Une hausse des frais de notaire en France selon le département
Les droits de mutation, couramment appelés « frais de notaire », risquent d’augmenter dans certains départements. Le gouvernement vient effectivement d’autoriser ces derniers à relever le taux de prélèvement sur chaque transaction immobilière. La part prélevée par le département pourra passer de 3.8 % à 4.5 % maximum avec ce changement de loi. La chute du nombre de ventes et les premières baisses de prix ont fait fortement baisser les recettes des départements comme le montre l’évolution actuelle du volume des droits de mutation.
Une hausse d’impôt maximal de 0.7 % du prix d’un achat immobilier
Pour enrayer les pertes de recette fiscale des départements suite à l’effondrement des droits de mutation qu’ils perçoivent, le gouvernement va les autoriser à augmenter leur taxe sur toutes les transactions immobilières concernant un appartement, une maison ou un terrain.
Concrètement, voici ce que contiennent les frais de notaire. La plus grosse partie de cet impôt revient au département (3.8 % du prix d’achat). C’est cette part qui risque d’augmenter dans de nombreux départements. En effet, l’État va autoriser chacun d’eux à appliquer une augmentation de cette taxe, sans dépasser 4.5 %. Cela peut donc constituer une augmentation maximale de 0.7 % du prix d’achat.
Par exemple, pour un achat immobilier à 300 000 €, il faut actuellement verser 20 400 € de frais de notaire, dont 11 400 € pour le département. Si ce dernier décide d’appliquer la hausse maximale autorisée, il vous en coûtera désormais 13 500 € pour la seule part départementale (et donc environ 22 500 euros en tout). Soit une augmentation de 2 100 euros.
C’est une raison de plus pour utiliser ces 2 astuces pour réduire vos frais de notaire en tant qu’acheteur.
Évolution du volume des droits de mutation
Regardons à quel point l’assiette des droits de mutation, sur laquelle est calculée cette taxe, a fortement diminué ces derniers temps.
Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.
Dans le détail pour chaque département, voici l’évolution annuelle sur 12 mois (pour les droits de mutation au régime du droit commun) ainsi que le nouveau taux à partir du 1er mars 2014 pour les départements qui l’ont déjà annoncé :
| Liste des départements | Croissance sur 12 mois de l’assiette des DDM | Taux de prélèvement au 1er mars 2014 |
|---|---|---|
| 01 – Ain | -18.6 % | 4.5 % |
| 02 – Aisne | -26.0 % | 4.5 % (1er avril 2014) |
| 03 – Allier | -20.4 % | 4.5 % |
| 04 – Alpes-de-Haute-Provence | -24.7 % | 4.5 % |
| 05 – Hautes-Alpes | -20.2 % | 4.5 % (1er avril 2014) |
| 06 – Alpes-Maritimes | -25.9 % | 4.5 % |
| 07 – Ardèche | -20.2 % | 4.5 % |
| 08 – Ardennes | -23.3 % | 4.5 % |
| 09 – Ariège | -18.0 % | 4.5 % |
| 10 – Aube | -24.4 % | 4.5 % |
| 11 – Aude | -20.4 % | 4.5 % |
| 12 – Aveyron | -20.4 % | 4.5 % (1er mai 2014) |
| 13 – Bouches-du-Rhône | -23.6 % | 4.5 % (1er juin 2014) |
| 14 – Calvados | -28.4 % | 4.5 % (1er avril 2014) |
| 15 – Cantal | -14.6 % | 4.5 % (1er avril 2014) |
| 16 – Charente | -16.5 % | 4.5 % |
| 17 – Charente-Maritime | -21.3 % | 4.5 % (1er avril 2014) |
| 18 – Cher | -17.8 % | 4.5 % |
| 19 – Corrèze | -18.1 % | 4.5 % |
| 2A – Corse-du-Sud | -19.7 % | 4.5 % (1er juin 2014) |
| 2B – Haute-Corse | -20 % | 4.5 % (1er avril 2014) |
| 21 – Côte-d’Or | +8.2 % | 4.45 % (1er avril 2014) |
| 22 – Côtes-d’Armor | -19.4 % | 4.5 % |
| 23 – Creuse | -8.9 % | 4.5 % (1er avril 2014) |
| 24 – Dordogne | -17.6 % | 4.5 % |
| 25 – Doubs | -15.7 % | 4.5 % |
| 26 – Drôme | -12.5 % | 4.5 % |
| 27 – Eure | -22.5 % | 4.5 % (1er avril 2014) |
| 28 – Eure-et-Loir | -21.1 % | 4.5 % |
| 29 – Finistère | -21.0 % | 4.5 % |
| 30 – Gard | -21.1 % | 4.5 % |
| 31 – Haute-Garonne | -22.2 % | 4.5 % |
| 32 – Gers | -11.9 % | 4.5 % |
| 33 – Gironde | -20.4 % | 4.5 % |
| 34 – Hérault | -21.6 % | 4.5 % |
| 35 – Ille-et-Vilaine | -19.8 % | 4.5 % |
| 36 – Indre | -17.8 % | 3.8 % |
| 37 – Indre-et-Loire | -11.8 % | 4.5 % |
| 38 – Isère | -18.3 % | 3.8 % |
| 39 – Jura | -16.5 % | 4.5 % |
| 40 – Landes | -23.8 % | 4.5 % (1er juin 2014) |
| 41 – Loir-et-Cher | -26.4 % | 4.5 % |
| 42 – Loire | -13.4 % | 4.5 % (1er juin 2014) |
| 43 – Haute-Loire | -20.2 % | 4.5 % (1er avril 2014) |
| 44 – Loire-Atlantique | -23.5 % | 4.5 % (1er janvier 2015) |
| 45 – Loiret | -15.1 % | 4.5 % |
| 46 – Lot | -21.0 % | 4.5 % |
| 47 – Lot-et-Garonne | -17.6 % | 4.5 % |
| 48 – Lozère | -21.9 % | 4.5 % |
| 49 – Maine-et-Loire | -20.2 % | 4.5 % |
| 50 – Manche | -19.5 % | 4.5 % (1er avril 2014) |
| 51 – Marne | -27.8 % | 4.5 % |
| 52 – Haute-Marne | -20.0 % | 4.5 % |
| 53 – Mayenne | -18.5 % | 4.5 % (1er janvier 2016) |
| 54 – Meurthe-et-Moselle | -20.9 % | 4.5 % |
| 55 – Meuse | -20.9 % | 4.5 % (1er avril 2014) |
| 56 – Morbihan | -22.7 % | 3.8 % |
| 57 – Moselle | -14.5 % | 4.5 % (1er avril 2014) |
| 58 – Nièvre | -17.7 % | 4.5 % |
| 59 – Nord | -18.8 % | 4.5 % |
| 60 – Oise | -23.5 % | 4.5 % |
| 61 – Orne | -20.1 % | 4.5 % |
| 62 – Pas-de-Calais | -20.5 % | 4.5 % |
| 63 – Puy-de-Dôme | -20.0 % | 4.5 % (1er juin 2014) |
| 64 – Pyrénées-Atlantiques | -22.8 % | 4.5 % |
| 65 – Hautes-Pyrénées | -20.5 % | 4.5 % |
| 66 – Pyrénées-Orientales | -19.5 % | 4.5 % |
| 67 – Bas-Rhin | -3.6 % | 4.5 % |
| 68 – Haut-Rhin | -17.5 % | 4.5 % |
| 69 – Rhône | -15.5 % | 4.5 % (1er avril 2014) |
| 70 – Haute-Saône | -21.7 % | 4.5 % |
| 71 – Saône-et-Loire | -10.8 % | 4.5 % (1er mai 2014) |
| 72 – Sarthe | -16.9 % | 4.5 % |
| 73 – Savoie | -30.6 % | 4.5 % (1er avril 2014) |
| 74 – Haute-Savoie | -23.1 % | 4.5 % |
| 75 – Paris | -25.8 % | 4.5 % (1er janvier 2016) |
| 76 – Seine-Maritime | -17 % | 4.5 % (1er juin 2014) |
| 77 – Seine-et-Marne | +2.1 % | 4.5 % |
| 78 – Yvelines | -17.5 % | 4.5 % (1er janvier 2015) |
| 79 – Deux-Sèvres | -22.9 % | 4.5 % |
| 80 – Somme | -21.9 % | 4.5 % |
| 81 – Tarn | -21.3 % | 4.5 % |
| 82 – Tarn-et-Garonne | -20.1 % | 4.5 % |
| 83 – Var | -25.5 % | 4.5 % |
| 84 – Vaucluse | -22.2 % | 4.5 % |
| 85 – Vendée | -18.4 % | 4.5 % (1er avril 2014) |
| 86 – Vienne | -15.8 % | 4.5 % (1er janvier 2015) |
| 87 – Haute-Vienne | -16.7 % | 4.5 % (1er avril 2014) |
| 88 – Vosges | -21.1 % | 4.5 % |
| 89 – Yonne | -21.5 % | 4.5 % |
| 90 – Territoire de Belfort | -11.5 % | 4.5 % |
| 91 – Essonne | -20.0 % | 4.5 % |
| 92 – Hauts-de-Seine | -21.7 % | 4.5 % |
| 93 – Seine-St-Denis | -24.4 % | 4.5 % (1er avril 2014) |
| 94 – Val-de-Marne | -15.5 % | 4.5 % (1er avril 2014) |
| 95 – Val-d’Oise | -20.4 % | 4.5 % (1er juin 2014) |
| 971 – Guadeloupe | -14.2 % | 4.5 % |
| 972 – Martinique | -13.3 % | 3.8 % |
| 973 – Guyane | +2.2 % | 4.5 % (1er janvier 2015) |
| 974 – Réunion | -19 % | 4.5 % (1er avril 2014) |
| 976 – Mayotte | N.C | 3.8 % |
| MOYENNE | -20.5 % | – |
Seuls quelques rares départements affichent des hausses (Côte-d’Or, Seine-et-Marne et Guyane), mais ces 3 départements affichaient déjà des baisses il y a un an. La majorité des départements souffrent d’une baisse d’environ 20 % de l’assiette des droits de mutation par rapport au 12 mois précédents. C’est en Savoie que l’on note la plus forte diminution (-30.6 %).
Pour équilibrer leur budget, les départements ont le choix entre augmenter fortement la taxe foncière ou appliquer cette hausse de taxe sur une vente d’un bien immobilier. Rien ne les empêche d’appliquer les deux de manière mesurée.
Nous mettrons à jour régulièrement ce tableau dès que les départements communiqueront le taux en vigueur dans leur secteur pour le 1er mars 2014. Pour l’instant de nombreux départements ont déjà voté la hausse maximale autorisée. Début 2016, nous comptons 95 départements sur 101 qui sont passés à 4.5 % au lieu de 3.8 %, un qui est passé à 4.45 % et 5 seulement qui sont restés à 3.8 %…
Cette hausse des frais de notaire n’est pas le seul changement important pour l’immobilier, pour tout savoir sur les modifications récentes et les prévisions pour 2024, téléchargez notre guide de l'achat immobilier en 2024.
Pour connaître le coût de frais de notaire que vous aurez pour votre achat, utilisez notre calculatrice des frais de notaire pour un achat immobilier.
Une mesure effective dès le 1er mars 2014 et qui durera jusqu’en février 2016
Les départements pourront augmenter ce taux de prélèvement dès le 1er mars 2014 et cela pour une période d’au moins 2 ans puisque cette possibilité sera maintenue en 2015 et jusqu’au 29 février 2016.
Normalement c’est l’acte définitif de vente qui est pris en compte pour ce calcul. Il faut environ 3 mois pour passer d’un compromis de vente à un acte de vente définitif. Cela pourrait donc concerner chaque transaction immobilière qui se signera (compromis de vente) à partir de décembre 2013.
Si vous êtes actuellement en train de négocier votre prix d’achat, il faudra tenir compte de cette possible augmentation dans votre budget pour votre habitation.
Mise à jour fin 2014 : comme cela était prévisible, cette augmentation temporaire des frais de notaire sera finalement définitive. Elle ne prendra donc pas fin en 2016… De quoi alourdir la note de quelques centaines d’euros voire de milliers d’euros étant donné l’évolution des prix depuis cette date.
Le principe des frais de notaire
Pour rappel, les frais de notaire sont essentiellement des taxes que les notaires collectent pour l’État. Seulement une faible partie de ce montant est utilisé pour les émoluments des notaires pour la rédaction de ses actes d’enregistrement.
Le montant des frais de notaire est le même partout en France. Il s’agit d’un pourcentage du prix d’acquisition sur le marché d’une habitation dans l’ancien ou le neuf. Que ce soit à Paris ou en Province, les Français paient un même pourcentage issu d’un barème commun. C’est la loi qui fixe la fiscalité sur l’acquisition des biens immobiliers ainsi que le barème des émoluments du notaire pour cet enregistrement d’un acte.
Il faut compter entre 7.5 et 8.5 % pour un bien sur le marché ancien. En revanche, il y a des frais de notaire réduits pour un logement neuf.
Découvrez qui paie les frais de notaire : l’acheteur ou le vendeur ?
Les banques exigent au minimum ces frais de notaire en apport personnel
C’est pour compenser une forte réduction de l’assiette des droits de mutation que cette augmentation de fiscalité sur les actes immobiliers pourra être appliquée par les départements. Or il se pourrait bien que ce coût supplémentaire vienne réduire encore un peu le nombre de ventes immobilières et donc en diminuer encore le volume.
La majorité des banques demandent les frais d’achat en apport personnel au minimum. Cette augmentation des frais de notaire va donc demander aux acquéreurs d’avoir un apport encore plus important pour financer un achat au même prix.
De plus, les budgets des acquéreurs ne sont pas extensibles. Cette hausse des impôts sur les achats de maison et d’appartement devra être compensée soit en négociant davantage les frais d’agence, soit en négociant une remise supplémentaire sur le prix, soit en profitant des banques qui proposent les meilleurs taux pour un crédit pour un logement.
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