Faut-il un garant pour un prêt immobilier ?

En quoi consiste le rôle du garant ?

Dans le cadre d’un projet immobilier, qu’il s’agisse d’une location ou d’un achat, le garant désigne une tierce personne qui s’engage à assurer le paiement de vos mensualités en cas d’impayé de votre part. Ainsi, dès lors que votre loyer ou votre remboursement d’emprunt n’est pas versé comme convenu, le garant règle vos dettes car il s’est porté caution.

Dans le cadre d’un prêt immobilier, il est possible de faire appel à plusieurs types de garant :

• L’organisme de cautionnement, auquel vous versez chaque mois une cotisation, de la même manière qu’une assurance. Il peut s’agir de la Casden Banque Populaire, du Crédit Logement, de Camca Crédit Agricole, de la Socami Banque Populaire, du Groupement Militaire de Prévoyance des Armées, ou encore de la Saccef Caisse d’Épargne. L’organisme de cautionnement peut être privé ou d’État.
• Une personne morale (banque, entreprise, etc).
• Une personne physique en capacité juridique. Il s’agit généralement de l’un de vos proches (parents, amis). Si vous optez pour un garant physique, le montant de ses revenus et de son éventuel patrimoine sera pris en compte par votre banque qui vérifiera sa solvabilité.

La présence d’un garant permet non seulement de rassurer l’organisme qui vous octroie votre prêt immobilier, mais également de bénéficier d’un soutien financier en cas d’incapacité soudaine de votre part à poursuivre le paiement de vos échéances : perte d’emploi, arrêt maladie longue durée, etc. Il vient en complément de votre assurance emprunteur pour tout ce qui ne sera pas prise en charge par cette dernière selon votre contrat.

Comment fonctionne le cautionnement bancaire ?

Avec une garantie telle que le garant, votre banque est donc certaine de récupérer l’argent prêté même en cas de défaillance de votre part. Si le cautionnement n’est pas imposé par la loi, il peut être exigé par votre organisme de prêt, au même titre que d’autres garanties comme l’assurance emprunteur ou l’hypothèque.

Le cas d’un garant physique

D’après le code de la consommation, il existe deux types de caution :

• La caution simple, qui implique un bénéfice de discussion. En cas d’impayé, la banque doit d’abord poursuivre le débiteur principal à travers une procédure de recouvrement – ce qui implique une éventuelle saisie ou vente de ses biens. C’est seulement après avoir appliqué ce bénéfice de discussion que la banque peut faire appel à la caution, donc au garant pour solder la dette.
• La caution solidaire, dans lequel il n’y a pas de bénéfice de discussion. Dès lors qu’un impayé est constaté, l’organisme de prêt est en droit de se tourner vers la caution.

La caution solidaire peut toutefois impliquer une personne morale. Elle s’avère beaucoup plus engageante que la caution simple, qui implique plusieurs démarches fastidieuses avant que le garant ne soit obligé de régler les dettes. C’est pour cette raison que les banques privilégient souvent la caution solidaire, qui garantit un remboursement plus rapide des mensualités dues.

Le cas d’un organisme de cautionnement

Si vous ne souhaitez pas impliquer votre entourage, l’organisme de cautionnement est une alternative intéressante. Néanmoins, contrairement à un particulier, ce type d’organisme ne se portera caution que si vous remplissez certaines conditions particulières. Si celles-ci diffèrent en fonction de chaque structure, elles comprennent généralement :

• La stabilité de votre situation professionnelle.
• Un taux d’endettement maîtrisé et situé entre 33 et 35%.
• Une excellente gestion de vos comptes : pas d’interdictions bancaires ou de découvert, justification des dépenses importantes, etc.

De manière générale, il est important de soigner votre dossier de demande de cautionnement afin d’optimiser vos chances de l’obtenir. Tous comme les établissements prêteurs, les organismes de cautionnement prennent un risque en vous accordant ce type de garantie.

Quelle est la durée d’engagement d’un garant ?

L’engagement que prend votre garant en se portant caution pour vous varie en fonction des modalités énoncées dans l’acte de cautionnement. Ce dernier, signé par les deux parties (emprunteur et caution) doit donc être rédigé avec le plus grand soin afin que personne ne soit pris au dépourvu. Ainsi, avec l’accord de votre organisme de prêt, la caution peut prendre fin :

• Lorsque le débiteur a remboursé l’ensemble de ses dettes, du moins celles prévues par l’acte de cautionnement.
• À une date précise, définie par le débiteur et la caution, et clairement énoncée dans l’acte de cautionnement.
• En cas de décès du débiteur, si la clause est prévue par l’acte.
• En cas de décès du garant, si la clause est prévue par le document. Dans le cas inverse, il incombe à ses héritiers de régler les dettes de l’emprunteur – sauf si ces derniers refusent une partie de l’héritage.
• En cas de divorce de la caution, si la clause est prévue par le contrat.

Par ailleurs, il est tout à fait possible que la caution ne porte que sur une partie du prêt immobilier. L’engagement est alors moins risqué pour le garant, mais cela constitue tout de même une garantie non négligeable pour l’emprunteur comme pour l’établissement prêteur.

L’acte de cautionnement pour un prêt immobilier : les conditions de rédaction

Vous l’aurez compris, l’acte de cautionnement est un document essentiel sur lequel chaque partie doit être en accord.

Les éléments obligatoires

Comme tout type de document administratif, l’acte de cautionnement doit donc mentionner plusieurs éléments indispensables à l’encadrement juridique de la démarche. Lors de sa rédaction, nous vous recommandons donc vivement de veiller à la présence des éléments suivants :

• Le montant exact de la somme sur laquelle s’engage le garant, qu’elle concerne l’intégralité ou une partie du prêt immobilier.
• La durée de la caution.
• La reproduction manuscrite d’un extrait particulier de l’article L.313-7 du code de la consommation.
• La reproduction manuscrite d’un extrait particulier de l’article L.331-2 du code de la consommation, dans le cas où il s’agirait d’une caution solidaire.

La signature

À l’instar d’un acte de vente, la signature de l’acte de cautionnement peut s’effectuer de deux façons :

• Entre l’établissement prêteur et le garant, c’est-à-dire sous seing privé.
• Sous la responsabilité d’un notaire, qui sera notamment chargé de la rédaction des mentions manuscrites. Il s’agit alors d’un acte authentique.

Si l’acte authentique représente un coût plus élevé que celui signé sous seing privé, il offre aussi une meilleure protection. En effet, en tant que professionnel du secteur, le notaire s’assure de défendre les intérêts des deux parties dans ce contrat.

Les différentes garanties pour obtenir un prêt immobilier

En l’absence d’une caution, sachez que d’autres garanties peuvent vous permettre de convaincre les banques de vous accorder votre crédit immobilier. Selon les règles dictées par l’établissement bancaire, l’emprunteur peut être libre de choisir le type de garantie qu’il veut présenter pour l’acquisition de son logement.

L’hypothèque

Vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier ? Sachez que votre bien hypothéqué peut couvrir vos défauts de paiement le cas échéant. En cas d’impayé, votre organisme de prêt pourra alors s’en saisir et le vendre pour obtenir le remboursement de votre emprunt. Généralement, l’hypothèque d’un bien représente près de 2% du montant total de votre crédit immobilier.

Retrouvez notre dossier sur l’hypothèque de maison ou d’appartement.

L’assurance emprunteur

Également appelée assurance de prêt immobilier, l’assurance emprunteur est exigée par chaque banque en France. Elle les protège en effet de vos éventuels impayés en cas de problème grave (décès, maladie longue durée, invalidité, etc), mais protège aussi vos proches. Le taux de cotisation de votre assurance de prêt est calculé en fonction de votre profil et du montant du capital emprunté.

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Anciennement Privilège de Prêteur de Deniers (PPD), cette garantie permet à votre banque de saisir et de vendre un bien déjà en votre possession afin de rembourser vos mensualités impayées. Toutefois, contrairement à une hypothèque classique, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ne peut s’appliquer pour la réalisation de travaux ou pour un logement en l’état futur d’achèvement.

Fréquemment demandé par les propriétaires qui mettent un bien immobilier en location, le garant est une garantie solide qui permet d’assurer le paiement de votre mensualité en cas d’incapacité, même temporaire, de votre part. C’est pourquoi les organismes de crédit peuvent en faire la demande avant de prendre la décision de vous accorder ou non votre prêt immobilier.

Dans la mesure où il s’agit d’un engagement important pour votre proche, notamment dans le cas d’une caution solidaire, il est crucial de choisir une personne de confiance, et qui peut vous faire confiance. Vous avez une question particulière sur les diverses garanties liées à un crédit immobilier ? Découvrez tous les sujets traités par Immobilier Danger.