Loi Carrez : diagnostic de calcul de superficie obligatoire pour une vente

Qui est concerné par la loi Carrez ?

Depuis le 18 juin 1997, la loi Carrez est entrée en application et vient protéger tout acquéreur d’un lot d’une copropriété (ou d’une fraction d’un lot) en faisant obligatoirement préciser la superficie du logement. Elle fait partie de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, publiée au Journal Officiel le lendemain qui a pour but d’améliorer la protection des acquéreurs de lots de copropriété.

Cette superficie en loi Carrez est calculée en fonction de règles précises et permet à l’acquéreur d’avoir un recours légal pour contester le métrage du logement. On parle également de mesurage de la surface privative d’une habitation.

Nous allons détailler ci-dessous les règles de calcul et expliquer comment un acheteur peut se retourner contre le vendeur en cas d’erreur importante sur les résultats de ce diagnostic.

Enfin, pour une location immobilière ce n’est pas la loi Carrez qui compte pour la superficie du logement mais la surface habitable définie par la loi Boutin pour les locations.

Loi Carrez pour une maison : pas applicable pour la majorité des maisons individuelles

Attention, cette notion n’est généralement valable que dans le cadre d’un appartement. En effet, pour une maison, l’information sur la surface Carrez n’est pas obligatoire si celle-ci n’est pas en copropriété.

Cependant, il est conseillé de préciser une superficie privative Carrez en plus d’une surface utile pour bien informer l’acquéreur même si cela n’a pas de valeur juridique.

La loi Carrez concerne donc tous les appartements, les locaux commerciaux ou professionnels, les chambres de service de plus de 8m² ainsi que certaines maisons ou pavillons en copropriété horizontale.

Les logements vendus sur plan ne sont pas, non plus, concernés par la loi Carrez.

Calcul du métrage

Le métrage Carrez se calcule par la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il ne faut pas non plus inclure tout ce qui est balcon, terrasse, garage, parking, cave, etc.

Il n’est pas tenu compte des planchers des parties du lot d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Cette règle part du principe qu’une personne de taille moyenne doit pouvoir se tenir debout sur toutes les zones faisant partie de ce qui rentre en compte dans cette superficie. Il faut donc bien tenir compte des spécificités de votre logement.

Pour mieux vous rendre compte des exigences de ces règles et des modes de calcul, vous pouvez retrouver différentes illustrations de ce qui fait partie de la loi Carrez ou non sur différents sites. On y apprend notamment que les placards comptent dans la loi Carrez s’ils sont basés au sol et d’une hauteur supérieure à 1.80 mètre.

Pour les appartements avec beaucoup de surface avec une hauteur de plafond inférieure à 1.80 mètre, il est préférable d’indiquer les deux mesures : la surface en loi Carrez et la surface habitable. Avec cette seconde information, vous indiquez sans tromperie à l’acquéreur potentiel que votre appartement dispose d’une surface à vivre plus grande que ne le montre la superficie habitable officiel. C’est un atout supplémentaire pour réussir à le vendre plus facilement.

Des calculs méconnus et souvent source d’erreurs

Qu’est-ce que l’on peut compter dans la surface Carrez ? Qu’est-ce qui au contraire ne peut jamais être pris en compte par cette loi Carrez ? Pour un particulier, il n’est pas évident de s’y retrouver et de faire les bons calculs.

Certains professionnels se trompent même en ne mesurant tout cela que de manière approximative et sans tenir compte de toutes les possibilités.

Combles aménagés ou non, caves, garages, vérandas, balcons, etc.

Par exemple, pour certains éléments, on peut se demander s’ils sont pris en compte dans le mesurage d’usage en plus des pièces classiques.

Certains éléments ne sont pas inclus dans la mesure de superficie en loi Carrez comme :

• Cave
• Garage
• Parking
• Terrasse
• Balcon

En revanche, à partir du moment où ils ont une surface de plus de 8 mètres carrés avec une hauteur sous plafond d’au moins 1.80 mètre, les éléments suivants sont pris en compte dans le mesurage :

• Combles aménagés ou non aménagés
• Véranda
• Grenier
• Remise

Protection lors d’un achat et recours possibles de l’acheteur

Tout d’abord, si l’acte de vente d’un bien immobilier situé en copropriété ne mentionne pas cette superficie en loi Carrez, vous avez un mois pour faire annuler l’acte de vente. C’est un droit, mais il est très rare d’en faire l’usage car le notaire va systématiquement vérifié qu’il est présent dans votre promesse ainsi que dans votre acte authentique de vente.

Ensuite, si l’acte de vente comporte une surface supérieure de plus de 5% à la surface réelle, l’acquéreur peut déposer une réclamation auprès du juge pour obtenir une diminution du prix de vente au prorata des mètres carrés manquants pour l’ensemble des lots. C’est pour cela qu’il faut bien que toutes les surfaces de toutes les pièces soient bien mesurées.

L’acquéreur dispose d’un an, à compter de la date de l’acte authentique, pour déposer une réclamation pour tromperie sur la surface Carrez. Il pourra ainsi demander l’annulation de la vente (avec ou sans indemnité) ou une diminution du prix de vente au prorata de la surface manquante.

Le montant des frais de notaire sera lui aussi recalculé avec ce nouveau prix de vente définitif. Le trop versé vous sera alors restitué.

Pour en savoir plus à ce sujet, consultez notre article sur les erreur de plus de 5 % sur le métrage en loi Carrez d’une habitation.

Pour rappel, dans le cas d’une location immobilière, c’est plutôt la loi Boutin qui est une obligation.

Quel prix pour un diagnostic Carrez ? Pouvez-vous faire vous-même ces mesures ?

Rien n’interdit légalement un vendeur particulier de réaliser lui-même les mesures et les calculs de superficie Carrez et de les renseigner directement. Cependant, compte tenu des sanctions risquées, il vaut mieux ne pas chercher à tricher sur la taille réelle de votre appartement ou prendre le risque de faire des erreurs de calcul car cela pourrait vous coûter très cher a posteriori.

Il est préférable de faire appel à un professionnel habitué à réaliser la mesure précise de chaque pièce et de chaque lot (ou fraction) pour cette obligation.

Ce certificat de superficie fait partie de la liste des diagnostics immobiliers qui sont obligatoires pour vendre un appartement. Vous devez donc pouvoir fournir ces informations qui sont annexées au compromis ou à la promesse de vente dans ce qu’on appelle couramment le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Cela est valable que le contrat soit réalisé par un notaire, par une agence ou par un particulier.

Pour ceux qui réalisent un achat, vous devez donc prêter attention à ces diagnostics précisés dans votre contrat avant de vous engager (DPE, état de l’installation de l’électricité, du gaz, superficie Carrez, etc.).

Il a une durée de vie illimitée tant qu’il n’y a pas de travaux majeurs qui viennent modifier la superficie du logement.

De nombreux professionnels sont habitués à réaliser ce type de diagnostic. Ils maîtrisent mieux qu’un particulier les méthodes de calcul et les nuances d’interprétation des règlements. Étant donné le prix d’un diagnostic loi Carrez et les risques en cas d’erreur si vous le faites vous-même, il est vivement recommandé de le faire réaliser par un diagnostiqueur professionnel formé et certifié.

En effet, le tarif d’un certificat de ce type varie de 60 à 90 € pour un studio à 110 à 150 € pour une maison. Retrouvez tous les prix des diagnostics immobiliers. En outre, comme vous devez faire faire différents autres contrôles et analyses, vous avez la possibilité de regrouper l’ensemble de vos besoins et de demander un tarif groupé pour tous vos diagnostics obligatoires. Alors avant de faire appel à un diagnostiqueur, vous avez le droit de comparer les tarifs et les prestations.

Découvrez la durée de validité de l’ensemble des diagnostics immobiliers.

Pour conclure, le diagnostic loi Carrez consiste donc au mesurage de la superficie privative d’un bien immobilier d’un lot de copropriété. Cette surface apparaît alors clairement dans l’acte de vente et son prix est payé par le vendeur tout comme le DPE ou le contrôle du plomb ou de l’amiante. Ils font effectivement partie des 9 autres diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre votre bien immobilier.