Élections législatives 2024 : quoi pour l’immobilier et le logement ?

Après la dissolution de l’Assemblée Nationale, c’est le grand flou qui règne depuis quelques jours sur l’avenir de la France. Alors qu’un projet immobilier nécessite de la confiance sur les années à venir, nombreux sont ceux qui freinent leur projet en attendant de voir les résultats et les éventuels changements pour l’immobilier et le logement.

Voici un point sur les différentes propositions annoncées pour le logement en France pour ces élections législatives 2024 assez inattendues. De quoi faire bouger les choses ?

Un marché immobilier à l’arrêt en attendant l’issue des législatives ?

Comme nous le rappelons en introduction, les projets importants comme un achat immobilier (ou une vente) sont souvent décalés lors de périodes d’élection importante. En effet, il pourrait y avoir des changements impactants pour le projet. Certains espèrent notamment de nouvelles aides ou des règles moins contraignantes.

De quoi marquer un coup d’arrêt dans un marché immobilier qui commençait à peine à se redresser. 😥

L’incertitude crée du doute et enlève la confiance nécessaire à des projets qui vous engagent pour de nombreuses années. Cette dissolution est une bien mauvaise nouvelle pour tous ceux qui ont un projet en cours ou pour tous les professionnels du secteur. L’attentisme n’arrange personne. 😠

Les quelques réformes en cours sont suspendues et d’autres pourraient voir le jour en cas de changement de parti politique ou de coalition.

Vers une nouvelle hausse des taux de crédit immobilier ?

Malgré l’annonce d’une première baisse des taux de la BCE, l’évolution des taux de prêt immobilier pourrait, à nouveau, s’assombrir avec un risque de remontée des taux d’intérêt.

On vous explique pourquoi. ⬇️

Les marchés financiers n’aiment pas du tout l’incertitude et le risque de voir un parti extrémiste au pouvoir non plus. Du coup, malgré la baisse de taux de 25 points de base de la BCE, l’OAT 10 ans de la France augmente à nouveau vers 3.15 %. Il pourrait même augmenter encore plus fortement selon les résultats des élections législatives. Pour rappel, le 1er tour a lieu le 30 juin 2024 et le 2ème tour, le 7 juillet 2024.

De quoi faire pression sur les banques. Certaines ont déjà prévu d’augmenter leur barème de taux pour des crédits immobiliers dans les semaines à venir. Déjà, le discours de la BCE laisse penser qu’il faudra attendre un certain temps avant une nouvelle baisse des taux directeurs. Or les banques ont déjà fait beaucoup d’efforts sur leur marge depuis le début de l’année pour relancer le marché du crédit immobilier et cette première baisse de la BCE était déjà anticipée.

Tout vent contraire risque de faire faire machine arrière à certains établissements bancaires.

😱 Si les taux venaient à repasser au-dessus de 4 %, les conséquences pourraient être dramatiques pour le marché immobilier…

Quelles mesures pour l’immobilier et le logement selon les partis ?

Différentes propositions sont annoncées par les différents partis politiques en ce qui concerne le logement et l’immobilier. Voici un résumé de celles-ci avec, sur certains points, mon avis sur leur impact potentiel.

Renaissance

Pour le gouvernement actuel d’Emmanuel Macron, Gabriel Attal propose différentes choses :

• Une exonération de frais de notaire pour les primo-accédants de la classe moyenne et pour un achat d’un montant maximum de 250 000 €. Cette mesure peut avoir du sens pour un logement neuf, à condition que les promoteurs n’en profitent pas pour redresser leurs marges. En revanche, dans un marché où l’offre est souvent inférieure à la demande dans l’immobilier ancien, cela ne ferait qu’augmenter les prix sur ces « petits » logements et ce sont les vendeurs qui en bénéficieront principalement, pas les acheteurs primo-accédants. Comment seront compensées les recettes perdues pour les communes et les départements ?
• Un fonds complémentaire sera créé à destination des classes moyennes et populaires pour rénover énergétiquement 300 000 logements de plus d’ici 2027. Il y a effectivement des choses à revoir dans les aides à la rénovation énergétique afin que davantage de ménages entament ce genre de projets, mais il serait plutôt préférable d’en réduire la complexité d’accès.

Le rassemblement National (RN)

Certaines mesures déjà prévues lors de l’élection présidentielle de 2022 revoit le jour comme :

• Privilégiez les personnes de nationalité française dans l’attribution des logements sociaux.
• Construction de 100 000 logements sociaux par an, dont 20 000 pour les étudiants et les jeunes travailleurs. Le besoin en logements, dans certaines zones géographiques, est effectivement à soutenir pour augmenter l’offre.
• Un plan de réhabilitation des logements anciens avec des aides. Cela reste très flou. Impossible de savoir ce qui le différencierait des aides actuelles.
• Suppression de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), mais remplacement par un impôt sur la fortune financière (IFF). Cela pourrait inciter les plus riches à augmenter la part d’immobilier dans la répartition de leur capital. Cela impacterait les prix à la hausse en renforçant la demande solvable.
• Création d’un fonds de garantie des loyers pour indemniser les propriétaires en cas de loyers impayés et inciter les mises en location.
• Suppression de l’interdiction de louer selon le DPE.

Le Nouveau Front Populaire (NFP)

Le rassemblement de la gauche a présenté un programme commun dont voici les mesures pour le logement :

• +10 % sur le montant des APL et des autres allocations logement.
• Construction de 200 000 logements sociaux par an pendant 5 ans (dans le respect des normes énergétiques)
• Sanctions accrues pour les communes qui ne respectent pas leur quota de logements sociaux.
• Un prêt à taux zéro (PTZ) accessible pour tous les primo-accédants sur tout le territoire et aussi bien pour le neuf que pour l’ancien. Comme en 2011 lorsque cela avait été mis en place par le gouvernement de Nicolas Sarkozy, le PTZ pour tous les primo-accédants dans l’ancien ne fera que faire exploser les prix de l’immobilier. Les acheteurs n’en profiteront pas réellement. Ce sont les vendeurs qui en profiteront pour vendre plus cher.
• L’encadrement des loyers serait généralisé à toutes les villes en zone tendue. De quoi réduire encore les projets d’investissement locatif avec de nouvelles contraintes et une baisse de la rentabilité.
• L’encadrement des prix du foncier. Sans savoir comment cela serait mis en place, il est difficile d’imaginer quel impact cela pourrait avoir concrètement.
• Création d’une garantie universelle des loyers pour sécuriser les propriétaires et les locataires.
• Assurer une isolation complète des logements avec augmentation des aides et prise en charge à 100 % pour les ménages modestes. S’il est urgent d’améliorer énergétiquement nos logements, le budget pour une transformation importante serait colossal.
• Abrogation de la loi anti-squat et interdiction des expulsions locatives pour impayés sans proposition de relogement. Quels sont les propriétaires bailleurs qui voudront encore louer leurs logements dans ces conditions ? Beaucoup se détourneront de l’investissement immobilier si les risques augmentent encore pour eux.
• Hébergement d’urgence : création de places d’accueil d’urgence et réquisition des logements vides pour loger les sans-abris.
• Lutter contre les discriminations raciales dans l’accès au logement et renforcer les sanctions.
• Rétablir l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), renforcé avec un volet climatique. Il n’y aurait plus votre patrimoine immobilier qui serait taxé, mais l’ensemble de votre patrimoine.

Les Républicains (LR)

Certaines mesures proposées l’année dernière par ce parti devraient revenir dans leur programme pour les législatives :

• Suppression de l’interdiction de louer une passoire thermique. En 2025, ce sont les logements en classe G qui sont concernés et en 2028, ce seront tous les logements en classe F. Cela concerne environ 5 millions de logements qui ne pourraient plus être loués. Tous ne pourront pas être rénovés d’ici ces dates-là, cela permettrait d’éviter d’aggraver le manque d’offre de logements à louer dans certaines zones.
• Révision de la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD). L’objectif serait de proposer une pause de 5 ans pendant laquelle seraient étudiées des propositions pour adapter les normes aux besoins locaux.
• Mise en place d’un crédit d’impôt en fonction des gaz à effet de serre évités grâce aux travaux de rénovation énergétique. Cela pourrait être plus efficace que les aides MaPrimeRenov difficiles d’accès. Cela serait également proportionnel aux gains de performance réellement obtenus.
• Déductibilité des coûts d’acquisition et des travaux pour les investissements locatifs dans le but de réduire le nombre de logements vacants.
• Protéger les propriétaires contre les locataires malhonnêtes et faciliter les expulsions en cas de non-paiement, tout en simplifiant les contrats de location. Rassurer les investisseurs sur un soutien lorsqu’ils ont affaire à un locataire indélicat permettrait de faire revenir plus d’investisseurs sur le marché effectivement. A trop vouloir protéger tous les locataires, sans distinction de ceux en réelle difficulté de ceux qui abusent du système, on rend l’accès au logement bien plus difficile.
• Réduire les contraintes de Zéro Artificialisation Nette pour favoriser en priorité la construction de logements.
• Rendre les intérêts d’emprunt immobilier déductibles des revenus. C’est une mesure qui était déjà en place à la fin des années 2000.
• Remplacement du bail à vie dans un logement social par un bail de 6 ans afin d’augmenter le taux de rotation dans ce parc de logements. Une mesure qui va dans le même sens que ce qui a été mis en place récemment avec des surloyers et des fins de bail.
• Permettre une donation supplémentaire totalement exonérée pouvant aller jusqu’à 100 000 € par parent ou grand-parent pour aider les plus jeunes à financer des projets immobiliers.
• Reverser une partie de la TVA collectée lors de la construction de nouveaux logements sur leur commune aux maires afin de pouvoir investir pour adapter les équipements à ces nouveaux arrivants. De quoi inciter les maires à faire construire sur leur commune. Une mesure qui pourrait effectivement aider à construire davantage en prenant en compte les besoins des communes qui s’agrandissent.

Reconquête

Les mesures de ce parti sont celles qui avaient déjà été proposées en 2022, à savoir :

• Exonérer les primo-accédants des frais de notaire jusqu’à 250 000 €. Comme pour Renaissance, cela aurait un impact très négatif sur les prix de l’immobilier dans l’ancien et sur les finances des communes et des départements.
• Obliger les banques à assouplir leurs conditions d’obtention des crédits immobiliers afin de permettre à plus de Français d’obtenir un prêt bancaire pour l’acquisition d’un logement. Aujourd’hui l’accès au crédit n’est que faiblement impacté par les restrictions du HCSF. Cela améliorerait un peu les choses, mais cela ne ferait pas de miracle. Ce qui bloque réellement le marché en 2024, c’est surtout l’inadéquation entre les prix et le pouvoir d’achat des acquéreurs.
• Abroger la loi SRU et mettre fin au financement de logements sociaux dans les villes qui en comptent déjà plus d’un tiers.
• Expulser tous les squatteurs en moins de 72 heures, grâce au recours obligatoire à la force publique par les préfets. Une véritable protection de tous les propriétaires (habitants ou non-habitants) contre les squatteurs ne serait pas de trop dans un pays où le droit à la propriété privée doit être défendu.
• Réserver aux Français, en priorité les plus modestes, l’attribution des logements sociaux.

⌛ Pour conclure, quelle que soit l’issue de ces élections, il y a du changement à attendre au niveau des contraintes, des aides et des normes pour l’immobilier et le logement. Nous ne manquerons pas de vous tenir informé sur tout cela dans les semaines et mois après les élections comme depuis plus de 15 ans.

En attendant, il est urgent que chacun se mobilise pour aller voter. 🗳️

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