Qu'est-ce que l'IFI, l'impôt sur la fortune immobilière qui remplace l'ISF ?

Remplacement de l’ISF par l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) depuis 2018

Le gouvernement d’Emmanuelle Macron a modifié la fiscalité existante afin de favoriser les investissements productifs par rapport à ceux qui ne le sont pas. Le secteur de l’immobilier est le grand perdant de ces réformes. La refonte de l’ISF en un impôt sur la fortune immobilière (l’IFI) depuis 2018 en est l’un des principaux exemples.

Comme de nombreux supports de placement (PEA, PEA-PME, compte-titre, assurance-vie, livret d’épargne, etc.) ne vont plus être pris en compte, sauf pour les parts ou actions de biens ou droits immobiliers. Il s’agit d’une réduction d’impôt pour tous les contribuables qui étaient jusque-là redevables de l’ISF car ils possèdent un patrimoine important. En effet, cet IFI garde le même type de taxation annuelle du patrimoine que l’ISF avec les mêmes montants, mais les éléments patrimoniaux taxables sont beaucoup moins nombreux.

Néanmoins cette réduction d’impôt est plus ou moins favorable aux riches ménages en fonction de la part d’immobilier que comportent les gros patrimoines. En effet, plus votre patrimoine est composé d’immobilier et moins vous bénéficiez de cette réduction d’impôt. Une raison de plus pour rappeler qu’il est préférable sur le long terme de diversifier vos placements, surtout quand votre patrimoine dépasse ce type de montant.

Pourtant, en France, pour de nombreux ménages, les patrimoines sont composés principalement d’immobilier. Il va donc falloir calculer si vous êtes redevable ou non de cet impôt sur la fortune immobilière en 2024.

Barème d’imposition pour l’IFI en 2024

Le barème d’imposition de l’impôt sur la fortune immobilière en 2024 sera le même que celui de l’ISF en 2017. Cela signifie que pour payer un IFI en 2024, il faudra que votre patrimoine immobilier imposable soit de plus de 1 300 000 € au 1er janvier de l’année 2024. C’est donc à partir de cette somme que l’on paye l’IFI (ex. ISF).

Nous reviendrons ci-dessous sur les modalités pour calculer ce patrimoine en fonction des types de biens et des abattements ou exonérations possibles.

Pour ceux dont ce patrimoine dépasse le seuil fiscal de 1.3 million d’euros, le calcul du montant à payer chaque année se fait en fonction d’un barème progressif par tranche :

Pour minorer les effets de seuil, les contribuables qui auront un patrimoine compris entre 1.3 et 1.4 millions d’euros bénéficieront d’une réduction égale à « 17 500 € – 1.25 % de la valeur taxable du patrimoine ».

Exemple de calcul du montant de l’IFI en 2024 :

• Vous avez la chance de posséder un patrimoine taxable de 7 000 000 € au 1er janvier 2024. Vous allez devoir payer : 0 € pour la fraction allant jusqu’à 800 000 €.
• 2 500 € pour la part allant de 800 000 à 1 300 000 €.
• 8 890 € pour la part allant de 1 300 000 à 2 570 000 €.
• 24 300 € pour la part allant de 2 570 000 à 5 000 000 €.
• 25 000 € pour la part allant de 5 000 000 à 7 000 000 €.

Soit un total de 60 690 € par an.

Calcul IFI : un simulateur sur le site du gouvernement

Pour savoir quelle somme vous allez devoir payer après avoir lu ce guide et compris comment faire votre déclaration, vous pouvez utiliser le simulateur d’IFI sur le site impots.gouv.fr. De quoi vérifier si vous dépassez le seuil et prévoir combien il faudra payer cette année avant de déclarer.

Adapter votre stratégie patrimoniale à ces changements de fiscalité

Pour ceux qui veulent optimiser leur patrimoine en limitant les impôts à payer chaque année dessus, il convient de tenir compte de ces changements importants, notamment pour ceux qui détiennent beaucoup d’immobilier.

À vous de calculer s’il peut être judicieux de vendre une partie de votre parc immobilier afin de diminuer le patrimoine taxable au titre de l’IFI et de placer le fruit de ces ventes sur d’autres supports non taxables à l’IFI (bourse, assurance-vie, obligations, investissement dans une entreprise, etc.). Si c’est le cas, consultez tous nos conseils et informations pour vendre un bien immobilier et téléchargez notre guide de la vente d'immobilier en 2024.

Il y a également la possibilité d’optimiser ses possessions en favorisant davantage les biens non taxables (voir ci-dessous). C’est par exemple le cas des biens affectés à l’activité professionnelle de l’assujetti. Il est également possible d’acheter en démembrement pour investir dans l’immobilier sans augmenter son IFI.

Bon à savoir : Pour les personnes qui ont résidé pendant plus de 5 ans à l’étranger avant de revenir en France, pendant les 5 premières années l’IFI ne sera calculé que sur les biens possédés en France.

Quels sont les biens immobiliers pris en compte dans cette base taxable ?

L’assiette taxable au titre de l’impôt sur la fortune immobilière est calculée à partir de la valeur nette au 1er janvier de l’année de l’ensemble des biens et droits immobiliers appartenant aux personnes redevables de l’IFI ainsi qu’à leurs enfants mineurs lorsqu’elles ont l’administration légale de ces biens.

Cela signifie que cela comprend également les parts, actions, FCP ou SICAV, SCPI, OPCI, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers. Si vous avez de tels placements au sein d’une assurance-vie, ils feront également partie de cette assiette taxable. Vos assureurs doivent vous communiquer les montants à déclarer.

Vous trouverez ci-dessous la liste des éléments exclus de la base imposable.

Découvrez tout sur l’IFI en SCI : comment vos parts de société civile immobilière sont-ils pris en compte dans le calcul ?

Quelles sont les dates à retenir pour la déclaration et le paiement de l’IFI en 2024 ?

Comme anciennement pour l’ISF, le montant de votre patrimoine taxable à l’IFI sera à déclarer en ligne au moment de votre déclaration de revenus au printemps pour ceux dont le patrimoine taxable est supérieur à la limite de 1.3 million d’euros. Le paiement de l’impôt se fera alors le 15 septembre 2024 (20 septembre pour un paiement en ligne).

Pour le paiement, si le montant de votre IFI à payer est supérieur à 300 euros, vous avez l’obligation de le payer en ligne.

Attention, en cas de sous estimation de la valeur de vos biens (tolérance jusqu’à 10 %) ou d’oubli de déclaration de certains d’entre eux, le fisc applique des pénalités de 0.2 % par mois, soit 2.4 % par an. Pour bien évaluer leur prix, utilisez les différents services d’estimation immobilière et servez-vous des bases officielles de l’administration fiscale sur les ventes récentes comme DVF ou Patrim.

Quelles sont les exonérations, abattements ou déductions possibles ?

Voici différents points à retenir sur ce qui permet de réduire votre patrimoine imposable à l’impôt sur la fortune immobilière, notamment vos dettes liées à vos biens imposables :

• Comme pour l’ISF, la résidence principale conserve son abattement de 30 %. Cela signifie que seulement 70 % de la valeur de votre résidence principale est taxable pour l’IFI. Pour rappel, voici la définition d’une résidence principale d’un point de vue fiscal.
• C’est votre patrimoine net qui est taxé. Vous pouvez donc déduire vos crédits habitats en date du 1er janvier de l’année. Vous devez donc déduire le capital restant dû au 1er janvier de chaque prêt immobilier qui a servi à financer ces biens, droits ou parts en immobilier et cela à proportion de leur valeur imposable (par exemple, 70 % du crédit immobilier restant pour votre résidence principale). Attention, les crédits in fine ne sont pas entièrement déductibles dans leur intégralité.
• Les biens ou droits immobiliers affectés à l’activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale des personnes imposables à l’IFI sont totalement exonérés sous conditions.
• Les actifs taxables grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété. Recevez des offres d’investissement en nue-propriété pour éviter d’alourdir votre IFI en remplissant notre simulation en ligne gratuite et sans engagement.
• Les loueurs en meublés professionnels (LMP) voient leurs locations meublées être exonérées d’impôt sur la fortune immobilière. Ce n’est pas le cas des biens en LMNP (loueur en meublé non professionnel).
• Sous conditions, différents types de biens particuliers peuvent bénéficier d’abattements comme les propriétés en nature de bois et forêts, et les groupements forestiers (GFF), les parts de groupements fonciers agricoles et de groupements agricoles fonciers, les biens donnés à bail à long terme, etc. A savoir, 75 % d’abattement de la valeur des biens si le contribuable s’engage dans une gestion durable des forêts sur au moins 30 ans.
• Le montant de travaux d’amélioration, construction, reconstruction ou agrandissement : il est donc possible de réduire votre assiette fiscale en investissant cet argent dans des travaux de valorisation de vos biens pour créer des dettes déductibles.
• Les paiements des différents impôts à payer pour la possession de ces biens : taxe foncière, droits de succession. Attention en revanche, la taxe d’habitation ou les impôts sur les revenus fonciers ne sont pas déductibles de l’IFI.
• Vous pouvez déduire vos dons à hauteur de 75 % dans la limite de 50 000 euros par an à une fondation d’utilité publique, une fondation universitaire, une fondation partenariale, établissements de recherche ou d’enseignement supérieur ou supérieur consulaire ou d’enseignement artis­tique publics ou privés, d’intérêt général, à but non lucratif, etc.
• Les actions de foncières cotées (tant que le contribuable détient moins de 5 % du capital de cette foncière)
• Les OPCVM traditionnels et les fonds d’investissements alternatifs à partir du moment où leurs actifs immobiliers représentent moins de 20 % de l’actif total (tant que le contribuable et ses proches détiennent moins de 10 % du capital).

Plafonnement de l’IFI

Le montant de votre impôt sur le revenu 2024 sur votre revenu de 2023 (prélèvements sociaux et contribution exceptionnelle sur les hauts revenus inclus) et de votre IFI 2024 ne peut dépasser le plafond de 75 % des revenus perçus en 2023. Ainsi, le montant de votre IFI sera plafonné en conséquence pour ne pas dépasser cette limite.

Retrouvez comment faire de la défiscalisation immobilière en 2024 pour réduire vos impôts grâce à l’immobilier.