Déclaration 2044 de revenus fonciers : nos conseils

Déclaration 2044, qu’est-ce que c’est ?

La Déclaration 2044 est un formulaire Cerfa, mis à disposition des contribuables par le gouvernement pour que vous puissiez déclarer chaque année vos revenus fonciers. Ces derniers correspondent aux loyers que vous percevez en tant que propriétaire d’un bien immobilier non meublé : appartement, maison, studio, bureau, entrepôt, etc. Cette déclaration concerne donc vos loyers et fermages, mais aussi les recettes d’un investissement réalisé dans le cadre d’une société foncière ou d’un fonds de placement immobilier (SCI, FPI, etc.). Quelle que soit votre situation, les revenus fonciers représentent des revenus bruts, au même titre que tout autre somme perçue par un contribuable, et sont donc imposables.

Comme mentionné en introduction, la Déclaration 2044 des revenus fonciers est devenue numérique en 2019. Si ce format représente des avantages variés tels que le report de certains champs saisis d’une année à l’autre, les calculs automatiques des revenus nets, ou encore la possibilité de renseigner la propriété de davantage d’immeubles, il est important de noter que la loi prévoit quelques exceptions. En effet, les contribuables qui résident en zone blanche ou ne possèdent pas d’accès internet peuvent continuer à déclarer leurs revenus fonciers via le format papier de la déclaration 2044.

Différencier les déclarations

Lorsqu’il s’agit de louer un bien dont vous êtes propriétaire, il convient de remplir la déclaration adéquate pour votre imposition. Si les revenus fonciers provenant de la location d’un bien immobilier non meublé sont à déclarer sur le formulaire Cerfa n°2044, il existe également une Déclaration 2044 spéciale pour les revenus fonciers perçus par le biais de redevances d’affichage ou encore par l’usage de certains biens tels qu’un étang ou un cours d’eau.

Les revenus résultant de la location de biens meublés, quant à eux, sont classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) uniquement. La déclaration des sommes perçues s’effectue alors sur le formulaire Cerfa n°2042-C PRO et ne doit en aucun cas être renseignée sur la Déclaration 2044.

Quelle que soit la déclaration qui s’applique à la situation de vos revenus fonciers, celle-ci complète le formulaire Cerfa n°2042 qui concerne la déclaration de vos revenus fiscaux. Une annexe indispensable pour notifier à l’administration les revenus locatifs liés à votre patrimoine immobilier.

Déclaration 2044, qui doit la remplir ?

C’est au propriétaire bailleur de remplir le formulaire Cerfa 2044, lorsque celui-ci loue un bien immobilier non meublé uniquement. Cette déclaration est à compléter à son nom et se fait avec la mention de l’adresse de son domicile personnel. En notifiant les différents loyers perçus au cours de l’année, le propriétaire peut calculer automatiquement ses revenus fonciers nets soumis à l’imposition. La somme est alors reportée sur la Déclaration 2042 des revenus fiscaux.

Une déclaration unique qui permet notamment d’indiquer tous les loyers perçus par les membres du foyer fiscal du propriétaire pour plus de simplicité. C’est également sur le formulaire 2044 que le bailleur peut mentionner les travaux de rénovation, d’amélioration, ou de réparation effectués dans son bien locatif. Ces interventions peuvent lui permettre de bénéficier d’une certaine défiscalisation, réduisant ainsi le coût final des aménagements réalisés au cours de l’année précédente.

Quand et comment remplir votre déclaration 2044 ?

Les revenus fonciers perçus durant l’année N-1 sont à déclarer sur la déclaration des impôts de l’année N. Cette dernière est généralement adressée au contribuable au mois d’avril et nécessite d’être retournée avant la fin du mois de mai. Si le formulaire Cerfa 2042 permet d’indiquer ses revenus imposables, la Déclaration 2044 est une annexe indispensable dès lors que des revenus fonciers sont perçus pour la location d’un logement non meublé. Nous vous guidons pas à pas pour remplir votre déclaration 2044 en toute simplicité.

Se connecter à votre espace personnel

Chaque contribuable dispose d’un espace personnel sur le site impots.gouv.fr. La déclaration des revenus se faisant désormais uniquement en ligne, vous devez donc y accéder en cliquant sur l’icône “Votre espace particulier”, située en haut à droite de la page d’accueil. Il vous est alors demandé de renseigner votre numéro fiscal de référence à 13 chiffres, ainsi que votre mot de passe.

Si vous ne disposez pas de ces informations, vous pouvez cliquer sur “Où trouver mon numéro fiscal de référence”. Un mail vous sera alors adressé avec celui-ci. Le mot de passe, quant à lui, peut être renouvelé en quelques instants en suivant les démarches “Mot de passe oublié”.

Pour les contribuables dont il s’agit de la première connexion, il convient de créer son espace particulier. Une démarche rapide au cours de laquelle les informations suivantes vous seront demandées :

• Votre numéro fiscal de référence à 13 chiffres
• Votre numéro d’accès en ligne à 7 chiffres
• Votre revenu fiscal de référence (RFR)

À noter que tous ces éléments sont indiqués sur votre dernier avis d’imposition, au niveau de vos informations personnelles.

Une fois connecté, vous pouvez cliquer sur “Accéder à la déclaration de revenus en ligne”. La déclaration de vos revenus fonciers s’effectue en même temps que celle de vos revenus fiscaux. En effet, le formulaire Cerfa 2044 est une annexe du formulaire Cerfa 2042 et ne peut donc en être dissocié.

Déclarer vos revenus selon le type d’investissement locatif choisi

Dans un premier temps, il est nécessaire de vérifier les informations pré-saisies telles que votre état civil, votre adresse, ainsi que votre situation familiale.

L’étape 3 “Revenus et charges” vous permet ensuite de cocher les cases correspondant à la situation de votre bien. Les annexes nécessaires à votre déclaration se trouvent dans la colonne de gauche et vous permettent de choisir le document adéquat parmi :

• Micro foncier : recettes brutes n’excédant pas 15 000 euros
• Revenus fonciers en cas de location vide ou nue

Régime micro-foncier

Si vous avez opté pour un régime micro-foncier lors de votre investissement avec un abattement fiscal de 30%, votre déclaration est simplifiée. Vous devez d’abord cocher la case « Micro foncier : recettes brutes n’excédant pas 15.000 euros » dans la catégorie « Revenus ». Il n’est pas nécessaire de compléter l’annexe 2044 et vous pouvez passer à l’écran suivant. Une fois l’étape relative à vos traitements et vos salaires passée, il convient de renseigner dans la case 4BE vos recettes brutes sans déduction faite de votre avantage fiscal ni des charges appliquées à votre logement loué.

Attention à ne pas oublier l’onglet “Détails” ! Ce dernier vous permet d’indiquer ou de vérifier les informations relatives à vos locataires avec les mentions suivantes :

• Nombre de biens loués
• Adresse de chaque bien
• Période de location
• Nombre de locataires
• Identité du ou des locataires (Civilité, Nom, Prénom)

L’annexe 2044EB est également à remplir si vous avez démarré un investissement loi Pinel au cours de l’année N-1.

Régime réel

Si vous ne souhaitez pas profiter du régime micro-foncier ou si les revenus inhérents à votre location représentaient plus de 15 000 euros sur l’année N-1, c’est le régime réel qui s’applique à votre déclaration. Au moment de l’étape 3 “Revenus”, c’est donc la case “Revenus fonciers” qui doit être cochée. Vous pouvez également directement cliquer sur l’onglet “Déclarations Annexes” et sélectionner le formulaire Cerfa 2044. Une fois vos traitements et vos salaires renseignés, vous devez sélectionner l’annexe 2044 dans la colonne de gauche.

Vous confirmez alors votre identité, le nombre de propriétés mises en location, ainsi que l’origine de vos revenus fonciers parmi :

• Parts de société immobilière ou de fonds de placement immobilier (SCI, FPI, etc.)
• Propriétés rurales ou urbaines

Dans les deux cas, vous devrez confirmer le nombre d’organismes ou de propriétés. Chaque bien détenu nécessite ensuite d’indiquer les informations relatives suivantes :

• Adresse complète
• Nom(s) et Prénom(s) du ou des locataires
• Date d’acquisition
• Revenus encaissés
• Charges supportées, y compris intérêts d’emprunt : la rubrique 410 doit alors être complétée en cliquant sur le bouton “Détails”
• Déficit foncier généré et report des déficits antérieurs.

La finalisation de la déclaration permet le calcul automatique des revenus fonciers. Une fois de retour sur le formulaire initial vous pouvez donc compléter les cases suivantes avec les renseignements récoltés :

• Case 4BA : revenus fonciers imposables
• Ligne 4BB : déficit imputable sur les revenus fonciers
• Case 4BC : déficit imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros, etc. (voir comment utiliser le mécanisme du déficit foncier)

À noter que les propriétaires ayant mis un terme à la location de leurs biens doivent impérativement l’indiquer en cochant la case 4BN “Vous ne percevez plus de revenus fonciers en 2023”. Cette mention est indispensable pour ne pas subir l’acompte d’impôt sur le revenu sans tiers collecteur, qui prend effet en septembre de la même année.

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Faire valoir ses avantages fiscaux

Si vous avez accédé à la propriété grâce aux dispositifs de la loi Pinel, Denormandie ancien, Duflot, ou encore Scellier, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts. La rubrique “Charges” de l’étape 3 vous permet de faire valoir vos droits. Vous visualisez alors la page “Réductions et Crédits d’impôts” où il vous suffit de cocher la case correspondante à votre situation de propriétaire bailleur. Cette démarche n’est à réaliser que la première année suivant votre investissement ou l’achèvement de votre bien immobilier.

Si vous ne détenez que des parts de SCPI fiscales (Duflot, Pinel ou Scellier), il convient de l’indiquer sur cette page avant de poursuivre votre déclaration.

Dans le cas d’un investissement en loi Malraux ce sont les cases 7NX à 7TY qui sont à renseigner sur la page “Réductions et Crédits d’impôt”. Les modalités de l’investissement telles que la date ou l’emplacement sont alors requises. Si le solde de réduction d’impôts Malraux n’a pas été répercuté sur une année précédente, les cases 7KZ (N-2) et 7KY (N-1) vous permettent de l’indiquer.

Investissements en Outre-Mer

Si vous avez investi dans un bien immobilier situé dans les départements et territoires d’Outre-Mer avec un régime de défiscalisation, vous devez cocher la case “Investissements Outre-Mer” de la rubrique “Charges” à l’étape 3 de votre déclaration. Le formulaire 2042 IOM doit alors être complété.

Attention, cette démarche n’est pas nécessaire dans le cadre d’un investissement Pinel Outre-mer, Duflot Outre-mer, ou Scellier Outre-mer.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Enfin, dans le cas où votre patrimoine net taxable excède 1,3 millions d’euros, la case “Impôt sur la Fortune Immobilière” doit être cochée au moment de l’étape 3. Vous la trouverez en bas de la liste des annexes et des formulaires disponibles. Vous accédez ainsi à la Déclaration IFI de l’année en cours et pouvez compléter cette dernière en ligne.

S’il ne s’agit pas de la première année où vous êtes concerné par l’IFI, la case est automatiquement cochée en amont de votre saisie. La déclaration correspondante vous est alors demandée uniquement à la fin de votre déclaration de revenus.

Lorsque vous louez un logement non meublé, le formulaire Cerfa 2044 est donc incontournable au moment de la déclaration de vos revenus en ligne. En remplissant ce document avec les montants de vos loyers perçus mais aussi les caractéristiques de vos locations, vous déterminez vos revenus fonciers nets imposables pour une déclaration correcte et un avis d’imposition cohérent. S’il s’agit de votre première déclaration de revenus fonciers, n’hésitez pas à suivre les étapes détaillées ci-dessus ou à vous aider des notices explicatives disponibles sur le site des impôts.

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