Les augmentations de loyer : comment ça se passe ?

Révision d’un loyer en cours de bail de location

Pour qu’un loyer puisse être augmenté pendant un bail, il est impératif qu’une clause ait été portée dans le contrat de location à ce sujet. Sans cette clause sur la révision du loyer, un propriétaire bailleur ne peut pas demander d’augmentation de loyer pendant toute la durée du bail.

Pensez donc à choisir un bon contrat de location.

Si la révision du loyer est prévue par le bail, le propriétaire peut augmenter son loyer une fois par année :

• Soit à la date de révision prévue dans le bail,
• Soit à la date anniversaire de la signature en cas d’absence de date dans le contrat.

L’augmentation maximale annuelle ne peut pas dépasser celle de l’indice de référence des loyers (IRL). Cet indice, tenu par l’INSEE, est basé sur l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Il est communiqué après chaque trimestre.

En règle générale, le bailleur calcule son augmentation de loyer en fonction de cet indice de référence. C’est-à-dire qu’il applique l’augmentation maximale à laquelle il est autorisé. Nous verrons que cette augmentation ne constitue en rien une obligation et que, dans certains cas, il est préférable de ne pas réviser le montant du loyer même si vous en avez le droit.

Attention, il y a un délai à respecter. En effet, depuis 2019, le délai est réduit à un an seulement (contre 5 auparavant) pour appliquer une révision de loyer.

On comprend alors qu’il est indispensable de bien déterminer son 1er loyer car les suivants seront fortement liés à ce montant initial.

L’indice de référence des loyers de 2004 à 2024

Nous suivons la variation de l’indice de référence des loyers sur un article dédié. Il est mis à jour chaque trimestre dès que l’IRL du trimestre qui vient de s’achever est communiqué par l’INSEE.

Vous trouverez notamment dans cet article :

• Tous les indices de référence des loyers, trimestre par trimestre, de 2004 à 2024.
• Un graphique de l’évolution de l’IRL de 2004 à 2024.
• Un autre graphique montrant les variations des augmentations et des réductions de cet indice des loyers.

Actualité : alors que l’inflation dépassait les 5 % et que l’IRL aurait du augmenter de 5 ou 6 %, le gouvernement a instauré un plafond pour les hausses de loyer à 3,5 %.

Ainsi les propriétaires bailleurs ne pourront pas reproduire l’intégralité de l’inflation sur le loyer de leurs locataires et cela jusqu’au 1er trimestre 2024 inclus.

Outil en ligne pour calculer son augmentation de loyer en fonction de l’IRL

Pour bien comprendre comment il faut utiliser l’indice des loyers pour déterminer l’augmentation maximale de loyer possible, consultez notre exemple de révision de loyer. Cela vous permettra d’appréhender sur un cas concret les modalités du calcul avant d’augmenter votre loyer (ou de vérifier l’augmentation demandée par votre propriétaire bailleur).

En outre, l’Institut national de la consommation met en ligne depuis 2019 un service de calcul de l’indexation de votre loyer. Cet outil gratuit en ligne permet de vérifier vos propres calculs dans le cas où la hausse de loyer a été appliquée tous les ans en suivant l’évolution de l’IRL communiquée par l’INSEE.

Une hausse pas toujours appliquée par les propriétaires bailleurs

Les difficultés pour retrouver un locataire et les problèmes de loyers impayés contraignent les propriétaires bailleurs à ne pas appliquer systématiquement ces augmentations de loyer.

En effet, un propriétaire bailleur a tout à gagner à faire en sorte de conserver un bon locataire qui paye en temps et en heure. Il est préférable d’avoir son appartement toujours loué même avec une location un peu moins chère que d’enchaîner différents changements de locataires avec des périodes de vacances locatives.

Cela s’applique plus particulièrement dans toutes les villes où l’offre en logement à louer est plus importante que la demande. C’est par exemple le cas dans de nombreuses villes où les investissements défiscalisés ont été trop importants.

Si vous êtes locataire dans une ville où l’offre est bien plus importante que la demande, n’hésitez pas à négocier une baisse du loyer ou une non-révision.

Comparaison entre l’évolution des loyers et celle des prix d’achat des logements

Sur les dernières années, la moyenne du prix des loyers par rapport aux revenus des Français est en très légère augmentation. Mais cette hausse des loyers reste très mesurée quand on la compare à celle des biens à l’achat.

Ces écarts d’évolution s’observent très bien sur ce graphique représentant l’évolution des loyers et des prix immobiliers par rapport aux revenus des ménages français :

Cela signifie qu’il est de plus en plus souvent préférable de louer plutôt que d’acheter son logement pour se loger.

L’autre conséquence concerne les investisseurs en immobilier locatif. À cause de ces écarts de plus en plus importants entre les prix d’achat et les loyers, les rendements locatifs sont de plus en plus bas comme vous pouvez le voir dans cet article sur la rentabilité d’un appartement dans 100 grandes villes françaises.

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Ré-évaluation du loyer lors du renouvellement du bail locatif

Un bail d’habitation classique est généralement établi sur une durée de trois ans renouvelable tacitement. Un propriétaire bailleur peut-il alors augmenter son loyer lors de ce renouvellement ?

La réponse est « oui mais avec beaucoup de contraintes » ! Le bailleur doit effectivement prouver que son loyer est sous-évalué. Pour cela, il doit apporter des preuves avec au moins trois références de loyers dans le voisinage proche et pour des biens similaires (six exemples dans les villes de plus d’un million d’habitants).

Il doit, en outre, en faire la demande au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins six mois avant la date d’échéance du bail. Le locataire n’est pas obligé d’accepter cette proposition. Voici les cas de figure en fonction de la réponse du locataire :

• Si le locataire refuse cette augmentation de loyer ou ne répond pas, le propriétaire bailleur peut saisir la commission départementale de conciliation (au plus tard quatre mois avant le renouvellement du bail). Dans le cas contraire, le bail sera renouvelé au loyer initial.
• Si le locataire accepte. En fonction de son montant, cette augmentation ne peut pas être appliquée brutalement. Elle doit être étalée sur trois à six ans.

Dans la plupart des cas, c’est pour cela que lors d’un renouvellement de bail, c’est l’augmentation via l’indice des loyers qui est la plus utilisée.

Hausse des loyers lors du changement de contrat de location

Il ya quelques années, lors d’un changement de locataire, un propriétaire bailleur pouvait fixer un nouveau loyer à sa convenance. Il pouvait donc appliquer une augmentation tant qu’il trouve un locataire qui accepte ses nouvelles conditions de location.

Cependant, un encadrement des loyers lors d’un changement de locataire est mis en place depuis quelques années dans de nombreuses villes, notamment celles où la demande est supérieure à l’offre et où il y a donc un manque de logements. C’est actuellement l’objet de nombreux débats…

Mise à jour : le gouvernement permet d’encadrer les loyers à la relocation depuis le 1er août 2012. Ceci ne sera appliqué que dans les villes où le marché locatif est tendu. De plus, les loyers vont être prochainement plafonnés dans certaines villes (Paris, Lille, etc.). Les agglomérations concernées par l’encadrement à la relocation et l’augmentation de la taxe sur les logements vacants sont toujours les mêmes.

MODELE DE CONTRAT DE LOCATION >>

Voir aussi : « Comment trouver un nouveau locataire ?« .

Augmenter un loyer en Pinel ou dans une ville avec un plafonnement de loyer

Dans certains cas spécifiques, il y aura également d’autres plafonds à prendre en compte.

• Dans le cas d’un investissement locatif avec défiscalisation, certains dispositifs d’aide à l’achat ont une contrepartie de limite des loyers. C’est par exemple le cas de la loi Pinel qui permet d’obtenir une forte réduction d’impôt pour investir dans un bien immobilier neuf mais avec l’application d’un loyer modéré pendant le temps de cette défiscalisation. Il convient d’être très prudent pour ne pas dépasser les plafonds spécifiques en fonction de la zone géographique et de la superficie du logement notamment. Pour plus d’informations, consultez le calcul du loyer Pinel en 2024.
• Dans certaines grandes villes, pour limiter la flambée des tarifs des locations, les élus locaux mettent en place un plafonnement des loyers. Les propriétaires bailleurs doivent s’y conformer pour ne pas risquer des amendes et des sanctions. C’est notamment le cas à Paris et à Lille et bientôt dans d’autres grandes villes en France.

Vous avez le droit à la date anniversaire du bail d’appliquer une révision annuelle de loyer que dans la limite où le loyer révisé ne dépasse pas le plafond qui s’applique dans votre situation en plus du respect de la variation de l’IRL. Il serait très coûteux de perdre sa défiscalisation pour quelques euros de plus au cours d’une année.

Cas d’une révision de loyer suite à des travaux d’amélioration ou de conformité

La législation tient compte également des efforts réalisés par les propriétaires bailleurs pour améliorer le logement mis en location en y effectuant des travaux de rénovation ou de mise en conformité.

Ainsi, dans le cas où le propriétaire bailleur a effectué des travaux d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, le montant du loyer peut être révisé à la hausse. Néanmoins celle-ci est limitée par la plus élevée des limites suivantes :

• Soit une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût des travaux TTC.
• Soit la moitié de la différence entre le montant du loyer déterminé par référence avec le voisinage et le loyer pratiqué jusque-là.

La encore, il convient de prévenir de la révision du loyer suite à cette amélioration par lettre recommandée avec accusé de réception avec la date d’application dans l’année  de la révision et du nouveau tarif pour cette location.

Pour compléter cela, découvrez un exemple de calcul d’une révision de loyer. Cela vous permettra de mieux comprendre le mécanisme. Consultez notre guide de la location de logement pour en savoir plus.