Il est difficile de savoir concrètement quels seront les réels changements pour l’immobilier en 2025 à cause de la cacophonie au gouvernement. Nous avons déjà fait le bilan pour l’immobilier en 2024 avec les tendances pour 2025.
Nous allons malgré tout voir ici quelles sont les modifications à prendre en compte pour votre projet. Il y a de quoi impacter le marché immobilier. Ce dernier prend son temps pour repartir plus dynamiquement. Nous verrons quels seront les influences de tous ces changements.
Hausse des frais de notaire en 2025
Lors de tout achat immobilier, vous devez payer ce qui est couramment appelé des frais de notaire. Il s’agit en réalité principalement de taxes appelées les « droits de mutation à titre onéreux » ainsi que les honoraires du notaire qui se charge de l’officialisation de la transaction et différents frais administratifs.
Vous trouviez déjà cher de devoir payer de 7.5 à 8.5 % du prix du logement ancien acheté ? Eh bien, ça pourrait être encore plus en 2025 ! 😥😥
Suite aux plaintes des Départements de ne plus avoir assez de recettes, le gouvernement a accepté leur demande d’augmenter la part qu’ils peuvent percevoir sur les droits de mutation. Leur part pourra passer de 4.50 % à 5.00 % dès l’an prochain. Cela est censé être une hausse temporaire de 3 ans maximum. Mais il est fort probable, comme à chaque fois, qu’elle restera valable bien au-delà.
Cette mesure doit encore être validée définitivement par le nouveau gouvernement.
Pour rappel : cette part perçue par les départements est déjà passée de 3.80 % à 4.50 % en 2013 de manière temporaire. Elle est toujours en vigueur en 2024 et le gouvernement prévoit même de l’augmenter…
📌 Ainsi, cela vous coûtera donc 500 € de plus par tranche de 100 000 €.
Par exemple, un couple qui achète une maison 400 000 € paiera 2 000 € de plus de frais de notaire. Jusqu’en 2024, notre simulateur de frais de notaire donne un résultat de 29 298 €. Cela passera à 31 298 € dans tous les départements qui appliqueront cette augmentation.
Il y a fort à parier que, comme en 2013, la majorité des départements appliqueront cette hausse de frais de notaire.
Élargissement du PTZ en 2025 : retour des maisons et des zones non tendues
Les contours de ce changement ne sont pas encore connus. Ils doivent encore être votés dans leur version définitive. Aux dernières nouvelles, les modifications pour le PTZ devaient être valables à partir du 1er février 2025, mais cela pourrait prendre du retard.
👌 Cependant, le gouvernement s’est engagé à élargir le prêt à taux zéro en 2025. Il devrait à nouveau être disponible :
- Pour financer la construction d’une maison individuelle : il avait été récemment supprimé pour les maisons neuves pour ne plus être accessible que pour l’achat d’un appartement neuf.
- Pour financer l’achat d’un logement neuf dans les zones non tendues : en 2024, il n’était plus possible d’en bénéficier pour toutes les constructions basées en zone B2 ou C.
Ces améliorations devaient donner une hausse de 50 % des bénéficiaires d’après les professionnels du bâtiment. De quoi relancer, un peu, la construction de logements qui connaît sa plus grande crise depuis plus de 20 ans.
⏰ Nous ne manquerons pas de vous communiquer toutes les informations sur le PTZ 2025 lorsque tous les détails seront officialisés. Suite au nouveau remaniement du gouvernement, il pourrait y avoir encore des modifications dans les semaines à venir.
Exonération d’impôts pour une donation pour acheter un logement neuf
Une autre mesure était sur le point d’être mise en place et reste en suspens : le gouvernement avait l’intention de proposer une exonération d’impôts sur les donations faites par les parents ou les grands-parents lorsque cette somme sert à financer l’achat d’une résidence principale neuve.
L’exonération d’impôt est plafonnée à 150 000 € par donateur et par bénéficiaire et elle ne sera valable qu’entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2025.
Cela signifie qu’au maximum, une personne peut recevoir jusqu’à 300 000 € sans aucun impôt de ses parents et également 150 000 € totalement exonéré pour chacun de ses grands-parents qui veut et peut lui faire une telle donation.
De quoi soutenir le secteur de l’immobilier neuf et permettre des transmissions intergénérationnelles très avantageuses pour les familles qui en ont les moyens. 🍾🍾
Réforme de la plus-value immobilière
On pourrait également voir dans les prochains jours une modification importante de l’imposition d’une plus-value immobilière.
Il pourrait y avoir 2 changements majeurs avec cette réforme :
- Imposition d’une plus-value sur une résidence principale détenue depuis moins de 5 ans, sous conditions.
- Pour les résidences secondaires (cela inclut les investissements locatifs) : suppression de l’abattement pour durée de détention et remplacement par une prise en compte de l’inflation pour le calcul de la plus-value. Application du PFU à 30 % au lieu d’une imposition à 36.2 % (19 % d’impôts et 17.2 % de prélèvements sociaux).
Exemple de conséquence : Nous avons fait le calcul pour l’un de nos lecteurs. Cela lui coûtera 77 000 € d’impôts en plus si cette réforme passe ainsi et s’il ne vend pas avant le 1er janvier 2027…
Cela est particulièrement impactant pour tous ceux qui détiennent un bien depuis plus de 20 ans et qui bénéficiaient jusque-là d’un fort abattement. Soyez vigilant et prêt à réagir si vous êtes concernés.
👉 Nous détaillons tout cela dans notre article complet sur le sujet de la fiscalité des plus-values.
Impossibilité de louer un logement en classe G
C’est à partir du 1er janvier 2025 que tous les logements dont le DPE donne une classe G ne pourront plus être mis en location. Seuls les propriétaires de ces biens pourront continuer d’y habiter.
Des aménagements étaient prévus dans le projet de loi de Finances 2025, mais la censure du gouvernement risque de retarder ses assouplissements. On parlait notamment d’une exemption possible pour les copropriétés qui ont entrepris une démarche de travaux de rénovation qui permettrait de faire baisser la note de l’ensemble des appartements de l’immeuble.
Il faudra, là encore, attendre pour voir si des exemptions sont possibles.
🌟 Sinon, ce sont plusieurs centaines de milliers de biens qui vont disparaître du marché de la location tant qu’ils ne seront pas rénovés.
Bon à savoir : à partir de 2025, tous les anciens DPE réalisés avant la réforme de juillet 2021 deviendront obsolètes. Espérons que la simplification espérée du DPE soit rapidement mise en place pour éviter toutes les critiques justifiées à son égard.
Suppression de la loi Pinel
⛔ Cela était annoncé depuis longtemps. C’est ce 31 décembre 2024 que doit prendre fin le dispositif de défiscalisation Pinel.Il ne sera plus possible de bénéficier d’une forte réduction d’impôts lors de l’achat d’un bien immobilier neuf en échange d’un plafonnement des loyers.
Un amendement prévoyait une prolongation de quelques mois, mais il n’a pas été voté à temps pour voir le jour. Il se pourrait bien que ce soit bien la fin pour la loi Pinel.
A ce jour, aucun dispositif d’incitation à l’investissement dans un logement neuf pour les investisseurs n’est prévu en remplacement.
La part des investisseurs dans les acheteurs de logement neuf va donc continuer de chuter. En effet, la rentabilité de ce type de biens est très faible et beaucoup n’étaient attirés que par la carotte fiscale.
Modification pour la fiscalité d’un LMNP
Les discussions sont encore en cours pour savoir si tous les logements LMNP au régime réel devront réintégrés les amortissements lors du calcul de la plus-value. Cela ne pourrait concerner que les locations saisonnières. C’est la principale modification majeure pour tous les propriétaires qui louent un logement meublé au régime réel à l’année.
🚨 En revanche, la loi anti-Airbnb (loi n°2024-1039) vise tous les meublés de tourisme. Elle est votée et ces nouvelles contraintes seront bien applicables en 2025, même si le gouvernement a été remanié en décembre.
On retrouve parmi ces nouvelles mesures :
- Des changements au niveau des seuils et des abattements pour pouvoir choisir le régime micro-BIC.
- Une déclaration d’activité locative unique à faire
- De nouvelles mesures pour les maires et les copropriétés pour limiter le nombre de jours ou pour refuser ce type de location
Voici les nouveaux abattements et seuils d’après notre expert-comptable partenaire spécialisé en LMNP :
A voir si cela fera revenir différents biens actuellement loués en Airbnb vers des baux de long terme.
👉 Pour rappel, retrouvez nos modèles de bail de location conformes à la législation actuelle (en meublé ou en location vide).
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