Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt immobilier ?

Obtenir un prêt immobilier : des conditions strictes

Plusieurs organismes bancaires vous offrent la possibilité de contracter un prêt immobilier. D’un établissement à un autre, les offres sont susceptibles de varier, notamment en termes de taux d’intérêt et de modalités diverses. Toutefois, ce que toutes les banques ont en commun, ce sont les conditions de souscription. En effet, de manière à vous voir octroyer un tel montant, ces dernières devront s’assurer de votre solvabilité. Certaines banques seront plus exigeantes que d’autres sur certains points en fonction de leur politique interne d’octroi et de gestion des risques.

Un prêt immobilier s’étend sur une durée d’en moyenne 20 ans, période au cours de laquelle l’emprunteur s’engage à rembourser son prêt immobilier, sous la forme de paiements mensuels. Ainsi, la banque se réserve le droit de s’assurer que son client sera en mesure de poursuivre ses paiements. Pour ce faire, celle-ci impose quelques conditions, témoignant de la solvabilité de ce dernier. Taux d’endettement, apport personnel, situation professionnelle… Nombreux sont les paramètres à prendre en compte lorsque l’on souhaite souscrire un prêt immobilier.

Les conditions liées à votre situation financière

Nous retrouvons différents types de conditions dans l’obtention du crédit immobilier. Parmi les principales, nous citons notamment celles liées à votre situation financière, et votre capacité à épargner. Cette dernière sera déterminée par plusieurs paramètres, que nous allons vous détailler ci-dessous.

Des revenus stables et réguliers

L’achat d’un logement implique d’importantes sommes d’argents qui devront être assumées par l’emprunteur. De façon à pouvoir garantir sa solvabilité auprès des établissements préteurs, ce dernier devra être en mesure de témoigner d’une réelle stabilité financière. Parmi les principaux paramètres vous permettant d’attester de votre capacité à assumer les paiements mensuels, nous retrouvons la stabilité des revenus. En effet, comme nous le verrons, c’est notamment la situation professionnelle de l’emprunteur et son type de contrat qui permettront de garantir la continuité des paiements.

Un dossier d’emprunteur présentant des revenus suffisamment élevés et réguliers indiquera aux organismes prêteurs que vous serez en mesure de poursuivre les remboursements sans difficulté, grâce à une certaine stabilité dans vos revenus. D’un mois à l’autre, vous assurez aux banques de mener à bien vos remboursements. Ce qui saura les convaincre de vous accorder le prêt immobilier. Nous verrons que, dans la majorité des cas, une telle stabilité sera mise en avant par un contrat de travail avantageux tel qu’un CDI (Contrat à Durée Indéterminée), un senior ou bien les fonctionnaires de l’Éducation nationale.

Retrouvez notre dossier pour un prêt immobilier sans CDI, nous y expliquons comment faire pour emprunter dans différentes situations comme par exemple :

• Prêt immobilier pour un auto-entrepreneur
• Les conditions pour un prêt immobilier intérimaire

Un apport personnel important

Lorsque l’on évoque la situation financière d’un consommateur en vue d’un achat immobilier, il est inévitable de mentionner la notion d’apport personnel. Si l’on devait définir cette dernière succinctement, nous dirions qu’il s’agit simplement de la somme que vous allez injecter à votre prêt immobilier. Si celle-ci n’est pas obligatoire (il est parfois possible d’emprunter à 110 %), elle sera toutefois grandement favorisée par les banques ; c’est pourquoi nous nous permettons de le mentionner dans les conditions d’obtention d’un crédit immobilier.

En règle générale, les établissements bancaires apprécient les apports personnels d’une valeur de 10% du montant emprunté. C’est parfois plus comme actuellement en 2024. Une telle somme présentera plusieurs avantages pour les banques comme pour les emprunteurs. Tout d’abord, celle-ci attestera de votre capacité à épargner et, ainsi, votre bonne gestion financière ; une donnée rassurante pour l’organisme préteur. D’autre part, nous précisons que l’apport personnel peut également être utilisé afin de régler les différents frais liés à votre emprunt en plus de vos frais d’acquisition (frais de notaire, frais d’agence, etc.).

Un taux d’endettement convenable

Les conditions d’obtention d’un crédit immobilier doivent impérativement prendre en considération ce que nous appelons le “taux d’endettement”. Ce dernier se rapporte à la part de vos revenus mensuels que vous pourrez consacrer au remboursement de votre emprunt. Depuis l’année 2021, le taux d’endettement est établi à 35%, anciennement 33%, permettant alors aux emprunteurs d’augmenter leur capacité d’emprunt. De façon à calculer votre taux d’endettement, il vous suffit d’appliquer la formule suivante :

Taux d’endettement = (montant des mensualités + charges fixes x 100) / revenus (salaires nets + autres revenus)

Si toutefois vous ne parveniez pas à réaliser un tel calcul vous-même, notez qu’il existe plusieurs simulateurs en ligne vous permettant de déterminer votre taux d’endettement en seulement quelques minutes.

Parallèlement au taux d’endettement, nous nous devons de mentionner le “reste à vivre”, également déterminant dans votre souscription à un prêt immobilier. Il s’agit du montant qu’il vous restera dès lors que vous aurez réglé vos différents dus. Un reste à vivre suffisant est essentiel pour les organismes prêteurs, puisque ce dernier atteste également de votre capacité à poursuivre les remboursements mensuels. Cela leur permet de minimiser le risque.

Ces recommandations sont notamment imposées à toute banque en France par les critères du HCSF pour un crédit immobilier en 2024.

Cette limite va déterminer la somme maximale que vous pouvez emprunter avec votre revenu actuel selon la durée de remboursement. En effet, cela va conditionner votre mensualité maximale. Découvrez par exemple :

• Quel salaire pour un prêt de 150 000 euros ?
• Quel salaire pour un prêt de 200 000 euros ?

L’importance de votre statut professionnel

Nous l’avons brièvement évoquée, votre situation professionnelle fait partie des premiers éléments de votre dossier pris en considération par les organismes préteurs. En effet, présenter un statut professionnel stable fait partie des conditions sine qua non afin de se voir octroyer un crédit.

Pourquoi présenter une bonne situation professionnelle ?

Comme vous le savez, un prêt immobilier implique que l’emprunteur s’engage à garantir la continuité de ses remboursements durant plusieurs années. Ainsi, la banque se doit de s’assurer que son client pourra poursuivre lesdits remboursements tout au long du contrat. Lorsque ce dernier présente une situation professionnelle stable, le prêteur peut alors se voir rassuré, puisque les risques d’impayés sont moindres. En effet, la stabilité de l’emploi garantit que les revenus vont perdurer, et que ceux-ci ne baisseront pas au cours de la durée de votre prêt.

Quel est le statut professionnel idéal pour un crédit immobilier ?

Dans le monde professionnel, nous distinguons plusieurs secteurs, mais également différents types de contrats. Nous précisons que ces derniers font partie des conditions à l’obtention d’un crédit immobilier puisqu’ils attestent de votre capacité future à poursuivre les remboursements ; dans un, cinq ou dix ans. Nous vous présentons ici les situations professionnelles répondant aux conditions exigées par les établissements bancaires.

Parmi les statuts professionnels favorisés par les organismes préteurs, nous retrouvons notamment les CDI et fonctionnaires. Ces derniers garantissent une réelle stabilité, avec une grille salariale rassurante pour les banques qui voient les risques d’impayés considérablement amoindris.

Concernant les emprunteurs en CDD, ceux-ci auront plus de difficultés à se voir octroyer un prêt immobilier. La durée définie par leur contrat empêche d’affirmer la solvabilité de l’emprunteur tout au long de la durée du crédit. Nous notons toutefois que, dans certains cas, il sera possible de réaliser une demande de prêt en CDD, à condition de présenter des revenus réguliers et suffisamment élevés au cours des trois dernières années, ou de co-emprunter avec un profil en CDI.

Enfin, nous citons les auto-entrepreneurs ; des statuts considérés comme “à risques” pour les organismes de prêt. Cependant, il vous sera possible d’être éligible à un crédit immobilier, à condition de présenter un dossier irréprochable. Cela implique notamment : un bilan positif, deux ans d’exercice, et ce, dans un secteur prometteur. Notez qu’un profil en auto-entrepreneur devra être en mesure de présenter des documents attestant des conditions citées précédemment, tels que des avis d’imposition et relevés bancaires.

A noter, vous faire accompagner dans votre dossier de financement par un courtier en prêts immobiliers peut vous permettre de mieux préparer vos arguments et vos documents pour négocier la meilleure offre d’une banque pour l’achat de votre logement. Le courtier a la possibilité de comparer les offres d’une banque à une autre selon votre profil (âge, type de projet : résidence principale, secondaire ou investissement locatif, ). Un service qui peut se révéler très utile pour un crédit bancaire au meilleur taux d’intérêt. Remplissez ce simulateur de crédit immobilier pour commencer votre recherche de la meilleure banque pour votre emprunt.

Les autres conditions à considérer pour un prêt immobilier

Outre les indiscutables conditions liées à votre situation financière, d’autres critères devront être remplis afin de vous voir octroyer un prêt immobilier par un établissement bancaire. Nous vous présentons ci-dessous les paramètres supplémentaires à prendre en considération lorsque vous souhaitez souscrire à un prêt crédit.

Les garanties

Vous l’avez compris, un crédit immobilier engage une somme importante qu’un organisme accepte de vous prêter, en contrepartie de remboursements mensuels. Puisque le contrat liant les deux parties s’étend sur plusieurs années, l’établissement prêteur se doit de s’assurer de la continuité des paiements, quelles que soient les circonstances. Ainsi, de façon à se couvrir face aux éventuels impayés, celui-ci impose une condition supplémentaire : des garanties.

Les garanties peuvent prendre différentes formes, en fonction des possibilités des emprunteurs. Parmi les plus courantes, nous pouvons notamment citer l’hypothèque ; une garantie privilégiée par de nombreux profils. Cette dernière consiste à garantir le bon paiement du capital par le biais d’un bien. En cas de manquement, le banque est alors en droit de saisir le bien et de le revendre afin de se rembourser. Vous pourrez également opter pour une société de cautionnement, ou la caution fonctionnaire si vous êtes éligible à celle-ci.

Retrouvez tous nos conseils sur le choix de la garantie de prêt immobilier avec toutes les informations sur les différentes options que vous pouvez choisir (explication, coût, etc.).

L’assurance emprunteur

Dans de nombreux cas, la souscription à un contrat d’assurance emprunteur peut faire partie des conditions à l’obtention d’un crédit. Cette dernière permet de prendre en charge les remboursements dans certains cas spécifiques tels que le décès de l’emprunteur, une invalidité permanente ou une incapacité temporaire de travail ; des événements qui pourraient interrompre les paiements.

Des plus rassurantes pour l’organisme préteur, l’assurance emprunteur peut faire partie des conditions de prêt immobilier. Attention toutefois, il est à noter que cette dernière représente un coût qu’il est indispensable d’anticiper, afin de gérer au mieux votre budget.

L’état de santé de l’emprunteur

Un contrat de prêt peut s’étendre sur une longue durée ; entre 5 et 25 ans. Tout au long de cette période, un emprunteur s’expose aux aléas de la vie, et notamment aux éventuels problèmes de santé, pouvant se multiplier avec l’âge. De fait, parmi les conditions de prêt immobilier, nous retrouvons également l’état de santé du client. En effet, lorsque celui-ci présente un risque médical majeur, il se peut que les banques se montrent réticentes, ou demandent un contrat d’assurance plus complet.

Heureusement, la loi Lemoine permet de ne plus avoir besoin de remplir un questionnaire médical pour des prêts de moins de 200 000 € si vous finissez de le rembourser avant d’avoir 60 ans.

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