Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre un bien ?

Dix diagnostics obligatoires pour la vente d’un logement

Avant de mettre en vente votre bien, vous devez faire réaliser plusieurs diagnostics immobiliers. Il s’agit de documents établis par des diagnostiqueurs professionnels qui vont réaliser des analyses techniques de votre bien. Ces documents permettent d’informer les potentiels acquéreurs sur les caractéristiques et l’état du bien mis en vente. Le but est de mesurer le risque d’un bâtiment, d’analyser les éléments de sécurité de vos installations.

Pour pouvoir vendre sa maison ou son appartement, voici les 10 diagnostics immobiliers obligatoires à réaliser par le vendeur pour l’acquéreur en 2024 en France :

• Le diagnostic loi Carrez
• Le diagnostic performance énergétique du bâtiment
• Le diagnostic amiante
• Le diagnostic plomb
• Le diagnostic termites
• Le certificat d’état des risques naturels
• Le diagnostic gaz
• Le diagnostic électrique
• Le diagnostic pour assainissement non collectif
• L’information sur les mérules.

Ces diagnostics sont à des prix différents et non négligeables quand on additionne le coût de chacun de ces contrôles obligatoires. Certaines entreprises spécialisées dans les diagnostics peuvent vous proposer de réaliser l’ensemble de ces dix diagnostics. Évitez de gérer cela acte par acte pour toutes vos installations.

N’hésitez pas à comparer les devis pour vos diagnostics immobiliers des diagnostiqueurs de votre ville.

À noter : voici la liste des diagnostics immobiliers obligatoires pour une location en 2024. Le propriétaire doit également informer son locataire sur le risque (électricité, DPE, etc.).

Le diagnostic loi Carrez

Le diagnostic du métrage en loi Carrez permet de déterminer avec précision la superficie, la surface, de votre bien (hors balcon, terrasse, cave, garage, etc.) dont la hauteur mesure au moins 1.80 m. Ce contrôle sur la surface est obligatoire pour toute vente d’un appartement ou d’une maison en copropriété ainsi que tous les lots de copropriété des immeubles à usage d’habitation ou commercial. La vente des maisons individuelles indépendantes n’est pas obligatoirement accompagnée de ce type de diagnostic.

Retrouvez les règles de calcul et prix d’un diagnostic loi Carrez et regardez quelles sont les conséquences potentielles d’une erreur de métrage pour ce calcul de surface.

Le diagnostic performance énergétique

Pour vivre dans une maison ou un appartement, il faut de l’énergie (pour le chauffage, les équipements, etc.). Le diagnostic performance énergétique, le DPE, permet de quantifier le besoin énergétique de votre logement.

Cette analyse technique des matériaux du bâtiment, de son isolation et de son système de chauffage et de production d’eau chaude permet de calculer le nombre de kWh d’énergie primaire par m² et par an que consomme le logement. Retrouvez tous les détails dans notre dossier sur le diagnostic DPE.

Depuis le 1er janvier 2011, le diagnostic performance énergétique est obligatoire dans toute annonce immobilière de vente (comme de location). Avoir un bien avec de bonnes performances énergétiques est donc désormais un argument pour vendre plus facilement.

Certains critiquent la fiabilité des résultats du diagnostic énergétique DPE. Les notes peuvent fortement varier d’un diagnostiqueur à un autre… C’est pourtant une information importante et très regardée par les acquéreurs dans votre dossier de diagnostic technique. Il peut être judicieux pour un propriétaire de faire des travaux d’amélioration énergétique pour mieux vendre ou mieux mettre en location.

Le diagnostic amiante

Tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doivent être soumis à un diagnostic amiante. La présence ou l’absence d’amiante doit être étudiée aussi bien dans les parties privatives que dans les parties collectives d’une copropriété.

Pour une construction qui date d’avant l’interdiction de l’amiante, il convient de faire analyser tout le bâtiment par un diagnostiqueur certifié et expérimenté. L’analyse de l’amiante a une durée de validité illimitée pour celle réalisée depuis le 1er janvier 2013. Une nouvelle analyse par un professionnel de l’amiante devra être faite en cas de date antérieure.

Pour en savoir plus, consultez notre article sur le contrôle de l’amiante.

Le diagnostic plomb (CREP)

Le diagnostic plomb, aussi nommé le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), concerne tous les logements présents dans un immeuble d’habitation construit avant le 1er janvier 1949. Si le seuil réglementaire est franchi, sa durée de validité n’est que d’un an.

Dans le cas contraire, le constat de risque d’exposition au plomb a une durée de vie illimitée lors d’une totale absence.

Jusqu’en 1949, de nombreuses peintures contenaient du plomb. Il peut donc rester des résidus de ce métal dans d’anciennes peintures qui n’ont pas été éliminées entièrement. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le diagnostic plomb et le traitement des matériaux en contenant.

Le diagnostic termites

Tous les vendeurs, dont le logement se situe dans une zone d’habitation où un arrêté préfectoral au sujet des termites a été publié, doivent fournir un diagnostic termites. Retrouvez le détail des zones concernées dans notre dossier complet sur le diagnostic termites.

Attention le diagnostic immobilier qui spécifie la présence ou non de termites n’est valable que six mois à compter de sa date de réalisation.

Le diagnostic d’état des risques naturels ERP

Un plan de prévention des risques naturels mais aussi technologiques, sismiques ou cycloniques a été mis en place. Le diagnostic d’état des risques naturels permet d’informer l’acquéreur des risques encourus sur cette zone d’habitation. Il n’est, lui aussi, valable que six mois.

Il a eu différentes appellations comme ERNT ou ERNMT pour l’état de risques naturels, miniers et technologiques. Il porte désormais le nom d’ERP après celui d’ESRIS pour état des servitudes risques et d’information sur sols.

Retrouvez toutes les informations sur le diagnostic ERP (ex. ERNT et ESRIS).

Le diagnostic gaz

Si votre appartement ou votre maison est équipé d’une installation de gaz naturel datant de plus de 15 ans, vous êtes contraint de fournir un diagnostic gaz qui prouve que l’équipement de votre installation est conforme.

Ce certificat est valable pendant une validité de trois ans. Il sert à prouver la sécurité de votre bâtiment comme pour l’électricité.

Découvrez en détail ce diagnostic d’une installation au gaz.

Le diagnostic électrique

Comme pour le gaz, le diagnostic électrique concerne tous les logements dont l’installation électrique a plus de 15 ans. Un professionnel doit remettre un certificat de conformité électrique. La durée de validité d’un diagnostic électrique est également de trois ans.

Il n’y a pas d’obligation de mise aux normes de l’électricité pour un acte de vente. C’est à l’acheteur de voir quels sont les travaux à prévoir en fonction du constat dressé et à en tenir compte dans son prix pour l’offre d’achat immobilier. En effet, il achète en l’état. Le diagnostic immobilier ne sert qu’à dresser un état des lieux actuel afin d’acheter en connaissance de cause.

Le diagnostic assainissement non collectif

Un neuvième document est devenu obligatoire depuis le 1e janvier 2011. Il s’agit du diagnostic de contrôle de l’assainissement non collectif qui concerne toutes les maisons qui ne sont pas raccordées au tout à l’égout. Cette vérification permet de s’assurer que l’installation de collecte des eaux usées est bien conforme.

En fonction du type de construction, il faudra également faire le constat de vos installations et de leur état.

Il existe d’autres contrôles facultatifs

En plus de tout ces diagnostics obligatoires (électricité, plomb, surface, risques technologiques, etc.) pour une vente de maison ou d’appartement, il en existe d’autres qui restent facultatifs. Par exemple, on pourra parler de l’information sur la présence de mérules.

Il existe également le diagnostic Internet et mobile qui n’est pas un diagnostic immobilier obligatoire pour la sécurité d’une vente, mais qui permet de renseigner l’acquéreur sur les performances de votre connexion Internet avec différents opérateurs.

Cas des parties communes pour les logements en copropriété

Votre acquéreur doit également être informé par le propriétaire de l’état des parties communes de votre copropriété. C’est quasiment le cas de tous les appartements en immeuble et de certaines copropriétés horizontales.

Il y a donc plusieurs diagnostics sur les parties communes à fournir pour votre dossier de diagnostics techniques (DDT). Pour cela, vous devez vous rapprocher de votre syndic de copropriété.

Prix et devis de ces diagnostics immobiliers

Pour faire face à cette augmentation des contrôles obligatoires pour la vente d’un logement, il a fallu que le secteur des entreprises spécialisées sur les diagnostics se développe. C’est ce que l’on appelle désormais les diagnostiqueurs.

Face à une demande croissante, vous trouverez donc de nombreux entrepreneurs qui se sont lancés dans ce marché en forte croissance. Un diagnostiqueur professionnel passe une certification pour être en mesure :

• d’expertiser votre installation avant une vente ou une location d’un bien immobilier,
• d’informer sur les travaux possibles et la durée de validité de chaque diagnostic technique.

La qualité et le coût d’un diagnostic peuvent donc fortement variés d’une entreprise à une autre.

Il convient de s’assurer de la fiabilité des diagnostiqueurs et de demander plusieurs devis pour comparer les services et les tarifs.

Les diagnostics immobiliers font partie des différents frais à payer pour vendre un bien immobilier.