Gestion locative : toutes les solutions pour gérer ses locations (en ligne, par agence, seul)

Qu’est-ce que la gestion locative ?

Vous avez souhaité réaliser un investissement locatif. Vous avez déniché la perle rare et vous l’avez acheté en négociant bien votre prêt immobilier.

C’est super ! Vous avez franchi les premières étapes d’un investissement immobilier locatif réussi. Félicitations.

Cependant, c’est loin d’être fini. Comme nous l’avons vu dans notre article sur les 6 choses à faire avant de mettre en location votre appartement ou votre maison, il y a encore de nombreux éléments à traiter avant de pouvoir percevoir vos premiers loyers.

Et ensuite, il faudra également gérer de nombreuses choses comme les demandes de paiement du loyer, vérifier les encaissements, faire des rappels en cas d’oubli et de retard, etc.

Toutes ces tâches sont habituellement appelées la « gestion locative ». Certains inclus à cela la recherche du locataire et de toutes les démarches de mise en route de la relation.

D’autres considèrent que cela regroupe plutôt tout ce qui vient après (le paiement des loyers, les quittances, les augmentations de prix, la régularisation des charges, le suivi des changements réglementaires, etc.) jusqu’à ce que le contrat de location prenne fin.

L’investisseur immobilier a le choix de gérer tout cela tout seul, de confier l’ensemble de ces tâches à une agence de gestion ou encore d’utiliser des services en ligne ou des logiciels pour un accompagnement intermédiaire.

Gérer seul ses investissements immobiliers

Sauf pour ceux qui ont investi dans de nombreux biens immobiliers locatifs, il est tout à fait possible de tout gérer soi-même pour son investissement immobilier. Cela demande un minimum de formation, du temps et de la disponibilité. Mais cela permet de conserver toute la rentabilité de votre placement.

Vous trouverez notamment sur Immobilier-danger.com de nombreux conseils et informations pour :

• rechercher un locataire
• Bien fixer son premier loyer
• Utiliser des modèles de bail de location ou d’état des lieux
• Savoir quels sont les diagnostics obligatoires avant de louer un appartement
• Comprendre les révisions de loyer
• Pouvoir générer des quittances de loyer
• Etc.

Dès que vous aurez un peu d’expérience et quelques outils ou modèles sous la main, cela peut très bien se passer. C’est en plus très formateur et cela permet de bien comprendre toutes les implications et les sources de coût.

Veillez néanmoins à identifier les risques d’un investissement locatif et les moyens de les réduire.

Faire gérer par une agence physique

Plusieurs agences immobilières, notamment les grands réseaux, proposent un service dédié à la gestion locative. Certaines sont même spécialisées dans ce type de besoin.

Des personnes compétentes dont c’est le métier gèrent pour vous votre bien immobilier mis en location : la recherche du locataire, les conseils sur le loyer, les démarches administratives (bail de location, état des lieux, quittance, réception du paiement des loyers, etc.) tous les échanges avec vos locataires, les réponses à diverses questions, les petits travaux de réparation, etc.

Certains éléments peuvent être en option (recherche du locataire et réalisation de l’état des lieux) en complément de la réelle gestion des locataires et des différents besoins tout au long du bail.

C’est par exemple l’agence qui se chargera de faire les calculs d’augmentation du loyer tous les ans, de communiquer ces informations à votre locataire et de les faire appliquer aux prochains paiements des loyers.

Ceux qui choisissent d’investir dans un logement loin de chez eux, que ce soit pour un produit défiscalisé, un placement dans une zone touristique ou pour d’autres raisons, n’auront guère le choix. Il faut quelqu’un sur place pour gérer tous les échanges avec vos locataires.

Choisir son agence de gestion

Dans toutes les villes, les agences qui font de la gestion locative sont nombreuses. Prenez donc le temps avant de conclure un mandat de gestion avec l’une d’entre elles à :

• étudier en détail les prestations réalisées et ce qui n’est pas à leur charge.
• Les tarifs et honoraires pour ces prestations.
• La réputation de ces agences (avis client, remontée de problème sur Internet, etc.). Un mauvais gestionnaire peut faire fuir les locataires ou tendre les relations avec ces derniers. Ce qui vous coûtera au final bien plus cher sur la durée.

Pour que cela se passe bien, mieux vaut avoir entière confiance dans l’agence locative à laquelle vous allez confier la gestion de votre appartement ou de votre maison.

Ce type de contrat est généralement signé sur la durée avec notamment des engagements sur 1 ou 3 ans reconductibles. Il est donc impératif de bien choisir.

Logiciels et services de gestion locative en ligne

D’autres solutions existent entre ces 2 possibilités. Avec Internet de plus en plus de services et logiciels en ligne viennent proposer des outils de plus en plus complets pour les propriétaires bailleurs.

Ces services coûtent moins cher qu’une gestion complète par une agence car ils ne peuvent pas gérer à distance plusieurs besoins comme :

• faire les visites aux potentiels locataires intéressés
• Faire réaliser l’état des lieux d’entrée ou de sortie
• Ils n’ont pas toujours les contacts pour un bon réseau d’artisans dans votre secteur pour gérer de petites réparations lors de dégradations des équipements de votre logement (bien que des solutions se développent comme chez SmartLoc et chez MonsieurHugo).

Cependant, ils peuvent rendre de grands services. De nombreuses tâches sont automatisées comme :

• l’envoi de l’avis d’échéance pour la demande du paiement du loyer avec le rappel du montant et de la provision pour charges.
• L’envoi des quittances de loyer
• Les aides au calcul pour une augmentation de loyer
• Etc.

De plus, ils proposent tous des documents à jour des nouvelles réglementations (contrat de location, lettre de révision du loyer, régularisation des charges, etc.).

Vous avez le choix entre les services de gestion locative en ligne de SmartLoc, de MonsieurHugo, de GererSeul, de Rentila et de bien d’autres encore.

Possibilité de déléguer par type de tâche en fonction de votre budget

L’investisseur immobilier dispose donc d’une multitude de possibilités pour l’aider dans toutes ses opérations de gestion de ses biens immobiliers en location.

Il y en a pour tous les goûts :

• des conseils et informations pour tout gérer tout seul,
• Des services ou logiciels très spécifiques pour traiter un ou plusieurs éléments en particulier
• Des prestataires qui permettent de tout déléguer complètement de la recherche du locataire à la gestion des avis d’échéance de loyer en passant par l’état des lieux et la gestion du contrat de location voire même des petits travaux de réparation et d’entretien.

Vous êtes libre de trouver le bon compromis entre une délégation complète à une agence de gestion locative et tout gérer vous-même. Entre coût plus élevé d’un côté et temps et ressources nécessaires de l’autre, le marché pour les bailleurs est suffisamment traité pour trouver ce qu’il faut pour tous les profils.

À vous d’étudier toutes les tâches à gérer en tant qu’investisseur immobilier, de voir celles que vous souhaitez faire vous-même et celles pour lesquelles vous aimeriez vous délester car trop chronophage, trop complexe ou tout simplement car vous préférez faire autre chose de votre précieux temps.

Pour ceux qui ne gèrent qu’un seul bien immobilier, il est possible de se passer de ce genre de services. Seulement, plus vous avez investi dans des biens immobiliers locatifs et plus l’utilité de ce genre de logiciels ou d’agence locative pourra être démontrée.

En effet, il ne faut pas négliger le temps et l’énergie que cela demande pour réaliser tout ce qu’il y a à faire quand on met en location des appartements ou des maisons.

Par exemple, les services en ligne de MonsieurHugo (-5 % avec le code « immodanger ») sont accessibles pour un coût réel de 14 € par mois (après déduction du prix de 27 € par mois des revenus locatifs avec une TMI à 30 %). Cela revient bien moins cher que les 7 à 8 % d’une agence locative classique comme dans un réseau Foncia, Orpi, Century21, etc..

Prix des services de gestion locative

Vous trouverez de nombreuses aides gratuites sur Internet (modèles de lettre, calculettes, etc.), par exemple sur Immobilier-danger.com pour vous aider à gérer certaines choses par vous-même.

Néanmoins, il est souvent utile de payer quelques dizaines d’euros pour bénéficier de quelques outils en ligne plus complets. Cela peut vous faire gagner beaucoup de temps et vous aider utilement dans la gestion de votre projet d’investissement locatif.

Cela peut même vous permettre de rentabiliser ces petites dépenses grâce à de bons conseils ou des outils adaptés qui vous éviteront des complications.

Enfin, pour une délégation de la gestion locative beaucoup plus complète à une agence physique, le coût est généralement calculé sur un pourcentage des loyers encaissés. Cela varie entre 5 et 12 % du loyer mensuel avec une moyenne proche de 8 %.

C’est un prix loin d’être négligeable qui vient réduire vos revenus locatifs mensuels, mais cela vous permet de ne plus rien avoir à gérer.

Des frais déductibles de vos revenus fonciers pour les impôts

Toutes vos dépenses engagées dans le cadre de votre gestion locative pourront être déduites des loyers déclarés aux impôts au régime réel.

Cela fait partie de la longue liste des frais déductibles des loyers. Cela permet d’alléger un peu la note.

En fonction de votre tranche marginale d’imposition et des prélèvements sociaux, les dépenses engagées pour vous aider à gérer vos biens mis en location vous coûteront en réalité un peu moins cher que le tarif affiché. Les gains sur vos impôts viendront effectivement réduire le coût global de ces charges supplémentaires.

Cela viendra néanmoins réduire votre rendement net après charges et impôts. Attention donc à ne pas trop multiplier les frais de ce type pour ne pas voir la rentabilité de votre placement immobilier fondre.

En revanche, pour ceux qui déclarent leurs revenus fonciers sous le régime micro-foncier. Ces frais ne pourront être déduits puisque vous utilisez un forfait global pour toutes vos dépenses.