Dernière revue de presse des actualités immobilières de l’année. Même si la fin d’année est une période très calme en matière de transaction, il y a toujours autant d’informations intéressantes à suivre. Voici donc tout ce qu’il faut savoir sur l’actualité de l’immobilier en décembre 2023 en France avec notamment un point sur la hausse actuelle des taux, les légers changements pour les normes HCSF, la forte chute des ventes de logements anciens et neufs, le début de la baisse des prix dans l’ancien et quelques mots sur les avis de taxe d’habitation envoyés par erreur.
Mise à jour : découvrez l'actualité de l'immobilier en novembre 2024.
Taux de crédit immobilier : cela continue de monter en décembre 2023
Après 4.12 % sur les crédits immobiliers souscrits en octobre 2023, le taux d’intérêt moyen pour un prêt immobilier contracté en novembre 2023 s’élève à 4.22 %. C’est donc encore une augmentation de 10 points de base. La hausse des taux est donc toujours là, mais elle ralentit. La moyenne des hausses depuis le début de l’année sur les 10 premiers mois est de +18 points de base.
Voici les moyennes pour chaque durée standard :
- Taux immobilier sur 15 ans : 4.12 %
- Taux immobilier sur 20 ans : 4.26 %
- Taux immobilier sur 25 ans : 4.38 %
Au niveau des durées de remboursement, elle est de 247 mois sur les crédits de novembre.
La production de crédit immobilier stoppe pour la première fois sa baisse sur 12 mois glissants :
Cela provient d’un léger rebond pour le logement neuf, alors que cela continue de se dégrader pour les financements des logements anciens.
Normes HCSF pour l’accès au crédit immobilier : peu de changements
Le 4 décembre 2023, une nouvelle réunion avait lieu pour le HCSF (Haut conseil en stabilité financière). Les courtiers en prêt immobilier attendaient des changements forts au niveau des contraintes qui sont imposées aux emprunteurs depuis maintenant 3 ans. Il n’en est rien. Seuls quelques ajustements mineurs ont été mis en place sur les normes HCSF pour 2024 :
- Les prêts relais ne sont plus pris en compte dans le calcul du taux d’endettement.
- La possibilité d’emprunter sur 27 ans maximum au lieu de 25 ans lorsque le financement contient au moins 10 % du projet pour des travaux de rénovation énergétique.
- Les banques vont pouvoir dépasser temporairement les 20 % d’encours en dérogation à ces normes HCSF car elles peuvent lisser cela sur 3 trimestres au lieu d’un seul auparavant.
Découvrez nos conseils pour faire baisser votre taux d’endettement et éviter le refus de crédit à cause d’un dépassement du maximum fixé à 35 % assurance emprunteur comprise.
Chute des ventes de logements anciens : moins de 900 000 transactions attendues en 2023
Quand le marché immobilier se retourne, il se passe d’abord plusieurs trimestres de fort ralentissement des ventes avant que les prix commencent à baisser réellement. Il y a eu un net changement de tendance depuis l’été 2022, aussi bien sur les taux de crédit immobilier que sur les difficultés pour en obtenir un. De ce fait, cela fait plus d’un an que le marché immobilier a fortement ralenti.
En moins de 2 ans, nous sommes passés de plus de 1.2 million de transactions dans l’immobilier ancien à une estimation de moins de 900 000 ventes pour 2023.
A fin septembre 2023, l’INSEE indique un volume de ventes de 928 000 unités sur 12 mois.
Sur l’ensemble de l’année 2023, nous devrions être entre 850 000 et 900 000 ventes. De quoi fortement impacter l’activité des professionnels (agents immobiliers, courtiers, notaires, promoteurs, etc.) ainsi que les finances des collectivités qui perçoivent moins de DMTO comme nous l’avons vu précédemment.
Prix de l’immobilier ancien : – 1.8 % sur l’ensemble de la France
C’est la première baisse officielle des prix de l’immobilier sur un an en France depuis 2015. D’après les derniers chiffres de l’INSEE sur les prix de l’immobilier ancien au 3ème trimestre 2023, la baisse s’installe avec – 1.8 % en moyenne par rapport aux 12 derniers mois.
Cela baisse plus vite pour les appartements (-2.0 %) que pour les maisons (-1.6 %).
Attention, ces chiffres correspondent à des compromis de vente signés au 2ème trimestre 2023. La baisse a continué de s’intensifier depuis avec notamment une remontée des taux encore plus forte. Cela nous donne une image de la situation d’il y a 6 mois en arrière environ. Nous expliquons cela plus longuement dans notre article « pourquoi les prix de l’immobilier mettent du temps à baisser (en apparence) ? » publié au mois de mai 2023.
Avec une inflation de 5.2 % en 2022 et une d’environ 4 % en 2023, il faut nuancer ces évolutions. En 2022, les prix des logements ont un peu plus augmenté que l’inflation. En 2023, la perte de valeur des logements anciens est bien plus importante lorsque l’on tient compte de l’inflation.
Observera-t-on des baisses de prix générales de plus de 2 à 3 % comme sur la période 2012 à 2015, c’est fort probable. Rendez-vous dans 1 ou 2 trimestres pour vérifier cela. Cependant, il ne faut pas s’attendre non plus à une chute des prix de l’immobilier en 2024.
Comme vous pouvez le voir sur le graphique ci-dessous, les prix des appartements et des maisons ont commencé à baisser en avance et avec plus de rapidité en Ile-de-France par rapport à la Province :
Il faut, en effet, bien distinguer les différents types de marché qui se cachent derrière ces moyennes globales. Par exemple, sur les chiffres provisoires du 3ème trimestre 2023, les prix baissent fortement à Paris (-5.3 %) et dans toute l’Ile-de-France (-5.3 % pour les appartements et -5.4 % pour les maisons) ou encore à Lyon (-7.3 %).
En revanche, l’INSEE constate encore des hausses comme le +3.2 % pour les appartements en région Provence-Alpes-Côte d’Azur (avec là-aussi des disparités d’un secteur géographique à un autre au sein de cette région).
Pensez-donc bien à faire une estimation immobilière personnalisée pour estimer plus précisément votre maison ou votre appartement. Il y a plusieurs moyens de faire estimer sa maison ou son appartement.
La chute de l’immobilier neuf en 2023 en chiffres
Les statistiques continuent de se dégrader fortement pour la construction de logements neufs. En effet, dans un contexte de taux beaucoup plus élevés et de prix des logements neufs qui continuent d’augmenter, il est de plus en plus difficile d’acheter un logement neuf en France.
A fin octobre 2023 et sur 12 mois glissants, les autorisations de logement sont 17 % plus basses que sur les 12 mois précédant le 1er confinement. Seulement 375 100 logements ont été autorisés entre novembre 2022 et octobre 2023.
Du côté des logements commencés, c’est encore plus catastrophique (bien plus d’annulations ou de refus de crédit que dans le passé). En réalité, il y a une chute de 35 % des logements neufs commencés par rapport à la période d’avant la crise sanitaire.
Selon la FPI, seulement 90 000 logements neufs devraient sortir de terre en 2023. C’est la pire année depuis que des statistiques existent dans ce domaine depuis les années 1970. Le pire est à venir au niveau des difficultés de tout le secteur de l’immobilier neuf. Les pertes d’emplois vont être massives.
Comme les ventes continuent d’être moins importantes que les constructions, l’encours de logements neufs à vendre ne cesse d’augmenter :
Notre article sur les opportunités pour obtenir des réductions dans l’immobilier neuf est plus que jamais d’actualité. Les promoteurs multiplient les opérations commerciales pour tenter de limiter les dégâts et de ne pas conserver des biens déjà construits trop longtemps. Ne négligez pas la possibilité d’acheter un appartement neuf pour votre résidence principale ou encore d’investir en locatif dans l’immobilier neuf pour la réalisation de votre projet.
Pour ce 2ème cas de figures, différents dispositifs vous permettent d’optimiser votre investissement selon votre situation (nue-propriété, loi Pinel, LMNP, etc.). Retrouvez par exemple ces 8 avantages de l’investissement neuf en nue-propriété.
Taxe d’habitation ou taxe de logement vacant reçue par erreur
La taxe d’habitation est supprimée pour les résidences principales, mais elle continue d’être due pour toutes les résidences secondaires, les biens loués en location saisonnière ainsi que pour les logements vacants.
La saisie des données de chaque contribuable dans la partie « Gérer mes biens immobiliers » du site des impôts devait permettre d’identifier clairement les biens qui étaient donc encore redevables de la taxe d’habitation. Cependant, il y a eu des anomalies lors de la mise en place. Ce qui a entraîné l’envoi par erreur de nombreux avis d’imposition à la taxe d’habitation à des personnes qui ne devaient pas en payer une.
Normalement, une correction automatique sera appliquée d’après la direction générale des finances publiques. Vérifiez malgré tout votre compte sur impots.gouv.fr et vérifiez que tout rentre bien dans l’ordre si vous êtes concerné par ces dysfonctionnements. Dans le doute, vous pouvez toujours envoyer un message avec des justificatifs (bien dont vous n’étiez pas propriétaire au 1er janvier 2023, bien inhabitable car en travaux, etc.)
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