Quels changements pour l’immobilier en 2024 ?

PTZ : un nouveau prêt à taux zéro en 2024

L’achat d’un logement neuf en zone tendue ou d’un logement ancien avec travaux dans une zone non tendue peut se financer par le prêt à taux zéro (PTZ) lorsque l’on veut en faire sa résidence principale. Il faut pour cela que l’on soit primo-accédant, c’est-à-dire que l’on n’a pas été propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 2 ans. Il n’est donc pas possible d’en bénéficier pour un investissement locatif.

Différents changements majeurs ont été annoncés par le gouvernement pour le PTZ en 2024 :

• Fin du PTZ pour une maison individuelle neuve : à partir du 1er janvier 2024, il n’est plus possible de financer sa construction de maison par un prêt à taux zéro et cela même en zone très tendue. Ce dispositif est recentré sur les appartements neufs ou les biens existants avec beaucoup de travaux.
• Les plafonds de ressources maximum à ne pas dépasser pour être éligible au PTZ ont été augmentés.
• Les montants du prêt à taux zéro ont également été revus à la hausse.

Retrouvez tous les détails dans notre article PTZ 2024 : les conditions.

Tendance d’évolution pour les taux d’intérêt en 2024

Les taux d’intérêt moyens sont passés de 1.06 % en janvier 2022 à 2.34 % en janvier 2023 puis à 4.12 % en décembre 2023. Vous pouvez retrouver toute l’évolution des taux de prêt immobilier depuis 40 ans dans notre page dédiée.

De quoi sacrément secouer le marché et impacter le budget des acquéreurs. En effet, en cumulé sur près de 2 ans, les emprunteurs ont vu leur capacité d’emprunt chuter de 25 à 30 % selon la durée du crédit.

Découvrez « combien puis je emprunter pour acheter une maison ?« 

Comme nous l’indiquons dans notre article « pas de (réelle) baisse des taux d’emprunt immobilier avant au moins 2025« , il ne faut pas s’attendre à ce que la situation s’améliore fortement dans les premiers mois de l’année 2024. Effectivement, les banques commencent à revenir sur ce marché. Cette concurrence renforcée permet de limiter la hausse des taux. Elle a été moins forte sur la fin d’année. On pourrait même atteindre le pic prochainement.

Seulement, la BCE (Banque centrale européenne) ne diminuera pas ses taux directeurs avant plusieurs trimestres. L’inflation n’est pas encore revenue vers l’objectif de 2.00 %. Il est trop tôt pour chercher à stimuler l’économie par des crédits moins chers.

Il est donc fort probable qu’il faille composer avec des taux à plus de 4.00 % tout au long de l’année 2024. A vous d’adapter vos projets immobiliers en conséquence. Regardez quelle banque choisir pour son crédit immobilier en 2024.

Pour ceux qui empruntent à des taux élevés en 2023 ou 2024, il sera toujours possible de renégocier son prêt ou de faire un rachat de crédit immobilier intéressant lorsque les taux rebaisseront. Le problème, c’est qu’on ne peut pas savoir si cela sera dans 1 an ou dans 5 ou 10 ans. N’oubliez pas que les premières années coûtent très chers en intérêts, cela n’est donc pas anodin sur le coût de votre financement.

Accès au crédit immobilier : normes HCSF et taux d’usure en 2024

La bonne nouvelle du côté du crédit immobilier viendra plutôt de la fin des limitations liées à un taux d’usure trop bas. Il s’agit d’un taux TAEG maximum que les banques ne peuvent pas dépasser. Ces plafonds ont fortement augmenté en 2023. De ce fait, les problèmes de refus de crédit pour cause de dépassement du taux d’usure sont a priori derrière nous. Ils ont surtout perturbé le marché sur le 2ème semestre 2022 et le 1er semestre 2023.

Par contre, les normes du HCSF pour 2024 vont rester les mêmes qu’en 2023 d’après la dernière réunion du 4 décembre 2023 :

• Durée maximale de financement de 25 ans
• Taux d’endettement maximum de 35 % (prime d’assurance emprunteur inclus)

Il y a seulement quelques ajustements mineurs des règles prudentielles d’octroi des crédits immobiliers : non prise en compte du prêt relais dans le taux d’endettement, possibilité d’emprunter sur 27 ans en cas de travaux de rénovation énergétique de plus de 10 % de l’opération (comme pour le neuf) et possibilité pour les banques de dérogation toujours à 20 % mais avec possibilité de lisser ces dérogations sur 3 trimestres au lieu d’un seul. .

Pas de modification majeure au niveau de l’assurance emprunteur. Il est toujours possible de demander une délégation d’assurance lors de la souscription d’un crédit immobilier ou de changer d’assurance de prêt avec la loi Lemoine très facilement. Prenez le temps de comparer les offres d’assurance emprunteur et d’étudier les différentes opportunités pour assurer à moindre frais vos crédits.

Réduction des avantages de la Loi Pinel avant sa suppression

C’est bientôt la fin du dispositif de défiscalisation Pinel. En effet, après avoir vu ses avantages être réduits en 2023, ils le seront encore plus en 2024. Puis, après le 31 décembre 2024, il ne sera plus possible d’acheter un logement neuf pour investir en locatif avec ce dispositif.

Voici les nouvelles réductions d’impôt possibles en 2024 avec un investissement Pinel selon la durée :

• 27 000 €sur 6 ans (contre 36 000 € en 2023)
• 31 500 € sur 9 ans (contre 45 000 € en 2023)
• 36 000 € sur 12 ans (contre 54 000 € en 2023)

Retrouvez toutes les conditions pour la loi Pinel en 2024.

Avant d’investir, pensez à étudier différentes possibilités comme l’achat en nue-propriété (bien moins connu mais qui présente de nombreux avantages).

Il sera également opportun de privilégier un investissement LMNP tant que cette option fiscale est plus avantageuse (notamment par le principe de l’amortissement du bien au réel qui permet de ne payer que très peu d’impôts sur vos loyers les premières années).

Besoin d’aide pour investir en LMNP ou dans un immeuble de rapport ? Passez par une agence d’investissement locatif clé en main.

Bientôt la fin du plafonnement de l’augmentation de l’IRL ?

La loi du 7 juillet 2023 a maintenu le plafonnement de revalorisation de la variation annuelle des indices locatifs à 3.50 % jusqu’à au 1er trimestre 2024.

Ces limitations ont empêché les propriétaires bailleurs de compenser toute l’inflation dans leur loyer. Avec une inflation qui diminue depuis quelques mois, on peut penser que ce plafond ne devrait pas être prolongé. Ainsi, l’indice de référence des loyers (IRL) devrait pouvoir à nouveau suivre le même rythme que l’inflation durant les autres trimestres de l’année.

De quoi permettre aux propriétaires d’augmenter les loyers en conséquence et de ne plus subir de manque à gagner à cause de cette mesure de protection des locataires.

Une nouvelle baisse de prix de l’immobilier en 2024 ?

L’immobilier est fait de cycles longs. Ils durent plusieurs années. Ainsi, quand le marché se retourne après une période d’euphorie, on n’assiste pas tout de suite à des baisses de prix. Non, d’abord le marché ralentit plus ou moins fortement. Puis, si cela persiste, cela finit par faire baisser les prix des logements.

D’après les derniers chiffres et nos observations sur le marché, après un fort ralentissement du marché (moins de 900 000 ventes attendues en 2023 contre plus de 1 200 000 en 2021), nous sommes entrés dans une réelle phase de baisse des prix. Par exemple, les notaires du Grand Paris annoncent que nous serons à – 7 % pour les prix de l’immobilier en Ile-de-France sur 2023.

Pour autant, différents éléments empêchent les prix de s’effondrer. Nous détaillons tout cela dans notre article sur pourquoi il n’y aura pas de krach immobilier en 2024 avec les derniers chiffres officiels et nos réflexions pour les mois à venir. La diminution des prix des appartements et des maisons va se poursuivre en 2024, mais impossible de prédire à quelle vitesse.

Nous ne manquerons pas de suivre les prochaines évolutions pour mesurer les changements de prix.

DPE : plus qu’un an pour améliorer les performances des logements en classe G

Au 1er janvier 2025, les logements avec un DPE en classe G ne pourront plus être loués à des locataires. Il reste donc environ 1 an à tous les propriétaires bailleurs pour :

• Faire les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour améliorer suffisamment le DPE et obtenir le droit de louer.
• Vendre ce bien pour qu’un autre investisseur réalise ses travaux avant de le louer ou pour ceux qui voudront y habiter.

Cette interdiction concerne déjà un peu moins de 200 000 logements en 2023 qui ont une consommation supérieure à 450 KWh/m²/an.

Cette contrainte va concerner environ 600 000 autres locations dans le parc privé en 2025. Il ne sera plus possible de relouer ce type de bien sans y faire des travaux suffisants.

Puis en 2028, ce sont plusieurs millions de biens en classe F qui seront dans cette situation. Attention à prévoir suffisamment tôt d’entreprendre des mises aux normes pour cela. D’autant plus que l’on manque d’artisans qualifiés dans de nombreux secteurs géographiques. Les délais peuvent être longs.

Il y a beaucoup de critiques sur les résultats du nouveau DPE. Cela concerne notamment les petits biens comme les studios ou les T1. Il ne serait pas étonnant de voir des modifications pour corriger cela dans les prochains mois.

Quelques autres changements particuliers pour l’immobilier en 2024

D’autres modifications sont à prendre en compte, notamment au niveau de la fiscalité :

• A partir du 1er janvier 2024, il n’y aura plus d’exonération d’impôts et de prélèvements sociaux pour une location saisonnière occasionnelle de sa résidence principale pour un montant maximum de 760 €. Toutes les sommes louées en Airbnb doivent désormais être imposées.
• A partir du 15 juillet 2024, il n’y aura plus d’exonération d’impôt et de prélèvements sociaux pour eux qui louent une chambre de leur résidence principale sous un certain montant (le loyer ne doit pas dépasser 199 € par m² en Ile-de-France et 147 € dans les autres régions)
• La loi Denormandie pour investir dans l’ancien est prolongé jusqu’au 31 décembre 2024.
• Modification de l’aide MaPrimeRenov pour inciter davantage à une rénovation thermique globale et non à un ajustement sur un seul élément (par exemple seulement un changement des fenêtres). Pour les ménages avec des revenus très modestes, la prise en charge d’une forte amélioration des résultats du DPE peut aller jusqu’à 90 % du prix des devis pour ces travaux.

Guide de l’achat immobilier en 2024

Cet article de synthèse sur les tendances pour l’immobilier en 2024 est accompagné de la sortie officielle de notre guide de l'achat immobilier en 2024.

Pour la 13ème fois, nous vous proposons gratuitement une analyse complète et détaillée du contexte du marché actuel avec un historique de l’évolution sur ces dernières années, un bilan de l’année 2023, des projections sur l’immobilier en 2024 et bien entendu de très nombreux conseils et informations pour votre achat de résidence principale ou pour votre investissement en immobilier locatif.

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