Rachat de crédit immobilier : les pièges à éviter

Principe du rachat de crédit immobilier

Vous avez souscrit un crédit immobilier il y a quelque temps et vous envisagez un rachat de cet emprunt pour obtenir des conditions plus avantageuses (taux d’intérêt moins élevé, changement de mensualité, regroupement de plusieurs crédits, modification de la durée d’engagement, etc.).

De nombreuses banques et organismes financiers vont vous proposer des solutions. Mais attention, le rachat de crédit immobilier est un acte commercial, vous devez donc être très attentif à toutes les conditions proposées et étudiez les différentes possibilités.

Le rachat de prêt immobilier peut vous coûter beaucoup plus cher sur le long terme et dans de nombreux cas il est préférable de garder son emprunt actuel plutôt que de se faire racheter son crédit en cours. L’opération ne peut être intéressante qu’en cas d’offre réellement adaptée à votre situation. Retrouvez ci-dessous nos conseils avant de regrouper vos crédits afin d’éviter les principaux pièges les plus courants.

Pour savoir si un rachat peut-être intéressant dans votre cas vous pouvez faire une simulation de rachat de prêt immobilier.

Frais de rachat de crédit habitat : racheter à un coût

Le rachat de votre prêt est un service qui vous coûtera des frais. Ces frais peuvent coûter très cher et venir annuler le gain espéré en changeant d’emprunt immobilier. C’est l’un des dangers des rachats de crédits.

Dans ces frais, il faut compter les frais de dossier d’un nouveau crédit immobilier mais aussi des frais de remboursement anticipé de votre ancien prêt immobilier, sauf si vous avez négocié la suppression des frais de remboursement anticipé (ce qui est rarement le cas pour le cas d’un rachat de vos dettes par une autre banque) . Dans le cas d’un regroupement de plusieurs crédits, cela peut engendrer des frais pour rembourser par anticipation sur chacun de vos prêts en cours.

Si vous faites appel à un courtier, vous pouvez également avoir les honoraires du courtier à payer. Il faudra également tenir compte des frais d’assurance emprunteur et d’une éventuelle autre prise de garantie comme une hypothèque. Voici une liste des frais à payer pour faire racheter son prêt immobilier et comment les calculer efficacement.

Pensez également à étudier la possibilité de faire un rachat d’emprunts à la consommation. Pour bénéficier des meilleurs taux de rachat de crédit actuels, il est conseillé que la part de l’immobilier dans le total de vos dettes représente au moins 60 à 70 %. Ainsi, vous profiterez des taux pour un regroupement de crédits propriétaire qui seront plus bas que pour seulement des crédits conso.

Taux immobilier actuel contre taux de l’emprunt en cours

Votre prêt immobilier actuel est à taux fixe ou à taux variable et se base sur un taux d’intérêt précis. Vous devez étudier quel taux vous pouvez obtenir en prenant un nouveau crédit immobilier à taux fixe. En fonction de l’évolution des taux de crédit immobilier depuis la signature de votre contrat, vous pouvez peut-être y gagner. Consultez notre baromètre des taux immobiliers pour savoir où ils se situent aujourd’hui.

Dans tous les cas, il est primordial de calculer le coût total des intérêts d’emprunt (avec des estimations pessimistes dans le cas de crédit à taux variable).

En règle général, il faut compter sur un écart de taux d’au moins 100 points de base pour une opération gagnante. Par exemple, un nouveau taux d’intérêt de 3 % contre un ancien taux de 4 %. Néanmoins, l’écart peut être moins important si vous en profiter pour réduire le coût de votre assurance emprunteur par la même occasion. Après plusieurs années de remboursement, c’est souvent sur cet élément là qu’il y a le plus d’économies possible.

Changements des mensualités de remboursement et de la durée du prêt

Si vos mensualités se révèlent trop importantes et ne vous laissent un « reste pour vivre » trop suffisant, vous serez tenté par un rachat de crédit immobilier qui viendrait diminuer cette mensualité, on parle alors de restructuration de crédit immobilier.

Si cette pratique peut s’avérer avantageuse à court terme, attention à ne pas faire exploser la durée d’emprunt car cela engendrerait un coût global beaucoup plus élevé. Nous rappelons que plus la durée est élevée plus le coût de chaque euro emprunté est élevé. L’allongement de la durée est donc une solution à manier avec précaution. Il faut qu’elle soit suffisante pour retrouver des finances personnelles plus saines et adapter à votre budget du moment, mais pas trop pour ne pas coûter trop cher en intérêts et en frais d’assurance emprunteur supplémentaires.

Conditions d’un rachat de crédit immobilier gagnant

Un rachat de crédit habitat est généralement intéressant quand les taux ont beaucoup baissé durant les premières années de remboursement. Les intérêts à payer sont calculés en fonction du capital restant dû. Vous payez donc beaucoup d’intérêt au début des échéances et ces intérêts diminuent au fur et à mesure que vous remboursez votre emprunt.

Par exemple, toute personne qui contracte actuellement un crédit à taux fixe fin 2023 à un taux supérieur à 4 %, c’est-à-dire durant la période où les taux de crédit immobilier ont fortement augmenté, devrez étudier la possibilité d’un rachat de crédit immobilier dès qu’une baisse des taux suffisante aura lieu. Il faudra suivre l’évolution des meilleurs taux de crédit immobilier actuels et être prêt à faire des comparaisons et des simulations pour en profiter le moment venu.

Le piège d’un manque d’étude des offres du marché

Un emprunteur peut se faire piéger en se contentant d’accepter la première offre de rachat de crédits que l’on lui propose (sa banque habituelle ou suite à une démarcher particulière auprès d’un organisme spécialisé).

De nos jours, il est indispensable de comparer toutes les offres du marché pour un regroupement de vos prêts.

Chaque banque et chaque société spécialisée configure ses conditions et notamment ses taux selon des critères qui lui sont propres.

Selon les caractéristiques de votre dossier (montant, revenus, type de prêts, garantie souscrite, etc.) et le but de votre demande de solution (réduire votre taux d’endettement avec une mensualité plus basse, baisser votre taux global, simplifier votre gestion pour tout rembourser à un seul organisme bancaire, emprunter en plus pour de la trésorerie supplémentaire, etc.), la meilleure offre pour votre projet peut fortement varier d’un établissement à un autre.

Vous pouvez utiliser un comparateur comme celui d’Immobilier Danger pour cela ou faire appel à un courtier spécialiste du rachat de crédits pour sélectionner l’offre la plus adaptée parmi toutes les offres actuelles.