Tout savoir sur la donation d’un bien immobilier

Léguer un bien immobilier de son vivant : un acte qui se prépare

Faire don de l’un de ses biens immobiliers est un acte irréversible. C’est donc une décision à murir dans le temps. Étudiez quand et comment transmettre votre patrimoine immobilier tout en conservant un minimum de réserve pour vous.

L’objectif d’une donation de son vivant doit être de commencer à léguer une partie de son patrimoine à ses héritiers (enfants, conjoint, petits-enfants, neveux, etc.) afin d’en optimiser la fiscalité et de leur en faire profiter dès maintenant.

Aider ses enfants en leur transmettant rapidement un bien immobilier c’est bien. Il est difficile pour les jeunes ménages d’acheter un bien immobilier. Mais cela ne doit pas se faire aux dépens de votre capacité à pouvoir assumer des éventuels futurs frais de dépendance.

La transmission d’un appartement en avance réduit la fiscalité

En fonction de votre degré de parenté avec vos héritiers, il existe différents niveaux d’abattements qui permettent d’alléger le coût des impôts sur votre donation.

Depuis le mois d’août 2012, l’abattement pour une donation ou une succession à un enfant est réduit à 100 000 € au lieu de 159 325 €. De plus, la durée pour pouvoir redonner une partie de son patrimoine tout en bénéficiant à nouveau de celui-ci est passée à 15 ans contre 10 auparavant.

Cela signifie qu’un couple peut transmettre à chacun de ses enfants jusqu’à 200 000 € (100 000 € par tête) tous les 15 ans sans payer aucune taxe ou aucun impôt sur cette donation. Pour une fille ou un fils unique, cela signifie aussi qu’au-delà d’un montant de 200 000 €, il faudra payer des impôts.

Pour ceux dont le patrimoine à transmettre est supérieur à 200 000 € par enfant, il est donc judicieux de s’y prendre le plus tôt possible. Vous pourrez ainsi tenter d’augmenter la part transmise à vos enfants en préparant votre succession à l’avance.

Vous pouvez par exemple commencer à donner à votre fils ou à votre fille de l’argent ou des biens immobiliers à des moments importants de leur vie (achat d’une première résidence principale, mariage, etc.).

Les abattements pour une donation en 2024 par lien de parenté

Pour léguer une partie de votre patrimoine à d’autres personnes qu’à vos enfants, il existe également une partie exonéré. Voici le plafond du montant des abattements pour une donation en 2024 :

• Donner à un petit-enfant : chaque grand-parent peut transmettre gratuitement jusqu’à 31 865 €, soit 63 730 € pour un couple et cela pour chaque petit-fils ou petite-fille. Cela est renouvelable tous les 15 ans.
• Donner à un arrière-petit-enfant : chaque arrière-grand-parent peut léguer gratuitement jusqu’à 5 310 €, soit 10 620 € pour un couple. Cela est renouvelable tous les 15 ans.
• Donner à un conjoint dans le cadre d’un mariage ou d’un pacs : le don gratuit entre époux ou personnes pacsées peut aller jusqu’à 80 724 €.
• Donner à un partenaire en concubinage : comme aucun lien direct n’est établi entre les deux personnes, il n’y a pas d’abattement possible. La fiscalité s’élève à 60 % du montant transmis. Ce sera également le cas pour un ami ou tout autre personne qui sort de votre famille directe.

Si vous souhaitez donner au-delà de cette franchise d’impôt, vous devrez payer des droits de mutation proportionnels au montant transmis.

À noter, il y aura tout de même à payer des frais de notaire pour la réalisation des actes de la transmission. Ce sont des émoluments à payer pour le travail du notaire en plus des éventuels impôts sur la donation. Cela fait partie des frais de donation de son vivant.

Mise à jour en septembre 2014 : Le 1er Ministre a annoncé une série de mesures visant à relancer le marché immobilier neuf. Parmi ces mesures, il a notamment des abattements exceptionnels supplémentaires de 100 000 € pour la donation d’un terrain constructible ou la donation d’un bien immobilier neuf.

Donner en pleine propriété ou en nue-propriété ?

Après une forte augmentation des prix de l’immobilier pendant plusieurs années, la valeur d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain à transmettre à ses enfants peut vite dépasser le niveau de la franchise d’impôt accordé.

Une solution pour contourner ce problème peut être de ne léguer que la nue-propriété du bien à vos enfants et non la pleine propriété. On parle également dans ce cas de donation partielle avec réserve d’usufruit.

Concrètement qu’est-ce que cela signifie ? Vos enfants (ou autres héritiers) sont nus-propriétaires et vous conservez le droit d’habiter dans le logement ou de le louer et de percevoir des loyers. Lors de votre décès, vos enfants récupéreront sans droits supplémentaires la pleine propriété du logement (voir « usufruit et nue-propriété« ).

La valeur de la nue-propriété est calculée en fonction de l’âge du ou des donateurs. Par exemple, entre 61 et 70 ans, elle est de 60 % de la valeur du bien. Cela permet donc de ne transmettre qu’une partie de la valeur du bien et d’en garder l’usage.

Découvrez les 8 avantages d’acheter un bien immobilier en nue-propriété avec notamment l’optimisation fiscale sur la transmission de patrimoine.

Pour obtenir une étude plus complète et plus précise en fonction de votre situation personnelle pour une donation immobilière, vous pouvez prendre rendez-vous avec un notaire. Retrouvez tous nos conseils pour optimiser vos impôts sur l’immobilier et consultez toutes les méthodes pour faire estimer le prix de votre bien immobilier.