En ce début d’année 2022, voici les faits marquants à retenir sur le marché immobilier en France en 2022. À travers ces différentes actualités immobilières, ce sera l’occasion pour vous d’approfondir chacun des sujets abordés (taux immobilier, critères pour un crédit immobilier, taux d’usure, LMNP, IRL, hausse des loyers, etc.) et de préparer au mieux votre projet immobilier pour 2022.
Quel taux de crédit immobilier en janvier 2022 ?
En attendant les derniers chiffres de l’observatoire Crédit Logement sur les crédits immobiliers signés en décembre 2021, on peut rappeler que le taux d’intérêt moyen pour un prêt immobilier en novembre 2021 était de 1.06 %. C’est un point de base de plus que sur les 3 mois précédents.
Depuis notre analyse complète des taux de crédit immobilier en janvier 2022, on constate encore quelques légères baisses chez différents courtiers. Cela se produit aussi bien sur le taux moyen que sur le meilleur taux. Les craintes de hausse des taux ne sont, pour le moment, pas matérialisées dans les chiffres. Une bonne nouvelle pour les emprunteurs qui doivent financer un nouvel achat immobilier en 2022 ou pour ceux qui veulent faire un rachat de crédit immobilier à un meilleur taux.
En moyenne, il faut prévoir :
- Un taux immobilier de 0.86 % sur 15 ans
- Un taux immobilier de 0.99 % sur 20 ans
- Un taux immobilier de 1.13 % sur 25 ans
Ces moyennes s’entendent hors assurance emprunteur, frais de dossier et frais de garantie de prêt immobilier. Elles ont fortement diminué par rapport à il y a un an comme le montre ce tableau comparatif avec une séparation en 4 groupes d’emprunteurs par qualité des dossiers (le 1er groupe représente les meilleurs dossiers (25 %), etc. jusqu’au quart des emprunteurs avec les moins bons dossiers) :
Pensez à regarder quelle banque propose le meilleur taux immobilier 2022.
Les critères du HCSF pour l’octroi de crédit immobilier deviennent obligatoires
Les banques sont incitées depuis début 2020 par le HCSF (Haut Conseil en Stabilité Financière) à respecter certaines règles avant d’accorder un prêt immobilier. Peu à peu, ces recommandations se sont transformées en obligation. Ainsi, cette année, les banques doivent se conformer aux règles pour un crédit immobilier en 2022 du HCSF sous peine de sanction.
Ainsi, alors que certaines banques se montraient laxistes sur ce point jusqu’en 2021 en allant au-delà de ces critères d’octroi pour un emprunt immobilier, elles auront beaucoup moins de souplesse en 2022. Seuls 20 % des dossiers par trimestre peuvent se conclure en dérogeant à ces règles :
- Taux d’endettement maximum de 35 % assurance emprunteur incluse
- Durée du crédit maximale de 25 ans
- Un apport personnel suffisant, obtenir un prêt immobilier sans apport sera encore compliqué en 2022
En outre, les dérogations doivent porter essentiellement sur des achats de résidence principale. Ainsi, il sera difficile pour un investisseur de faire un investissement locatif sans apport cette année.
Ces contraintes peuvent peser sur certains ménages qui devront annuler leur projet immobilier ou en changer de dimension pour respecter ces normes assez contraignantes. Le but du gouvernement et de la Banque de France est de limiter un trop fort emballement sur l’endettement des ménages déjà très élevé.
Taux d’usure 2022
En outre, en plus des contraintes imposées par le HCSF, les banques ne peuvent pas dépasser le taux d’usure de 2022. Il s’agit d’un taux calculé chaque trimestre par la Banque de France pour plafonner les taux TAEG des différents types de crédit.
Par exemple, pour le 1er trimestre 2022 :
- Pour des crédits à taux fixe sur plus de 20 ans, le TAEG ne peut dépasser le plafond du taux d’usure fixé à 2.41 %. Un seuil qui peut rapidement être atteint malgré les taux immobiliers 2022 bas notamment en cas d’assurance emprunteur trop chère à cause de l’âge des emprunteurs ou à des maladies ou autres problèmes de santé. Pour cela il convient de rechercher aussi le meilleur taux d’assurance de prêt immobilier 2022 pour votre profil.
- Pour un crédit à la consommation de plus de 6 000 €, le seuil de l’usure est à 4.93 % au 1er trimestre 2022. Mais il peut aller jusqu’à 9.80 % pour un prêt conso d’un montant compris entre 3 000 € et moins de 6 000 €, voire à 21.17 % pour un crédit conso de moins de 3 000 €. Pour ces prêts là, il conviendra de bien comparer les taux de crédit conso.
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Pour information, le taux d’intérêt légal applicable aux créances d’un particulier est lui fixé à 3.13 % pour le 1er semestre 2022. Il sert à calculer les intérêts compensatoires en cas de retard sur une dette.
Plus de temps pour choisir entre le régime réel BIC et le micro-BIC pour une location meublée
Pour ceux qui veulent investir dans l’immobilier locatif, il y a différents choix stratégiques à faire. L’un d’entre eux porte sur le type d’investissement entre :
- Location vide
- Location meublée
- Location saisonnière
Pour les investisseurs qui ont opté pour investir en location meublée, ils vont bénéficier d’un délai supplémentaire pour choisir comment déclarer leurs revenus fonciers pour cet appartement meublé. En effet, jusqu’ici, un propriétaire bailleur en LMNP devait choisir entre le régime réel BIC et le micro-BIC avant le 1er février de l’année N pour les loyers encaissés en année N-1. Ce choix ne se fera plus qu’à partir du moment de votre déclaration de revenu aux impôts. Soit en mai ou juin de l’année N. Cela vous laisse ainsi plus de temps pour calculer quel régime fiscal est le plus avantageux pour votre investissement locatif en meublé.
Pour rappel, ceux qui font de l’investissement longue durée en location vide doivent également faire le choix entre micro-foncier et régime réel au moment de la déclaration des revenus locatifs. Le choix du régime fiscal se fait notamment en fonction des montants à déclarer et des charges déductibles des loyers.
Retrouvez tous nos conseils pour acheter pour louer et les 6 choses à faire avant de louer un appartement à un locataire.
Augmentation de loyer : l’IRL à 1.61 % permet une plus forte hausse
Le retour de l’inflation fait fortement augmenter le nouvel indice de référence des loyers. Cela pourrait encore s’accentuer dans les prochains trimestres. Ce 15 janvier 2022, l’INSEE a communiqué le nouvel indice de référence des loyers (IRL) pour le 4ème trimestre 2021. Il est de 132.62. Cela constitue une hausse de 1.61 % sur un an. C’est la plus forte hausse enregistrée depuis le 1er trimestre 2019.
L’IRL sert à plafonner les augmentations de loyer que peuvent demander les propriétaires bailleurs à leurs locataires chaque année pour un bail en cours ou pour un renouvellement de contrat de location dans les villes où s’applique l’encadrement des loyers.
Hausse du loyer moyen en France de 3.4 %
D’après les chiffres du site LocService, le loyer charges comprises moyens en France se situe à 695 € en 2021. Cela représente une hausse annuelle de 3.4 %. Le logement moyen en location a les caractéristiques suivantes :
- Une surface moyenne de 41.9 m²
- Un loyer au mètre carré de 16.57 €, soit une hausse de 13.3 % qui cache de fortes disparités. À Paris, le loyer moyen est à 36.61 € du m² (-1.2 %) alors qu’il n’est « que » de 13.55 € par m² en moyenne en Province (où là aussi il y a de grands écarts entre les secteurs).
Une partie de cette hausse s’explique par les charges de copropriété qui continuent d’augmenter bien plus fortement que l’inflation. La hausse de l’indice des loyers vu ci-dessus ne va pas arranger les choses dans les trimestres à venir. 2022 devrait à nouveau être marqué par une augmentation des loyers moyens.
Pour ceux qui ne l’ont pas encore lu, consultez notre avis sur l’immobilier en 2022.
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Quel taux moyen pour un prêt immobilier sur 10, 15 ou 20 ans ? Quels sont les meilleurs taux immobiliers actuels ?