L’immobilier en période de déflation

Qu’est-ce que la déflation ? Quelles sont les tendances économiques dans ce cas-là ?

Nous avons abordé récemment les risques financiers qui pèsent sur votre épargne et nous les avons comparés aux risques qui pèsent sur l’immobilier. Néanmoins dans la situation économique actuelle, il faut plutôt se demander comment réagir en cas de déflation car c’est ce qui se rapproche le plus de ce qu’il se passe actuellement. Nous y reviendrons après avoir rappelé quelques éléments de définition de la déflation et de ce que cela entraîne.

La déflation est une période de baisse générale des prix sur une durée suffisante. Si cette situation persiste il peut se mettre en place ce que les économistes nomment une « spirale déflationniste ». En effet, les différents acteurs économiques ont intérêt à attendre avant d’acheter des biens puisque leur prix baisse régulièrement.

En période de déflation, demain sera moins cher qu’aujourd’hui qui était déjà moins cher qu’hier, etc. Cela crée de l’attentisme de la part des consommateurs qui avec la même somme d’argent pourront s’acheter plus de choses en différant leurs achats plutôt qu’en les réalisant tout de suite. Cela fait donc diminuer l’activité économique, ce qui tire encore plus les prix vers le bas, etc. Il est alors très difficile de sortir d’une spirale de déflation.

Vous trouverez plus de détails et des exemples historiques comme celui du Japon sur la page Wikipedia sur la déflation.

Une situation économique actuelle de quasi-déflation

Les banques centrales ont beau avoir diminué fortement les taux d’intérêt des principaux taux directeur, le risque de déflation est loin d’être écarté. Pire encore, il n’y a plus beaucoup de marge de manœuvre pour tenter d’inverser l’orientation économique qui se profile en France et dans de nombreux autres pays occidentaux.

En France, le calcul de l’inflation se fait sans tenir compte de l’évolution du coût des logements. Or, nous avons vu que depuis quelques années, les prix de l’immobilier sont en baisse à l’achat et que les loyers des nouveaux contrats de location sont en baisse également.

L’inflation officielle actuelle est de moins de 1 %. En intégrant le logement qui représente une part importante du budget des ménages, on ne doit pas être loin d’atteindre le négatif.

La France devra, en plus, faire face à sa démographie vieillissante. Nous avons déjà vu comment la démographie allait faire chuter l’immobilier à moyen/long terme.

Comment se comporte l’immobilier en période déflationniste ?

L’immobilier est un très mauvais placement en période de déflation et cela est encore plus vrai pour ceux qui sont fortement endettés pour cette acquisition…

Voici quelques-unes des conséquences sur le logement et l’immobilier que peut causer la déflation :

• Les loyers baissent et les locataires sont de moins en moins solvables. Cela vient fortement impacter les rendements des investissements immobiliers et peut conduire à augmenter les périodes de vacance locative. Cela fait chuter la part des investisseurs et tend donc à faire baisser également les prix des logements.
• Les capacités d’achat liées aux revenus ont tendance à baisser, cela accentue la pression baissière sur les prix car pour vendre, il faudra avant tout trouver un acquéreur solvable.

L’immobilier a donc tendance à se dévaloriser plus vite que le reste. Vous devez veiller à ne pas avoir trop d’immobilier dans la répartition de votre patrimoine. En bref, faire l’opposé de ce que font actuellement la majorité des Français.

Des difficultés pour tous ceux qui sont endettés

Quand vos revenus globaux disponibles ont tendance à baisser, il devient de plus en plus difficile de faire face à ses obligations en termes de remboursement d’emprunt. C’est d’autant plus le cas sur des crédits immobiliers où la majorité des emprunteurs de ces dernières années ont cherché à s’endetter au maximum possible.

Les ressources financières d’un ménage peuvent diminuer pour différentes causes. Or, celles-ci ont tendance à se cumuler actuellement :

• Période de chômage, parfois suivi d’un retour en activité à une rémunération inférieure.
• Période de chômage partiel qui pénalise temporairement la rémunération.
• Diminution des primes, diminution des revenus variables à cause des difficultés économiques, moins d’intéressement et de participation aux bénéfices, etc.
• Baisse des aides sociales (par exemple, le quotient familial) et augmentation des différentes taxes et impôts.
• Etc.

En période de déflation, toutes ces difficultés s’accumulent et finissent par réduire les capacités de remboursement des ménages. Ceux qui ont des dettes à rembourser voient leurs mensualités devenir de plus en plus pesantes dans leur budget.

C’est d’ailleurs pour cela que le meilleur usage pour votre épargne en période de déflation est le remboursement plus rapide de vos dettes. En ce qui concerne les crédits immobiliers, vous pouvez étudier la possibilité d’un remboursement anticipé ou bien encore voir avec votre banque pour augmenter vos mensualités de crédit immobilier. En remboursant plus vite, vous ferez non seulement des économies, mais vous serez ainsi plus rapidement dans une meilleure situation financière. Vous pouvez également profiter de la période exceptionnelle au niveau des taux d’intérêt pour renégocier vos crédits.

En 2013, la Banque de France a noté que la part des demandes de dossier de surendettement concernant des propriétaires avait encore augmenté. Il y a de plus en plus de jeunes ménages qui se sont trop endettés pour acheter leur logement et qui se retrouvent dans de graves situations actuellement.

Que faire de sa résidence principale en cas de déflation ?

Il y a 3 grandes catégories de situation :

• Vous êtes propriétaire de votre résidence principale et vous n’avez plus de crédit immobilier à rembourser pour ce bien. Cela concerne aussi ceux qui ont déjà remboursé une grande partie de leur prêt immobilier pour leur résidence principale. Dans ce cas-là, si ce logement est encore bien adapté à vos besoins, il est préférable de le garder et d’y vivre encore le plus longtemps possible.
• Vous êtes propriétaire de votre résidence principale pour laquelle vous avez encore beaucoup d’argent à rembourser. La déflation risque de peser fortement sur votre capacité à faire face à vos remboursements et votre bien risque de perdre de la valeur. Si vous ne comptez pas y rester à très long terme, il peut être judicieux de voir pour vendre vite et se mettre en location. Vous pourrez ré-envisager un achat quand les prix auront suffisamment baissé.
• Vous êtes locataire et vous n’avez pas encore acheté votre résidence principale ? Il faut attendre au maximum que la déflation est fait corriger les prix. Si vous décidez d’acheter malgré tout, prenez garde à conserver de la marge par rapport à votre endettement général et à ne le faire que pour une longue durée.

En période de déflation, ceux qui ont beaucoup d’épargne liquide voient celle-ci valoir de plus en plus par rapport aux autres éléments financiers et cela même avec aucun taux de rémunération de l’épargne (ou très faible). Dans la perspective d’un achat immobilier future, il est préférable de le différer au maximum tout en continuant à faire grossir votre apport. C’est d’autant plus vrai qu’une baisse des prix de 10 % peut réduire le coût total de votre achat de plus de 20 %.

Faut-il vendre ses biens immobiliers locatifs ?

En période déflationniste nous avons vu que l’on observait généralement des baisses de loyer et des baisses des prix des logements. Si vous possédez des biens que vous louez, ils peuvent rapidement se transformer en mauvais placement si cette situation perdure. Non seulement vous toucherez moins de revenus fonciers mais en plus, votre bien perdra de la valeur au fil du temps.

Comment savoir s’il faut conserver un bien ou non malgré tout ?

Si la rentabilité locative brute actuelle est suffisante (au minimum 6 % brut), vous pouvez conserver ce bien locatif. Dans le cas contraire, il est préférable de le vendre afin de profiter des prix encore élevés et de conserver cet argent sur des placements liquides. Pour cela, renseignez-vous sur la valeur réelle actuelle de votre logement (voir comment obtenir de bonnes estimations immobilières) et faites les calculs de rentabilité par rapport aux loyers que vous percevez.

Il sera toujours possible de réinvestir cet argent dans l’immobilier locatif plus tard quand les prix auront suffisamment baissé.

Cas des résidences secondaires

Acheter une résidence secondaire est quasiment toujours un investissement à perte financière (sauf rare période de flambée des prix et à condition de vendre avant que les prix ne redescendent). C’est plus un « investissement plaisir » en fonction de vos usages et de vos besoins pour vos loisirs qu’autre chose.

D’un point de vue purement financier, quand les prix de l’immobilier n’augmentent plus fortement, il n’est pas bon de conserver une résidence secondaire. En effet, cela reste un investissement coûteux (entretien et rénovation, taxe foncière, etc.) qui ne rapporte pas grand-chose financièrement. D’ailleurs le marché des résidences secondaires s’est effondré ces dernières années. Alors en période de déflation, c’est une part de votre patrimoine qui perd encore plus rapidement de la valeur tout en restant coûteux. À ne conserver qu’en cas d’attaches personnelles importantes ou comme un investissement plaisir.