Quels sont les droits et les devoirs d’un usufruitier et d’un nu-propriétaire ?

Quelle est la définition de la nue-propriété et de l’usufruit ?

En matière de droit immobilier, il faut bien distinguer deux entités juridiques bien distinctes :

• L’usufruit : permet d’utiliser le bien et d’en percevoir des revenus.
• La nue-propriété : permet de disposer de ce logement ou terrain, c’est-à-dire de la vendre, de le donner ou de le détruire.

Quand on achète un appartement ou une maison, on est très majoritairement pleinement propriétaire de ce logement. Cela signifie que l’on est à la fois l’usufruitier et le nu-propriétaire de celui-ci. Seulement, il arrive régulièrement qu’un bien soit démembré. C’est-à-dire que l’usufruitier n’est plus la même personne ou groupement de personne que le ou les nus-propriétaires. On parle alors d’une division du droit de propriété.

Les situations les plus fréquentes d’un démembrement sont les suivantes :

• Lors d’une succession, la loi prévoit un droit d’usufruit au profit de l’époux survivant lors d’un décès d’un conjoint. Les ayants droits n’héritent que de la nue-propriété tant que l’époux survivant réside dans ce bien.
• Des parents (ou tout autre membre d’une famille) peuvent décider de faire une donation à leurs enfants de la nue-propriété de leur logement et en garder l’usufruit. Cela permet de commencer à léguer ses biens tout en permettant de jouer avec les abattements en cas de donation parents-enfants et en gardant l’usage du bien pour y habiter ou le louer.
• Lors d’un divorce ou d’une séparation d’un couple propriétaire d’un bien immobilier, il est possible de devenir nus-propriétaires à deux et que seul celui qui l’occupe avec les enfants conserve l’usufruit.

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Que signifie la « libre utilisation » pour l’usufruitier ?

La ou les personnes qui possèdent l’usufruit d’un appartement, d’une maison, d’un terrain sont libres de l’utiliser comme bon leur semble. Ils peuvent donc décider d’habiter le logement, de le louer ou de le laisser vacant.

En cas de mise en location de ce bien, il en est le seul bénéficiaire des loyers. C’est également le seul à avoir un droit de regard sur le choix des locataires, sauf mentions contraires.

Un usufruitier peut donc quasiment tout faire comme s’il était propriétaire du bien. Le « quasiment » fait référence au fait qu’il ne peut pas vendre ce bien, il peut seulement en vendre son usufruit. Il doit, en contrepartie, respecter certaines contraintes comme nous allons le voir ci-dessous.

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Les obligations en contrepartie

En devenant l’usufruitier, on s’engage à respecter certaines règles :

• On est redevable des impôts locaux : c’est lui qui paye la taxe foncière tous les ans.

C’est également lui qui paye la taxe d’habitation s’il habite dans ce logement au 1er janvier de l’année en cours.

• On a l’obligation d’assumer l’entretien et les réparations du bien afin de le conserver dans son état initial (façades, fenêtres et volets, ascenseurs, chaudière, peintures et autres éléments de base). Seuls les gros travaux touchant au bâti restent à la charge du nu-propriétaire.
• On doit, en principe, réaliser lors de l’entrée en possession du bien à un état des lieux de l’immeuble et dresser un inventaire des meubles.
• On doit donner une caution qui pourra être utilisée en cas de conflit avec le nu-propriétaire.
• On est tenu également à se comporter en bon propriétaire, en « bon père de famille ». Il n’est donc pas possible de détruire ou de détériorer le bien. En cas de dommages accidentels, il faudra prouver que vous n’y êtes aucunement responsable.

Vous devez vous assurer de conserver cette propriété aussi bien au niveau matériel qu’au niveau juridique afin de préserver ce bien tel qu’il vous a été confié.

Seul le nu-propriétaire peut vendre, donner ou détruire ce bien

Le nu-propriétaire reste bel et bien le véritable propriétaire d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain démembré. En effet, il reste le seul à pouvoir vendre ou donner ce bien. Il garde également un pouvoir de contrôle important.

En principe pour vendre ce bien immobilier, il doit le faire d’un commun accord avec l’usufruitier. Le code général des impôts prévoit même un barème qui fixe la part de chacun en fonction de l’âge de l’usufruitier à cette date. Sans accord avec l’usufruitier pour vendre, le nu-propriétaire ne peut vendre que sa nue-propriété et non la pleine propriété du bien. Ce qui sera beaucoup plus compliqué car peu de personnes seront susceptibles d’être intéressées.

Le nu-propriétaire conserve la possibilité d’aller en justice pour défendre sa propriété. Cela peut être des actions en justice contre des problèmes de servitudes ou de bornage du bien en question ou tout simplement contre l’usufruitier qui ne respecte pas ses engagements et devoirs.

Responsabilités incombant à la nue-propriété

Le nu-propriétaire doit tout d’abord respecter les droits de l’usufruitier. Il ne peut pas intervenir dans la location du bien, il n’a pas de droit de regard sur les travaux effectués par l’usager (sauf si cela touche aux murs porteurs).

Il garde la charge des lourds travaux comme la réfection des murs extérieurs, les murs de soutènement ou encore des clôtures.

Il doit s’assurer lors de la récupération de l’usufruit de son bien qu’il a bien été conservé en l’état. En cas contraire, il est en droit d’exiger des dommages et intérêts.

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