Quelles sont les zones géographiques éligibles à l’investissement en loi Pinel en 2024 ?

Qu’est-ce que le zonage pour la loi Pinel ?

Depuis 2003, lors de la sortie de la défiscalisation en loi Robien, le gouvernement a découpé les zones géographiques françaises en 3 zones distinctes A, B ou C. La zone A est celle où la demande en logement est la plus forte et la zone C est celle où il n’y a aucune tension et donc peu de besoin spécifique pour de nouvelles constructions.

Au fil du temps, certaines zones ont été découpées en deux afin d’affiner un peu plus les programmes d’aide au logement. Ainsi, il a été créé une zone A Bis pour faire ressortir les zones les plus tendues et la zone B a été divisé en une zone B1 et une zone B2.

Il y a donc désormais 5 zones distinctes A bis, A, B1, B2 et C. Celles-ci servent pour différents dispositifs gérés par l’État français :

• Pour de l’investissement locatif
• Pour le prêt à taux zéro (PTZ)
• Pour le prêt d’accession sociale à la propriété (PAS)
• Pour le prêt social d’accession location (PSLA)
• Pour tout ce qui touche au logement intermédiaire
• Pour la réduction du préavis de location en zone tendue

En ce qui concerne l’immobilier locatif, ce classement des communes dans des zones spécifiques permet de mieux calibrer les différentes défiscalisations immobilières.

De nombreux éléments d’un programme de défiscalisation ou pour un prêt à taux zéro vont donc dépendre du classement de la commune dans l’une de ces zones :

• L’éligibilité ou non au dispositif d’aide en fonction de la zone
• Les montants de la réduction d’impôt ou du prêt à 0 % sont plus élevés dans les secteurs où la demande en immobilier est la plus forte.
• Les plafonds de ressources ou de loyers peuvent également dépendre de ces zones pour le Pinel, le PTZ, etc.

Ainsi, la politique du logement d’une commune va être très dépendante du zonage et tout est fait par les élus locaux pour être le mieux classé possible. Cela permet de bénéficier de plus de ressources financières de la part de l’État pour dynamiser sa ville et développer de l’emploi dans le bâtiment.

Le classement des villes est régulièrement analysé et peut être modifié. En outre, pour certains besoins, les préfets peuvent demander des dérogations spécifiques en les justifiant avec des chiffres précis sur les besoins.

C’est par exemple le cas pour certaines villes en zone B2 pour qui l’investissement en loi Pinel est exceptionnellement autorisé en 2024.

La zone A Bis : Paris et certaines communes de Petite Couronne d’Ile-de-France

La zone A Bis contient Paris et de nombreuses villes proches d’Ile-de-France :

• Plusieurs villes des Hauts-de-Seine (92) comme par exemple Boulogne-Billancourt, Antony, Levallois-Perret ou encore Neuilly-sur-Seine.
• Plusieurs villes des Yvelines (78) comme par exemple Saint-Germain-en-Laye, Versailles ou Maisons-Laffitte.
• Plusieurs villes de Seine-Saint-Denis (93) comme par exemple Aubervilliers, Montreuil ou Saint-Denis.
• Plusieurs villes du Val-de-Marne (94) comme par exemple Maisons-Alfort, Fontenay-sous-Bois, Vincennes ou Villejuif
• Une commune du Val-d’Oise (95) : Enghien-les-Bains

Toutes ces grandes villes sont très recherchées en matière d’immobilier. L’offre de logements y est beaucoup trop faible par rapport à la demande. Ce sont donc les investissements immobiliers dans ces communes qui bénéficient des plus fortes aides et des plus fortes réductions d’impôt.

Néanmoins, comme un investissement en loi Pinel est limité à 300 000 € par personne et par an et surtout il est plafonné à 5 500 € du mètre carré, cela limite fortement les possibilités dans ces secteurs où le foncier coûte très cher et où les prix de l’immobilier sont très élevés.

La zone A : L’Ile-de-France, la Côte d’Azur, Lyon, Lille, Montpellier, Marseille et le Genevois français

Les communes situées en zone A bénéficient aussi de très belles conditions pour investir en Pinel ou bénéficier d’un prêt à taux zéro généreux.

Il s’agit de certaines très grandes villes comme Lyon, Lille, Marseille et Montpellier. On y retrouve également de nombreuses communes de la Petite Couronne et de la Grande Couronne d’Ile-de-France qui ne sont pas déjà en zone A Bis ainsi que plusieurs villes de la Côte d’Azur et des communes françaises de l’agglomération de Genève (Annemasse, Saint-Julien-en-Genevois).

De plus, une poignée d’agglomérations où les prix de l’immobilier sont également très élevés font parties de cette zone A.

Même si les plafonds de loyer Pinel sont plus bas qu’en zone A Bis (13.04 € / m² contre 17.55 € / m²), il y a davantage de possibilité d’avoir un investissement rentable du fait d’un prix de l’immobilier neuf un peu plus accessible que dans Paris. De plus, avec un loyer modéré et une forte demande locative, il n’y aura aucun problème pour louer votre investissement en Pinel dans ces secteurs géographiques là.

Mise à jour en octobre 2023 : 63 nouvelles communes sont ajoutées à la zone A pour la loi Pinel et le PTZ (contre auparavant une zone B1, B2 voire C). De même, 145 communes supplémentaires font leur apparition dans la zone B1 contre auparavant une zone B2 ou C. De quoi rendre éligible ces nouvelles villes pour un investissement Pinel.

La zone B1 : les métropoles de plus de 250 000 habitants et certaines communes avec des prix immobiliers élevés

Parmi les communes en zone B1, on retrouve toutes celles qui comptent plus de 250 000 habitants et qui ne sont pas en zone A Bis ou en zone A. Cela concerne donc de grandes villes comme Bordeaux, Nantes, Rennes, Toulouse, Montpellier ou encore Grenoble.

Il y a en plus, certaines villes avec un immobilier cher comme Annecy, Bayonne, La Rochelle, Saint-Malo, Chambéry ainsi que la Corse et les DOM-TOM.

Dans ces villes, la demande locative est moins forte. Il y a un peu moins de tension sur le marché immobilier ainsi les prix restent plus abordables en zone B1 qu’en zone A bis ou A. Il y malgré tout un bon dynamisme économique et cela pourrait s’accentuer si le mouvement de fuite des très grosses agglomérations et de développement de plus de télétravail se poursuivent.

La zone B2 : les villes de plus de 50 000 habitants et celles avec une dérogation préfectorale

Toutes les communes de plus de 50 000 habitants qui ne sont pas dans l’une des 3 zones tendues développées ci-dessus sont en zone B2.

Initialement éligible à la loi Pinel, les villes en zone B2 ne le sont plus depuis le 1er janvier 2019 (sauf exceptions par décision du préfet). Le dispositif de défiscalisation a été recentré pour les lieux où il y a le plus de besoin de nouveaux logements.

Avec la zone C, cela fait ainsi plus de 1 200 communes dans lesquelles il n’est pas possible d’obtenir une réduction d’impôt Pinel pour la construction et la mise en location d’un logement neuf pour un investisseur.

La zone C : toutes les autres petites communes où il n’y a pas de besoin en logements

Aucune commune en zone C n’est éligible à la défiscalisation Pinel. Comme ce sont de petites villes avec peu de demande de logement par rapport à l’offre, il n’y a pas de besoin à créer inutilement des habitations supplémentaires aux frais du contribuable.

Dans quelle zone est ma commune (A Bis, A, B1, B2 ou C) ? Quelles conséquences pour la loi Pinel ?

Outre nos pages qui listent toutes les communes de chaque zone par département, vous avez accès sur service-public.fr à un moteur de recherche qui permet d’obtenir en quelques secondes la zone précise d’une des villes en France.

Cet outil est mis à jour à chaque changement de zonage et est la référence officiel sur laquelle vous pouvez vous baser pour votre recherche du zonage pour la loi Pinel, un PTZ ou tout autre dispositif qui utilise le classement des communes par zone de tensions pour le logement.

Ainsi, en 2024, vous savez qu’il faut que votre commune soit en zones A Bis, A ou B1 pour avoir droit au dispositif Pinel (les zones B2 et C sont exclues sauf dérogations du préfet).

De plus, les montants de réduction d’impôts, les plafonds des loyers et de ressources des locataires dépendent de votre zone. Retrouvez tous les détails de ces éléments dans notre explication de la loi Pinel en 2024.

Le dispositif Pinel n’aura pas la même rentabilité partout en France. Par exemple, il y a d’importants écarts de prix entre des départements limitrophes comme par exemple entre le Rhône (notamment Lyon) et la Loire (notamment Saint-Étienne) ou encore la Savoie. Il convient donc de poser tous les chiffres : voir le niveau des prix à cet endroit, faire le calcul loyer Pinel pour connaître le plafond maximum, voir le niveau de la réduction d’impôts, étudier le potentiel d’évolution dans les années à venir, etc. Ainsi vous pourrez comparer et savoir où l’investissement immobilier locatif Pinel sera le plus rentable pour vous.

Conseils pour votre investissement immobilier locatif

Avant de vous lancer dans un gros projet d’investissement dans la pierre pour louer un logement, il conviendra de bien se renseigner sur les 6 choses à faire avant de louer un appartement à un locataire et, en plus, à bien savoir calculer la rentabilité locative de votre investissement.

Cela vous permettra d’investir sereinement et de limiter les risques tout en augmentant l’intérêt de ce placement.