CFE et LMNP : tout ce que vous devez savoir

Le statut LMNP : quelques rappels

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est attribué aux contribuables qui proposent un ou plusieurs biens immobiliers meublés à la location dans le cadre d’un complément de revenus, et non d’une activité principale, contrairement au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

Comment obtenir le statut LMNP ?

Pour bénéficier du statut LMNP, le propriétaire bailleur du bien doit veiller à remplir les conditions requises :

• Mettre son bien meublé en location à titre particulier et non professionnel.
• Dans un délai maximum de deux semaines après le début de la mise en location du logement, il doit effectuer la déclaration de son activité de propriétaire bailleur, soit auprès du Tribunal de Commerce du lieu où se trouve le logement, soit auprès de son Centre de Formalités des Entreprises.
• Effectuer la déclaration des revenus engendrés par la mise en location de son bien.
• Respecter le plafond de revenus locatifs de 23 000 € par an.

En outre, la surface du bien mis en location ne doit pas être de moins de 9 m². Il doit évidemment être meublé et mettre à la disposition du locataire le matériel suivant, établi par un décret du 31 juillet 2015 sur la liste des meubles en LMNP :

• Des ustensiles de cuisine, des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur et un congélateur, de la vaisselle.
• Un lit, un matelas et une couette.
• Une table, des chaises, des meubles de rangement.
• Des luminaires.
• Un équipement pour l’entretien ménager du bien.

Quels sont les avantages du statut LMNP ?

Le statut LMNP permet au propriétaire bailleur de récupérer le montant de la TVA du logement, mais également de choisir le régime fiscal auquel il souhaite être soumis. Deux solutions s’offrent alors à lui :

• Le régime micro-BIC

Il s’agit du régime appliqué par défaut à la plupart des propriétaires bailleurs qui bénéficient du statut LMNP. Il permet un abattement fiscal important, dont le taux varie en fonction du type de bien loué. Ainsi, pour les locations meublées classiques qui engendrent des revenus locatifs inférieurs à 70 000 € hors taxes, vous obtenez un abattement de 50%. Pour les locations de tourisme et de chambres d’hôtes qui engendrent des revenus locatifs inférieurs à 170 000 € hors taxes, vous obtenez un abattement de 71%. Cependant, le régime micro-BIC n’inclut pas une déduction de charges.

• Le régime réel d’imposition

Le régime réel d’imposition permet une réduction importante de nombreuses charges : charges de copropriété, charges locatives, intérêts d’emprunt, impôts locaux, frais de réparation, primes d’assurance, etc. Il s’applique aux contribuables dont les revenus locatifs excèdent les plafonds imposés par le régime micro-BIC. Néanmoins, si vous êtes soumis au régime micro-BIC, il est tout à fait possible d’effectuer une demande pour bénéficier du régime réel. Cela permet notamment de bénéficier de l’énorme avantage de l’amortissement LMNP et de fortement réduire les impôts de vos loyers de location meublée.

Ainsi, deux formes de régime réel se distinguent :

• Le régime réel simplifié, qui s’applique aux contribuables engendrant un chiffre d’affaires situé entre 70 000 € et 238 000 € hors taxes pour des locations meublées classiques, et entre 170 000 € et 789 000 € hors taxes pour des locations meublées de tourisme et les chambres d’hôtes.
• Le régime réel normal, qui s’applique aux contribuables engendrant un chiffre d’affaires situé entre 238 000 € et 789 000 € hors taxes pour des locations meublées de tourisme et les chambres d’hôtes.

Qu’est-ce que la Cotisation Financière des Entreprises ?

Avec la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE), la Cotisation Financière des Entreprises (CFE) constitue l’un des deux impôts qui composent la Contribution Économique Territoriale (CET). Celle-ci remplace, depuis la loi Finances du 1ᵉʳ janvier 2010, la taxe professionnelle.

La CFE est un impôt local commun aux statuts Loueur en Meublé Non Professionnel et Loueur en Meublé Professionnel. Il est dû à la commune ou la ville dans laquelle se situe le bien immobilier proposé en location meublée.

Informez-vous également sur la CFE pour une SCI.

Qui est concerné par le paiement de la CFE ?

Les contribuables soumis aux deux statuts LMNP et LMP doivent obligatoirement s’acquitter du règlement de la Cotisation Financière des Entreprises. En effet, dans la mesure où, en tant que propriétaire bailleur d’un bien meublé, vous avez déclaré votre activité auprès du Tribunal de Commerce ou du Centre de Formalités des Entreprises, vous possédez un numéro SIRET (Système d’Identification du Répertoire des Établissements) qui permet de suivre votre activité commerciale non professionnelle.

De plus, vous êtes tenu d’effectuer la déclaration de vos revenus locatifs auprès des impôts, dans la catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Quel que soit votre régime d’imposition (régime micro-BIC ou régime réel), votre statut LMNP vous impose le paiement de la CFE.

Qui paient les impôts locaux entre le propriétaire et le locataire d’un bien ? Le propriétaire va s’acquitter du paiement de la taxe foncière et de la CFE, le locataire va lui devoir payer la taxe d’habitation. Seule la taxe sur les ordures ménagères est imputable sur le locataire même si c’est le propriétaire qui reçoit l’avis d’imposition.

Le calcul de la CFE

Après avoir reçu votre numéro SIRET, le formulaire 751-sd vous sera envoyé. Vous devrez alors le compléter avec toutes les informations en lien avec votre activité de LMNP, puis le renvoyer dans un délai de deux semaines. Ce document permet aux instances compétentes de calculer le montant de votre Cotisation Financière des Entreprises.

Afin d’anticiper vos charges et de connaître le montant de votre CFE, il suffit de multiplier le montant correspondant à la valeur locative de votre bien par le taux d’imposition établi par la commune dans laquelle il se situe. Dans certains cas, il arrive que ce taux d’imposition soit supérieur à la valeur locative du bien. Vous devez alors vous acquitter d’une cotisation dont le montant minimum est déterminé par le conseil municipal de la commune où se situe votre bien.

Les modalités de paiement de la CFE

Le règlement de la CFE s’effectue avant le 15 décembre de l’année civile en cours. Pour cela, vous devez vous créer un compte professionnel sur le site impots.gouv.fr, en utilisant votre numéro SIREN. Vous pouvez retrouver ce numéro sur vos factures, ou bien sur les registres des entreprises.

Après avoir accédé à votre avis d’imposition en ligne, vous pouvez effectuer le règlement simplement et rapidement sur le site via un mandat de prélèvement.

Faites-vous aider par un expert-comptable LMNP pour toutes vos questions de fiscalité, de déclaration des recettes de location meublée et la tenue de votre comptabilité.

Est-il possible de bénéficier d’une exonération de la CFE ?

Dans certaines situations, il est possible de bénéficier d’une exonération de la Cotisation Financière des Entreprises :

• Lors de votre première année d’activité de loueur en meublé, si celle-ci ne démarre pas au 1ᵉʳ janvier.
• Lorsque le chiffre d’affaires annuel de vos revenus locatifs engendrés par la mise en location de votre bien meublé est inférieur à 5 000 €.

Par ailleurs, sachez que dans le cadre du régime réel simplifié, vous pouvez déduire le montant de votre CFE de la même manière que vous déduisez vos autres charges de vos recettes. Il est donc essentiel de vous renseigner au préalable, afin d’effectuer le choix fiscal le plus avantageux.

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