Immobilier août 2023 : les chiffres et informations du mois

Ne ratez rien de l’actualité immobilière en août 2023 avec notre revue de presse mensuelle. Que vous soyez en train de profiter de vos vacances bien méritées ou de travailler, voici en quelques minutes un résumé de tout ce qu’il faut retenir sur le marché immobilier en France ce mois-ci.

Mise à jour : découvrez l'actualité de l'immobilier en novembre 2024.

Taux d’emprunt immobilier moyen en août 2023 à 3.61 %

Sur les crédits immobiliers souscrits en juillet 2023, il y a eu en moyenne 16 points de base de plus que sur ceux de juin. Le taux d’intérêt moyen s’élève désormais à 3.61 % d’après l’Observatoire Crédit Logement CSA. Cela fait donc une hausse de 255 points de base pour passer de 1.06 % en février 2022 à 3.61 % en août 2023.

L’impact est énorme sur le montant que l’on peut emprunter avec son salaire. En effet, pour une mensualité de 1 000 € et une durée de crédit de 25 ans, un emprunteur peut obtenir un capital de 189 450 € avec un taux à 4.00 % contre 260 620 € qu’il pouvait emprunter en février 2022 avec un taux à 1.15 %. Cela constitue une perte de capacité d’emprunt de 71 170 €, soit de 27.3 % pour cet exemple.

En moyenne, il faut compter sur un taux de crédit immobilier de 3.52 % pour financer l’achat d’un logement neuf et de 3.64 % pour financer un logement ancien.

A noter, pour un emprunt sur 25 ans, plus des 3/4 des emprunteurs obtiennent un taux supérieur à 3.80 % et certains doivent même supporter un taux de plus de 4.50 %. Cela concerne notamment ceux qui ont le moins d’apport personnel.

Retrouvez toutes les informations sur les taux de prêt immobilier en août 2023.

– 50,5 % de prêts immobiliers accordés ce dernier trimestre

Les mois se suivent et les records s’enchaînent pour la baisse du nombre de crédits immobiliers accordés. En effet, les statistiques de l’observatoire Crédit Logement CSA sont assez affolantes pour le marché du prêt immobilier : sur la période mai à juillet 2023, le nombre de prêts a été plus que divisé par 2 (-50.5 %) par rapport à la même période de 2022 (qui était déjà en baisse par rapport à 2021) :

En niveau annuel glissant, le nombre de prêts est en réduction de 43.4 % sur un an (43.7 % pour le marché du neuf et 39.7 % pour le marché de l’ancien).

Les primo-accédants sont toujours là, mais diminution (logique) des plus modestes

La Banque de France publie un graphique intéressant dans sa dernière étude sur les crédits aux particuliers du 3 août 2023. Il s’agit du taux de primo-accédant dans la production de crédits à l’habitat pour l’acquisition d’une résidence principale (cela exclut donc les investissements locatifs, les résidences secondaires et les renégociations de prêts) :

On peut voir que cette part de primo-accession se situe depuis septembre 2021 entre 45.2 % et 50.3 %. La forte hausse des taux et les blocages liés au taux d’usure trop bas n’ont donc pas bloqué plus que les autres emprunteurs cette catégorie.

Seul bémol, face à des prix des logements toujours très élevés et à la chute de capacité d’emprunt, la part des primo-accédants modestes baisse régulièrement. Elle est passée de 27 % en janvier 2020 à 17.9 % en juin 2023. La Banque de France considère comme ménage modeste tous ceux qui perçoivent moins de 30 000 € de revenu annuel net avant le paiement des impôts.

Pour information : 

30 000 € par an, cela fait 2 500 € par mois, découvrez combien on peut emprunter avec un salaire de 2 500 euros.

Avec les taux moyens actuels, c’est au grand maximum un crédit d’un peu moins de 158 000 € que l’on peut obtenir. En janvier 2022, le même ménage pouvait alors emprunter un peu moins de 216 000 € avec les taux moyens sur 25 ans. Une perte de capacité d’emprunt de 26.9 % !

La baisse des prix de l’immobilier prend de l’ampleur à Paris et en Ile-de-France et s’installe en Province

Les notaires de France dressent un portrait de l’immobilier sur les premiers mois de l’année 2023.

Tout d’abord, ils font un point sur le volume des transactions dans l’immobilier ancien. On peut voir que sur l’évolution du nombre de ventes sur 12 mois glissants, la baisse s’accentue à fin mai 2023 :

Pour rappel, il y a environ 3 mois de décalage avec la signature du compromis de vente. A partir de ces données plus récentes, les notaires anticipent environ 950 000 ventes au total pour 2023. Un niveau bien plus bas que ces dernières années. Il faut remonter à 2017 pour trouver un niveau plus bas et cela malgré une hausse du parc de logements de 1 % par an et l’augmentation de la population entre temps.

Ces avant-contrats permettent également d’estimer des prix de l’immobilier plus actuels avec des compromis signés entre février et avril 2023. Les constats sont les suivants :

• – 1 % pour la moyenne des prix des logements anciens sur un an. Après une forte accalmie de la hausse, les notaires notent un rapide changement de tendance (-1.4 % pour les appartements et -0.7 % pour les maisons).
• La baisse des prix s’accélère assez rapidement avec par exemple Lyon qui passe de -1 % au 1er trimestre 2023 à – 3 % sur les données à fin juillet 2023.
• Des villes comme Angers, Dijon, Lille, Nantes, Rouen, Saint-Étienne, Strasbourg et Toulouse enregistrent des baisses comprises entre 4 et 9 % tandis que les dernières villes où les prix montaient sont stables ou en légères baisses.
• Sur l’ensemble de l’Ile-de-France, la diminution des prix devient de plus en plus rapide avec -4.8 % pour les appartements et -3.2 % pour les maisons.
• A Paris, la baisse du prix des appartements atteint 5 % sur un an à fin juillet 2023 (donc pour des compromis signés jusque fin avril 2023). Le prix du m² descend ainsi à 10 090 €. Le prix d’un mètre carré à Paris va repasser sous la barre des 10 000 € dès le 3ème trimestre 2023.

Les notaires expliquent également à quel point les négociations de prix sont de plus en plus courantes et que les délais de vente s’allongent fortement pendant cette période d’ajustement du marché.

Taux d’intérêt des livrets d’épargne : les changements depuis le 1er août 2023

Depuis le 1er août, le taux d’intérêt de certains livrets d’épargne ont été modifiés. Pour mieux arbitrer votre allocation de patrimoine et faire les bons choix pour votre épargne, mieux vaut les connaître.

Ainsi, voici les informations à retenir par type de placements :

• Livret A : le taux reste fixé à 3 % et cela jusqu’en janvier 2025.
• LDDS : il suit les conditions du livret A
• LEP (Livret d’Epargne Populaire) : il passe de 6.1 % à 6 %. Le plafond du LEP devrait également augmenter à 10 000 € à partir du 1er octobre 2023 contre 7 700 € actuellement.
• PEL (Plan Epargne Logement) : le taux de rémunération de l’épargne reste à 2 % pour les nouveaux contrats souscrits actuellement. Retrouvez tout sur le PEL 2024.
• CEL (Compte Epargne Logement) : comme pour le PEL, il reste à 2 %. Retrouvez tout sur le CEL 2024.

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Chute des prix des parts de plusieurs SCPI

Le marché de l’immobilier d’habitation n’est pas le seul à souffrir de la forte augmentation des taux de crédit. Il en est de même pour le marché des SCPI.

Ce dernier rentre dans une période bien plus difficile avec l’annonce successive de différentes baisses du prix des parts de certaines SCPI :

• EW Ciloger : -8.5 % pour SCPI Lafitte Pierre
• Amundi : -17 % pour Génépierre,-14 % pour Edissimo et -12 % pour Rivoli Avenir Patrimoine. C’est 3 SCPI représentent près de 10 % de la valeur globale du marché.
• BNP Paribas,
• HSBC : -7 % pour Elysées Pierre

Toutes les SCPI ne vont pas diminuer le prix de leurs parts. Il va y avoir des rééquilibrages par rapport à la valeur réelle actuelle des biens détenus en portefeuille. Il convient alors d’être plus prudent dans la sélection des SCPI dans lesquelles investir.

Les SCPI de bureaux souffrent plus particulièrement depuis la généralisation du télétravail.

D’ailleurs, la collecte nette de SCPI au 1er trimestre 2023 a baissé de 10 % par rapport à celle du 1er trimestre 2022. Un phénomène qui pourrait s’accentuer avec ces baisses de prix des parts.

Logements neufs : un plus bas de 7 ans qui va encore se dégrader

C’est la crise dans l’immobilier neuf. L’activité est en fort déclin comme le montrent ces 2 courbes sur l’évolution des logements neufs autorisés et commencés :

En dehors de la période de confinement pour le Covid, il faut remonter à janvier 2016 (407 500) pour voir un nombre de nouveaux logements autorisés plus bas que celui de juin 2023 à 412 100 logements. De même, il faut remonter à novembre 2015 pour retrouver un niveau équivalent à celui de juin 2023 pour les logements commencés (337 200).

Et le pire est probablement à venir. En effet, c’est surtout depuis le début de l’année 2023 que la situation empire. De ce fait, ces données qui retracent le cumul sur les 12 derniers mois glissants risquent de se dégrader encore plus dans les mois à venir.

Il n’y a effectivement aucun signe d’amélioration dans ce secteur. Comme nous l’avons vu dans notre précédente revue d’actualité, les faillites se multiplient aussi du côté des promoteurs et des constructeurs.

Biens en promotion

Les promoteurs commencent à avoir de nombreux logements neufs en stock. Ils cherchent à les vendre rapidement pour maintenir un minimum d’activités. Les promotions se multiplient. Il y a donc de plus en plus d’affaires à réaliser par rapport à ceux qui en ont achetés il y a quelques trimestres ou années.

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De (très) fortes augmentations pour la taxe foncière en 2023

D’ici peu, tous les propriétaires de biens immobiliers en France vont commencer à recevoir leur avis de taxe foncière 2024.

Consultez toutes les dates pour la taxe foncière et la taxe d’habitation en 2024.

Ne soyez pas surpris, il va y avoir de fortes augmentations cette année :

• Tous les ans, la valeur locative cadastrale, qui sert de base au calcul du montant de votre taxe foncière, est révisée mécaniquement pour tous les logements en fonction de l’inflation en vigueur. Comme vous le savez, cette dernière est très forte actuellement. De ce fait, il y aura une hausse automatique de 7.1 % (après + 3.4 % en 2022 déjà).
• Chaque collectivité locale a le pouvoir de faire varier son taux d’imposition par rapport à cette valeur cadastrale. Certaines en profitent pour littéralement la faire exploser comme par exemple cette hausse de 52 % du taux pour la taxe foncière à Paris (le taux d’imposition pour la taxe foncière est effectivement passé de 13.5 % à 20.5 %). Et d’autres villes vont en faire de même mais dans une moindre ampleur.
• Si vous avez amélioré votre bien : agrandissement, ajout d’une piscine ou d’autres éléments significatifs, vous aurez également d’autres hausses à supporter

Néanmoins, certains ménages bénéficieront d’une exonération de taxe foncière en 2024. Il y a notamment un plafonnement selon les revenus du ménage propriétaire.

Mois précédents : Immobilier juillet 2023 et marché immobilier juin 2023

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