Le bon moment pour acheter un logement neuf moins cher ?

C’est la crise dans l’immobilier neuf. Les ventes chutent fortement. Les stocks s’accumulent depuis 18 mois. Et si c’était le bon moment pour négocier un appartement neuf ou une maison neuve à un prix plus bas ?

Pour maintenir un minimum d’activité, les promoteurs et constructeurs commencent à multiplier les offres promotionnelles (frais de notaire offerts, cuisine équipée offerte, baisse de prix, etc.). Le contexte est également plus favorable à la négociation du prix d’un bien immobilier neuf ou à de meilleurs équipements pour le même tarif.

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• Demande d’appartements neufs pour une résidence principale partout en France
• Demande de logements neufs pour un investissement locatif (optimisé fiscalement selon votre bilan patrimonial)

– 39.9 % de réservation de logements neufs en un an

Le ministère de la Transition Écologique annonce des chiffres de plus en plus négatifs pour la vente de logements neufs en France. En effet, pour le 2ème trimestre 2023, il relève une chute de 39.9 % des réservations de logements neufs sur un an.

Seulement 18 000 logements ont été réservés par des particuliers. Cela constitue le 5ème trimestre de baisse consécutive. On observe – 10.4 % de ventes par rapport au 1er trimestre 2023. Le ralentissement est plus brutal pour les maisons (-16.1 %) que pour les appartements (-10.1 %).

C’est un niveau encore plus bas que pendant le Covid et la période de confinement : -18 % par rapport au 2ème trimestre 2020.

Les nouvelles commercialisations diminuent également de 10.3 % pour atteindre 21 000 logements.

Dans ce contexte de crise pour les professionnels du secteur, le particulier qui veut acheter un logement neuf pour y vivre ou pour investir en locatif aura de meilleures chances de pouvoir négocier un prix plus bas ou des avantages plus conséquents que ceux qui ont acheté ces derniers trimestres.

Déstockage d’immobilier neuf : comment profiter des fins de programme ?

Cela fait depuis début 2022 que le stock de logements neufs à vendre augmente. En effet, d’après les derniers chiffres provisoires du ministère de la Transition Écologique, voici l’évolution du stock total de logements neufs en France trimestre par trimestre :

Dans ce contexte, le délai moyen d’écoulement de l’encours explose. Il était de 3.2 trimestres au 1er trimestre 2022 avec 3.2 trimestres pour un appartement en collectif et 3.6 trimestres pour un logement individuel. Il est désormais de 6.7 trimestres au 2ème trimestre 2023 (6.6 trimestres pour les appartements et 8.6 trimestres pour les maisons individuelles).

Pour ces biens encore invendus, il est urgent pour le promoteur de les vendre. Cela lui coûte effectivement cher de les conserver trop longtemps. Ainsi, il y a de plus fortes marges de négociation sur des biens en stocks actuellement. Pour liquider des fins de programme (aussi appelées « queues de programme »), les remises peuvent aller jusqu’à 10 % par rapport aux autres biens de l’immeuble.

Recherchez notamment dans les programmes en disponibilité immédiate. Cela signifie que les biens sont déjà construits ou sur le point de l’être.

Vérifiez néanmoins les défauts de ces logements neufs disponibles qui peuvent expliquer pourquoi ils ont plus de mal à se vendre : rez-de-chaussée, moins bonne exposition, etc. et jouer sur ce fait pour négocier vos conditions.

Les offres promotionnelles se multiplient dans le neuf : baisse de prix, frais de notaire offerts, etc.

Pour vendre plus facilement leurs logements neufs, les promoteurs immobiliers vont devoir faire des offres commerciales plus attractives. Ils usent de différentes méthodes pour proposer de meilleures conditions d’achat :

• Une baisse du prix par rapport à celui demandé lors de la commercialisation : cela peut concerner quelques lots en particulier ou une offre spéciale et temporaire de remise d’un certain montant par logement ou par pièce.
• Un remboursement des frais de notaire ou de la TVA, une cuisine équipée gratuite ou la prise en charge de vos frais de déménagement : c’est un autre moyen de réduire le prix global que vous devez payer en vous aidant au niveau des frais annexes à l’acquisition du bien.
• Des bons cadeaux ou offres exceptionnelles pour équiper votre logement à moindres frais : certains grands groupes vous font bénéficier d’un club d’avantages par exemple, d’autres vous proposent des réductions avec des partenaires ou des offres exclusives attractives.
• La gestion locative offerte pendant une certaine durée pour les investisseurs
• La prise en charge d’une partie de vos mensualités de crédit immobilier pendant un certain temps (pendant 4 ans chez Cogedim ou pendant 18 mois chez Nexity par exemple).

N’hésitez donc pas à scruter les réductions proposées lors d’opérations commerciales spéciales. Actuellement on voit se multiplier de super-promo avec des réductions de plusieurs milliers d’euros (une réduction de 54 000 € chez BNP Immobilier par exemple). C’est quelque chose d’assez inhabituel dans le secteur d’avoir d’aussi importantes ristournes.

La négociation d’un logement neuf devient plus accessible

En temps normal, il n’est pas toujours évident de pouvoir négocier un appartement neuf ou une maison neuve. Les prix sont définis à l’avance pour chaque lot et la marge de négociation est faible.

Il y a seulement différents moments où le promoteur sera plus ouvert à une négociation :

• Au tout début du lancement : il a besoin d’atteindre un certain pourcentage de réservation (30 à 50 % du programme immobilier neuf) pour pouvoir lancer officiellement les travaux et démarrer la construction de l’immeuble. Il lui faudra donc rapidement trouver ses premiers clients.
• Sur les fins de programme : comme nous n’avons vu ci-dessus, les promoteurs ne doivent pas perdre de temps pour vendre les derniers lots d’un programme une fois que celui-ci est lancé.

Le timing est un élément clé en négociation.

Il l’est encore plus actuellement avec les difficultés actuelles pour vendre rencontrées par la plupart des entreprises du secteur en 2023. Le contexte actuel donne un peu plus de poids aux acquéreurs pour négocier les prix ou de meilleurs équipements. De quoi obtenir un logement neuf moins cher qui vous permet de rentrer dans votre budget et qui correspond plus à vos besoins en faisant baisser le prix de vente ou en obtenant plus d’équipements ou de meilleures qualités pour le même budget.

Comme pour l’immobilier ancien, négocier le prix d’un logement se fait plus facilement quand la demande est moins forte. Les acheteurs sont plus en position de force.

Avec l’explosion du nombre de refus de crédit immobilier, il est également possible de bénéficier d’un retour d’invendu. Lorsque l’acheteur qui s’était engagé pour acheter un appartement neuf n’obtient finalement pas son financement, le bien est remis sur le marché. On parle d’un retour de lot. Cela constitue également une opportunité pour acquérir un bien immobilier neuf moins cher.

Dernier moment pour faire construire une maison avec le prêt à taux zéro (PTZ)

Le gouvernement a décidé de prolonger le prêt à taux zéro en 2024 et 2025. Mais il ne sera plus possible d’en bénéficier pour la construction d’une maison individuelle.

Ce dispositif d’aide très avantageux, surtout avec la très forte hausse actuelle des taux d’intérêt, est effectivement recentré pour aider à acheter un bien en collectif. A partir du 1er janvier 2024, il sera réservé à l’achat d’un appartement dans un immeuble dans certaines zones géographiques (celles où la demande en logements est forte).

Il ne vous reste donc très peu de temps pour financer une partie de l’achat de votre maison neuve avec un PTZ.

Les avantages d’acheter un logement neuf

Voici un résumé des avantages d’acheter un appartement neuf par rapport à un appartement ancien.

Les aides financières à l’achat : prêt avantageux, réduction d’impôts, etc.

Tout d’abord, le gouvernement met en place un certain nombre de mesures pour inciter les Français à acheter un bien immobilier neuf. Il y a des aides pour tous les types de profil aussi bien pour celui qui veut se loger et acquérir sa résidence principale que pour celui qui veut investir pour un bien à mettre en location.

Prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ permet de financer jusqu’à 40 % de votre projet par un crédit à taux zéro. Il n’y a que l’assurance de prêt à taux zéro qui est obligatoire. Cela permet de fortement réduire le coût de son crédit et ainsi améliore considérablement votre pouvoir d’achat.

Cette aide est réservée au primo-accédant (ce qui n’ont pas été propriétaire de leur résidence principale depuis au moins 2 ans) exclusivement pour se loger. Pour un bien immobilier neuf, seules les zones tendues pour le logement sont éligibles. Voir les zones pour un PTZ pour un logement neuf.

Pour savoir si vous pouvez en bénéficier pour votre projet et de quel montant, utilisez notre simulateur de PTZ.

Prêt Action Logement, prêt PEL, etc.

D’autres pistes existent pour financer plus facilement son achat dans le neuf, il y a par exemple le prêt patronal d’Action Logement ou encore le prêt lié à votre PEL.

Loi Pinel et Pinel +

Pour les investisseurs, il existe des solutions de défiscalisation immobilière. Cela consiste à obtenir des réductions sur vos impôts en échange d’un investissement locatif dans le neuf sous certaines conditions.

Le plus connu des dispositifs est celui de la loi Pinel. Ses avantages ont été réduits cette année et le seront encore davantage en 2024, mais il est toujours possible d’en profiter avant. En échange de plusieurs milliers d’euros d’économie d’impôts par an, vous vous engagez à louer ce bien en respectant un plafond de loyer et pou des locataires qui respectent notamment un plafond de revenus.

Pour cela, il vous suffit de faire une demande de contact pour un investissement dans l’immobilier neuf. Les meilleures opportunités en fonction de votre situation et de votre objectif vous seront proposées.

Astuce : pour éviter lé réduction des taux de remboursement du prix d’achat sur vos impôts, privilégiez les biens éligibles au dispositif Pinel +.

50 % d’économie sur vos factures d’énergie

Qu’il s’agisse de l’électricité, du gaz ou encore du fuel, l’explosion des prix de l’énergie fait la une des actualités depuis de nombreux mois et notamment depuis la guerre en Ukraine. En achetant un bien neuf, vous évitez ce genre de tracas.

De fait, les nouvelles normes énergétiques des bâtiments vous permettent de vivre dans un logement très performant (ou d’en louer un à un locataire). Cela vous permet de générer des centaines d’euros d’économie par an et cela pendant toute la durée de détention du bien. C’est l’un des aouts majeurs d’acheter dans le neuf. Cela permet de compenser une grande partie du surcout d’un bien immobilier neuf.

Vous investissez plus aujourd’hui pour être moins dépendant de l’évolution des coûts énergétiques dans les années à venir. En prime, vous réduisez votre impact sur l’environnement avec une consommation beaucoup plus faible que la moyenne.

Logement plus confortable et plus durable

L’un des autres avantages d’un appartement neuf ou d’une maison neuve, c’est que vous bénéficiez des dernières normes en matière d’isolation, de matériaux, etc. Résultats : un logement plus silencieux, plus moderne, mieux agencé, sur-équipé avec les dernières technologies. De quoi être tranquille pour de nombreuses années.

Aucun travaux à prévoir et garanties des promoteurs

Vous n’avez pas envie de passer vos soirées, vos week-end ou vos vacances à faire des travaux dans un vieux logement ? Cela tombe bien. Avec un logement fraichement construit, vous n’aurez aucun travaux important à prévoir pendant plusieurs années.

De plus, en cas d’anomalies ou de problèmes sur l’un des éléments de la construction, vous bénéficiez de la garantie décennale du constructeur.

Frais de notaire plus bas dans l’immobilier neuf

Il faut compter 7 à 8 % du prix du bien pour le calcul des frais de notaire dans l’ancien. Pour un bien neuf, cela descend à 2 à 3 % du prix du bien seulement. De quoi compenser encore autrement le surcoût d’un bien neuf.

Par exemple, sur un appartement qui coûte 300 000 €, cela permet d’économiser environ 15 000 € sur ces frais de notaire. Ce qui n’est pas négligeable.

Découvrez tout sur les frais de notaire pour l’immobilier neuf.

Personnalisation des logements

Alors qu’avec un logement ancien vous aurez des travaux à entreprendre pour le personnaliser et l’ajuster à vos besoins, acheter un appartement en VEFA ou faire construire sa maison vous permet une plus grande liberté dans la personnalisation de chaque élément : disposition des pièces, matériaux (carrelage ou parquet pour chaque sol, revêtement des murs, équipements, etc.).

Comment en profiter dès maintenant ?

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