis entre vos investissements et votre imposition.

Pour en savoir (beaucoup) plus sur le déficit foncier et comment bien déclarer ses impôts immobiliers, suivez la formation « fiscalité immobilière » et sur l’état actuel du marché immobilier en France et les tendances pour 2024, téléchargez notre guide de l'achat immobilier en 2024 avec de nombreux conseils pour vos investissements immobiliers.

Prenez connaissance des possibilités pour défiscaliser avec l’immobilier en 2024.