Faut-il souscrire une assurance loyer impayé ? Comment se protéger d'un mauvais payeur ?

Le risque de loyers impayés augmente fortement en France

Sur l’ensemble du parc locatif privé français, on estime que moins de 2 % des loyers restent impayés. Si ces chiffres paraissent faibles, ce problème peut vite tourner aux cauchemars pour un propriétaire bailleur et venir mettre en péril le montage financier de son investissement immobilier. C’est le genre de problème qui freine les envies d’investir et qui n’est pas à minimiser, surtout si le propriétaire finance tout ou partie de cet investissement à crédit et qu’il n’a pas de quoi assumer plusieurs mois d’impayés et de se lancer dans une longue procédure d’indemnisation, voire d’expulsion.

La fondation Abbé Pierre alertait depuis plus de 10 ans d’une forte augmentation de locataires qui ne pouvaient plus payer leurs loyers. La montée progressive du chômage et la précarité des emplois restants viennent noircir le tableau depuis plusieurs années. Il ne fait aucun doute que la crise économique, traversée depuis ce communiqué, a amplifié ce phénomène.

Voyons comment un propriétaire bailleur peut se protéger contre un locataire mauvais payeur (dispositif Visale, GLI, conseils sur le choix du locataire, etc.).

Garantir une rentabilité locative suffisante et sa trésorerie

Tout comme les vacances locatives, les loyers impayés font chuter la rentabilité de votre investissement locatif. Si certains propriétaires bailleurs décident de prendre le risque, tout en le limitant en sélectionnant au mieux leurs locataires, d’autres préfèrent se prémunir contre les loyers impayés en souscrivant une assurance GLI contre les risques locatifs.

Une assurance loyer impayé représente un coût supplémentaire, mais elle vous garantit un minimum de rentrée d’argent si vous rencontrez un ou des locataires indélicats qui ne payent pas leurs loyers et peuvent vous éviter de grosses pertes d’argent. C’est donc un moyen de se prémunir face à l’un des plus gros problèmes de la location de biens immobiliers.

Comme pour tout choix d’assurance, il faut alors être en mesure de calculer le risque contre lequel se protéger et voir quel est le prix d’une telle protection.

Bien choisir les garanties de ce type d’assurance : notre avis

Le problème principal des assurances loyers impayés est leur coût par rapport aux risques couverts. Mais c’est également des contraintes imposées par les assureurs pour limiter les risques au maximum. Cela fait donc nettement diminuer le taux de loyers impayés, mais les contraintes rendent la recherche d’un locataire beaucoup plus contraignante.

Certaines assurances imposent des conditions drastiques sur le choix des locataires. La plupart des assurances loyers impayés demandent au moins 3 ou 4 fois le loyer en salaire fixe et durable (i.e. en CDI ou fonctionnaire), c’est-à-dire que les CDD, intérimaires, entrepreneur, étudiants, etc. sont exclus du marché locatif (comme ils sont souvent exclus du marché du crédit immobilier).

Bon à savoir : l’assurance loyers impayés Cautioneo propose des conditions de profils locataires très assouplies, et se charge de l’étude de la solvabilité des locataires pour ne pas avoir à imposer de telles conditions aux propriétaires. De plus, elle s’applique sans carence ni franchise.

Les résultats de cette sélection draconienne sont :

• De nombreux locataires ne trouvent pas de location malgré qu’ils soient de bons payeurs.
• Des propriétaires mettent beaucoup plus de temps à trouver un locataire qui correspond à des critères très stricts. Pendant ce temps-là, le logement n’est pas loué et cela occasionne une perte sèche qui est difficilement rattrapable dans le temps.

Si vous ne respectez pas les procédures imposées par votre assureur, vous rompez votre contrat et vous ne serez pas dédommagés en cas de problèmes. Notre avis sur la garantie loyer impayé n’est donc pas très optimiste.

De plus, il faut être attentif à toutes les clauses de votre contrat et vérifier les garanties prises en charge, vous devez notamment :

• Vérifier s’il existe une période de franchise avant que l’assurance contre les risques locatifs ne s’applique.
• Vérifier sur quelle durée vos loyers impayés vous sont remboursés et s’il existe un plafond maximal.
• Vérifier que les frais de procédure pour les recouvrements des loyers sont pris en charge par votre assurance.
• Regarder si votre contrat d’assurance loyer impayé contient une protection contre les dégradations causées par votre locataire mauvais payeur et donc une prise en charge des travaux de remise en état.
• Bien comprendre toutes les procédures à respecter pour ne pas que l’assureur se décharge en cas d’impayés.

Chaque assureur propose des contrats spécifiques à bien étudier avant de faire son choix.

Enfin, sachez que vos primes d’assurance sont déductibles de vos revenus fonciers dans leur intégralité. Cela permet donc d’atténuer un peu le coût de votre assurance loyers impayés en venant diminuer le montant de vos impôts sur ces loyers.

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Quand prendre une assurance loyer impayé ?

Légalement, le propriétaire bailleur ne peut souscrire à une garantie loyer impayé (GLI) avant la date de la signature du contrat pour un logement. Il peut donc le faire à cette date de signature du bail ou dans les 15 jours suivants le jour de l’installation du locataire dans cette habitation.

Avant une mise en location d’un logement, rien ne vous empêche de comparer les GLI (prix, modalités d’indemnisation, prise en charge des dégradations ou non, délai avant d’être indemnisé, etc.) et de préparer votre dossier avant même de choisir votre locataire et de connaître sa situation et notamment sa solvabilité par ses revenus fixes et réguliers.

Qui doit payer l’assurance pour loyer impayé ? Un locataire peut-il souscrire une GLI ?

Il n’y a que le propriétaire bailleur qui peut demander une souscription à une garantie loyer impayé. Le locataire ne le peut pas. C’est donc à lui de payer le prix de ces cotisations.

En revanche, comme nous le verrons ci-dessous, un locataire peut prendre un garant (ou en payer un). Cela reste une solution alternative qui permet de faire supporter le poids de cette protection sur le locataire.

Réduire vous-même le risque de loyers impayés

Comme vous pouvez le constater, les assurances loyers impayés ne sont pas une panacée. C’est une option à envisager pour garantir les risques qu’un locataire ne vous paye pas les loyers dus pendant son bail. Et si vous choisissez de souscrire une assurance locative, vous devez être attentif au contrat proposé et bien comparer les différentes assurances du marché.

Si, au contraire, vous décidez de vous passer d’une telle garantie, sachez qu’avec quelques règles pratiques vous pouvez fortement diminuer ce risque avant de signer des contrats :

• Comme les assureurs, vous pouvez définir des critères de sélection pour vos locataires (notamment en vérifiant la qualité de son dossier avec des revenus suffisants pour couvrir le montant du loyer en plus de ses autres charges). Sachez, malgré tout, que vous ne pouvez pas exiger n’importe quoi comme documents ou informations. Vous trouverez une liste des éléments qu’il est interdit de demander dans notre article sur le bail de location.
• Respectez vos locataires en prenant soin de leur proposer des logements les plus agréables possible et en restant à leur écoute. Certains de vos locataires auront plus de difficultés à se montrer indélicats.
• Privilégiez le dialogue en cas de retard sur le paiement du loyer afin de trouver une solution acceptable pour les deux parties. Il serait dommage qu’une difficulté passagère de paiement de votre locataire débouche sur un conflit de longue durée et le non-paiement de nombreux loyers.

Si vous êtes confrontés à un problème de loyers impayés et que vous n’êtes pas couverts par une assurance pour ce genre de situation, vous pouvez appeler le numéro vert mis en place par l’ANIL et l’État : SOS Loyers impayés au 0805 160 075.

Autres alternatives de protection : Visale ou un garant (physique ou en ligne)

Avant de souscrire à une assurance loyer impayé, étudiez d’autres alternatives pour vous prémunir contre ce risque. Il existe en effet d’autres solutions.

Tout d’abord, vérifiez que le locataire retenu n’est pas éligible à la garantie Visale. Ce sera ainsi l’État qui se portera garant et cela gratuitement pendant toute la durée du bail.

Sinon, vous pouvez suggérer à votre locataire de prendre un garant en plus du versement de sa caution qui ne couvrira que quelques légers travaux. Sans personne avec une situation financière fiable qui peut se porter garant pour un locataire, il a la possibilité d’en payer un en ligne. Des sociétés proposent des offres en s’appuyant sur de grands assureurs privés. Vous avez même la possibilité de souscrire vous-même, en tant que bailleur, à ce type de garantie. En effet, cela est parfois plus avantageux qu’une assurance loyer impayé.

Comparez les solutions et trouvez ainsi l’offre la plus économique pour vous protéger du risque d’impayés. En tant que propriétaire bailleur, vous devez également faire ces 6 choses avant de mettre en location un logement.

Découvrez quelques astuces pour ne pas perdre de loyers entre deux locataires.