Comment gérer seul vos biens sans agence ?

Quelles solutions pour la gestion locative de ses biens immobiliers ?

Vous avez ou vous voulez investir en immobilier locatif ? Découvrez comment gérer vos investissements malgré une vie déjà bien chargée (travail, enfants, sports et loisirs, etc.).

Nous allons revenir ci-dessous sur les différents moments où le propriétaire bailleur a des tâches, plus ou moins longues et contraignantes, à faire. Mais avant cela, voici les possibilités qui s’offrent à vous :

1️⃣ Vous faites tout seul, sans aide avec juste des informations sur Internet et un tableau Excel.

Cela peut vous prendre beaucoup de temps, être source d’erreurs ou d’oublis. On peut parfois se sentir bien démuni quand on est confronté à un problème que l’on n’a pas encore rencontré jusque-là.

Cela est faisable malgré tout. C’est comme cela que commence la plupart des investisseurs. Cela permet de se faire la main.

Je propose également sur Immobilier Danger des ressources pour vous aider à faire comme cela : modèle de contrat de location, modèle d’état des lieux, etc.

Néanmoins, si c’est gérable, mais chronophage avec un bien, cela devient de plus en plus compliqué quand vous commencez à en avoir plusieurs.

2️⃣ Vous déléguez tout à une agence immobilière.

Que ce soit pour la recherche d’un locataire, la gestion de l’état des lieux et de toute la partie administrative ou pour servir d’intermédiaire entre vous et le locataire pendant la location, vous trouverez aisément différentes agences immobilières qui peuvent réaliser cela.

Seulement, cela va vous coûter de l’ordre de 10 % des loyers chaque mois, voire parfois plus et cela vous coûtera également plusieurs centaines d’euros à chaque nouveau locataire.

La qualité pour cette délégation à une agence varie fortement d’une agence à une autre.

3️⃣ Vous utilisez des services de gestion locative en ligne.

Ils peuvent vous décharger d’un grand nombre de tâches pour un coût bien moins élevé. Nous allons voir ci-dessous comment.

En effet, des outils permettent d’automatiser tout ce qui peut l’être pour l’administratif et d’être rapidement accompagné sur les autres besoins d’un investisseur. C’est notamment le cas de Monsieur Hugo qui propose des services complets qui répondent à tous les besoins d’un propriétaire bailleur pour gérer simplement ses biens et s’équiper de tous les services nécessaires.

Vous pouvez vous inscrire gratuitement sur ce site et vous bénéficiez de 2 mois offerts pour tout tester. Si vous êtes convaincu de l’utilité de cette application de gestion locative en ligne, vous pouvez vous abonner pour un coût mensuel qui varie selon le nombre de biens à gérer.

🎁 Vous bénéficiez d’une réduction de 5 % sur les abonnements avec le code promo « immodanger ». 🎁

J’ai réalisé un webinaire avec Bruno Cantegrel, le fondateur de MonsieurHugo, sur les besoins d’un investisseur et les solutions proposées. L’enregistrement du webinaire n’a pas fonctionné, mais pas de panique à la place du replay prévu, voici une vidéo récapitulative :

Quelles sont les grandes étapes de la vie d’un investisseur immobilier ?

Il y a 3 moments particuliers dans la vie d’un propriétaire bailleur :

• La mise en location
• La gestion du quotidien avec les locataires
• La gestion des problèmes : loyers impayés, dégradations du bien, etc.

L’immobilier locatif ce n’est pas seulement percevoir des loyers chaque mois. On peut vite devoir y passer beaucoup de temps, être dérangé à n’importe quel moment et devoir agir rapidement. Voici comment vous pouvez trouver de l’aide pour pouvoir investir dans l’immobilier avec plus de sérénité, moins de stress et cela sans y laisser trop de frais.

Quelles sont les étapes d’une mise en location ?

✍️ J’ai déjà détaillé les 6 choses à faire pour louer sa maison ou son appartement dans un précédent contenu. Vous pouvez vous y référer pour plus de détails.

En voici un résumé :

• Faire un choix sur le type de location que vous voulez proposer : meublé ou non meublé ? En location à l’année ou saisonnière ? Déclarer vos loyers en micro ou au réel ? Pour vous aider à choisir, vous pouvez utiliser ce simulateur de rendement locatif gratuit Excel.
• Soigner votre bien et en prendre de belles photos pour attirer de meilleurs locataires
• Faire faire les diagnostics immobiliers obligatoires pour louer
• Trouver de bons documents pour gérer votre administratif : il y a les basiques qui sont disponibles gratuitement (comme notre modèle d’état des lieux), mais nous vous recommandons d’investir quelques euros dans un contrat de location bien plus qualitatif avec de nombreuses clauses supplémentaires. Ce qui est le cas également des baux de location vendus sur MonsieurHugo. Tout point de désaccord qui n’est pas clairement écrit dans le bail de location peut être source de contentieux ou de tension avec vos locataires.
• Définir son 1er loyer : pour une rentabilité intéressante il est surtout important d’éviter la vacance locative. Cela signifie de ne pas fixer un loyer trop élevé. Il ne devra pas être trop bas non plus si vous voulez éviter d’avoir une rentabilité trop basse. Pour rappel, une fois que le locataire est dans le bien, la réglementation pour la révision du loyer est très stricte.
• Trouver un locataire : faire des annonces, vérifier les documents justificatifs, etc. D’après BFM, 67 % des dossiers de location contiennent au moins un document falsifié. On peut voir notamment souvent des fiches de paie avec un salaire augmenté. L’objectif des locataires qui font cela est de se trouver au-dessus de la pile tant il est difficile de trouver une location. Nous donnons quelques pistes pour détecter les faux dossiers de location.

Pour ceux qui utilisent l’application MonsieurHugo, il y a un outil, en collaboration avec le gouvernement, qui permet de vérifier l’authenticité des documents (pièces d’identité, fiche de paie, etc.) et leur cohérence.

🔥 Pour information : ceux qui s’abonnent à la newsletter pour les investisseurs d’Immobilier Danger reçoivent un guide écrit par Bruno Cantegrel sur « trouver un locataire » avec notamment 11 techniques pour contrôler les pièces justificatives et éviter les faux dossiers, 7 erreurs à éviter dans la rédaction du bail de location, comment éviter les impayés, etc.

Bruno est également l’auteur de 2 livres plus complets très utiles pour tout propriétaire bailleur :

• Trouver un locataire pour son logement: Conseils et outils de pro pour réussir votre mise en location
• Gérer seul sa location sans agence: Conseils et outils de pro pour louer l’esprit tranquille (en pré-commande pour une sortie le 27 mars 2025)

Comment gérer vos échanges avec les locataires ?

Une fois que vous avez trouvé un locataire, que vous avez signé un bail de location et fait l’état des lieux, vous avez fini la mise en location. Il va falloir désormais gérer tous les échanges réguliers avec votre locataire.

Les éléments récurrents prévisibles

• Se faire payer le loyer dans les temps chaque mois
• Relancer le locataire s’il est en retard de paiement
• Éditer une quittance de loyer
• Faire les demandes de révision de loyer chaque année
• Etc.

Pour toutes ces tâches, cela ne prend pas trop longtemps à faire. Néanmoins, cela demande un suivi régulier et des démarches administratives chaque mois. Si vous avez plusieurs biens, vous multipliez les tâches à faire mensuellement ou annuellement.

💻 Pour éviter de gérer tout cela à la main et se décharger mentalement, il est possible de déléguer ces choses qui peuvent s’automatiser.

C’est ce que propose notamment MonsieurHugo. En tant que société, ils ont la possibilité, comme pour les agences immobilières, de mettre en place un prélèvement automatique des loyers. Fini les retards et le contrôle chaque mois du virement de votre locataire. La quittance est également générée automatiquement avec une mise à disposition pour votre locataire. Le mouvement est également ajouté à votre ligne de suivi comptable.

👍 Gain de temps, pas de risque d’oubli et de relance pour être payé. Vous gagnez ainsi en confort. De quoi utiliser votre précieux temps pour des tâches plus productives et plus intéressantes.

🚨 Très utile : MonsieurHugo enregistre tous les mouvements comptables automatiques (encaissement des loyers, prélèvement de mensualité de crédit immobilier, etc.) ainsi que tout élément que vous indiquez. Vous pourrez ainsi exporter en quelques clics tous les éléments avec les justificatifs à votre expert-comptable pour la déclaration fiscale et votre comptabilité.

👉 Profitez d’un rendez-vous gratuit pour découvrir les services d’Amarris Immo pour la comptabilité de vos biens immobiliers locatifs.

Les dépannages et urgences

L’une des plus grandes difficultés, pour moi, pour un propriétaire bailleur qui ne passe pas par une agence, c’est qu’il faut toujours être joignable et prêt à être disponible rapidement. Avec un travail, des enfants, des activités sportives et autres, cela peut vite devenir compliqué.

Un volet qui est bloqué, une plaque de cuisson qui tombe en panne, une serrure qui est bloquée, une douche qui fuit, etc. Il y a régulièrement des interventions à faire pour votre locataire. Bien sûr, il voudra que cela soit réparé le plus rapidement possible. Une chaudière qui tombe en panne en plein hiver, vous ne pouvez pas le laisser sans chauffage.

⚠️ Cela nécessite d’être toujours disponible assez rapidement. D’être en mesure de faire appel au bon artisan au bon moment. Ce n’est pas toujours simple.

Avec un abonnement à MonsieurHugo, vous bénéficiez automatiquement de la garantie urgence 24h/24 7j/7. Cela intègre de 10 à 21 interventions selon la formule choisie, dans la limite de 400 € par an.

Bons à savoir : vous avez votre propre artisan de confiance ?

Si vous êtes abonné chez MonsieurHugo ou que vous demandez ce service spécifique à la carte, vous êtes remboursé de la facture de votre artisan pour son intervention d’urgence par l’assistance dans la limite du plafond de cette garantie.

Comment se protéger contre les risques d’un bailleur ?

En plus des problèmes d’urgence pour des pannes, des fuites, etc., le propriétaire bailleur est exposé à différents risques. Chacun décidera de se protéger ou non pour chacun d’entre eux.

Il faut savoir que même si les impayés de loyer ou les fortes dégradations des biens restent en proportion assez faibles. Quand cela vous arrive, cela peut vite chiffrer à plusieurs milliers d’euros de perte pour vous. Il faut être en mesure de l’assumer si l’on prend le risque de ne pas s’assurer contre ces dangers lors d’une mise en location.

❌ Les dégâts qui peuvent se produire sur votre bien immobilier. Même si votre locataire est obligé de souscrire une assurance habitation locataire, celle-ci ne couvre pas tout. Il est fortement conseillé de compléter cela par une assurance habitation propriétaire non occupant. C’est obligatoire en copropriété, mais c’est vivement recommandé pour les autres biens.

Plusieurs assureurs proposent des offres spécifiques pour les propriétaires bailleurs. N’hésitez pas à comparer les offres d’assurance habitation PNO.

❌ Les impayés de loyers : un véritable parcours du combattant pour se faire rembourser quand le locataire n’est pas solvable ou de mauvaise foi. Pour cela, vous pouvez souscrire une garantie des loyers impayés. Il en existe plusieurs sur le marché. Il faut bien comparer les conditions et les tarifs de chaque contrat avant de vous engager.

Vous avez par exemple la GLI proposée par Cautioneo.

MonsieurHugo en propose une également en option via l’assureur Allianz.

❌ Les problèmes juridiques : les litiges avec vos locataires peuvent être de sources nombreuses. Par exemple, en tant que propriétaire du bien, vous êtes responsable de la bonne conduite de votre locataire. S’il fait beaucoup de fête et donc de bruit dans son logement, vous pouvez recevoir une mise en demeure pour les faire cesser cela. C’est ce qui est arrivé à Bruno comme il l’explique dans la vidéo ci-dessus.

Cela peut être également un locataire qui met en sous-location sur Airbnb votre logement au lieu d’y habiter et cela sans votre autorisation.

Un problème avec un artisan qui intervient sur votre logement, etc.

Pour tous ces risques, il est possible de souscrire une protection juridique sur MonsieurHugo. Elle est incluse dans les abonnements avec une prise en charge standard ou premium.

Une gestion locative en ligne simplifie la vie d’un bailleur pour un tarif abordable

Comme vous avez pu le voir avec cette vidéo et cet article, passer par une gestion locative en ligne de qualité vous permet de fortement vous simplifier la vie en tant qu’investisseur immobilier par rapport à quelqu’un qui veut tout gérer seul. Cela vous protège également d’un certain nombre de risques.

🌟 Le coût d’un tel service est bien inférieur au tarif d’une agence immobilière et souvent pour des prises en charge et garanties plus complètes.

Ces frais, comme ceux d’une agence, sont déductibles de vos revenus fonciers au régime réel.

👉 Vous pouvez vous inscrire sur MonsieurHugo pour tester et découvrir les différents services. Vous bénéficiez d’un essai de 2 mois gratuits.

Ensuite, vous aurez le choix soit de souscrire à des éléments à la carte, soit de prendre un abonnement. Vous avez le choix, aujourd’hui, entre la formule « Sécurité » à 29,90 € par mois ou la formule « Protection » à 33,90 € par bien (prix dégressif selon votre nombre de biens à gérer). Avec le code promo « immodanger » vous bénéficiez de 5 % de réduction à vie sur vos abonnements à MonsieurHugo. Cela diminue le prix à 28,41 € par mois pour la 1ère formule et à 32,21 € par mois pour la seconde.

Au régime réel avec une tranche marginale d’imposition à 30 % et les prélèvements sociaux à 17.2 %, cela ne vous coûtera en réalité que 15 € au lieu de 29.90 € et 17,01 € au lieu de 33,90 € (gain de 5 % grâce au code promo « immodanger » et charges déductibles de vos loyers sur lesquelles vous paierez donc moins d’impôts).

📌 En alternative, vous pouvez également regarder ce que propose Smartloc pour une gestion locative en ligne de qualité également.