Ça y est, la baisse des prix a réellement commencé. L’INSEE annonce -4.0 % sur un an en moyenne en France. En Ile-de-France la tendance prend de l’ampleur avec une baisse des prix de 8 % en un an. Même si les taux de crédit immobilier viennent de repasser sous les 4.00 % en moyenne, il en faudra beaucoup plus pour relancer un marché immobilier qui tourne encore fortement au ralenti en ce début 2024.
Dans cette revue de presse immobilière, nous verrons également les ajustements apportés sur le DPE des petits logements ainsi que les derniers chiffres sur les ventes de logements neufs.
Mise à jour : découvrez l'actualité de l'immobilier en novembre 2024.
Les taux de crédit immobilier repassent sous la barre des 4 %
Après un pic à 4.24 % sur les crédits immobiliers de décembre 2023, l’observatoire Crédit Logement annonce un taux d’intérêt moyen de 3.99 % sur les prêts immobiliers contractés en février 2024.
Un premier signe symbolique pour redonner un peu d’espoir dans un marché complètement à l’arrêt comme nous le verrons ci-dessous.
Selon les durées de remboursement, la baisse des taux est plus ou moins importante :
Pour un crédit sur 20 ou 25 ans, le taux immobilier moyen a baissé de 36 points de base en seulement 2 mois.
Retrouvez toute l’évolution des taux immobiliers depuis 50 ans.
Pourtant comme nous l’avons vu dans notre analyse des taux de prêt immobilier en mars 2024, les banques auront du mal à aller beaucoup plus bas dans les prochaines semaines. En effet, la Banque Centrale Européenne a confirmé le maintien du taux de refinancement à 4.50 %. Il y a toujours de l’espoir pour une première baisse du taux de la BCE pour le mois de juin, même si un rebond de l’inflation n’est pas à exclure.
La production de crédits immobiliers hors renégociations à 7.6 milliards d’euros : plus bas depuis 2014
Les nouveaux chiffres de la Banque de France sur la production de crédits immobiliers en janvier 2024 confirment à quel point elle est bloquée. Après un point bas à 8.2 milliards d’euros en décembre 2023, on descend encore pour atteindre 7.6 milliards d’euros sur un mois.
Du jamais vu depuis 2014 comme le montre ce graphique :
Ces chiffres ont un léger décalage avec le moment où les prêts ont été réellement négociés (de l’ordre de 2 mois environ). Cela reflète donc les chiffres de la fin d’année 2023. Il se pourrait ainsi que cela baisse à nouveau le mois prochain.
Même si un léger rebond a lieu en ce début d’année 2024 sur les prêts immobiliers d’après les retours des courtiers, cela sera insuffisant pour faire au moins aussi bien que début 2023. En effet, la production mensuelle était de 12.3 milliards d’euros en moyenne sur les 6 premiers mois de l’année 2023.
Les prix de l’immobilier ancien baissent de 4.0 % sur un an
Pour la première fois depuis 2009, l’INSEE annonce une baisse de prix des logements anciens de 4.0 % sur les 12 derniers mois :
Les prix des appartements baissent plus vite (- 4.1 %) que ceux des maisons (- 3.8 %). La baisse supplémentaire sur un seul trimestre est de près de 2.0 %.
Comme nous l’avions vu dans nos précédentes analyses, l’Ile-de-France a entamé plus tôt cette phase de correction des prix. Désormais, après une période de stabilité puis de légère baisse, en Province aussi on assiste à une baisse non négligeable (-2.9 % sur un an).
Comme à chaque fois, il faut plusieurs trimestres pour qu’une chute des volumes de ventes entraîne une baisse des prix de l’immobilier. Les derniers chiffres officiels pour le volume de transactions pour le marché de l’ancien à fin décembre 2023 donnent seulement 869 000 ventes en 2023 (contre 1 201 000 au 3ème trimestre 2021) :
Découvrez du coup si 2024 est un bon moment pour un achat immobilier. Notre analyse détaillée et chiffrée.
Prix de l’immobilier à Paris : -13.4 % depuis le point haut
Les notaires du Grand Paris ont également diffusé leur communiqué sur les derniers chiffres sur le marché immobilier en Ile-de-France au 4ème trimestre 2023.
En Ile-de-France, le nombre de ventes de logements anciens a baissé de 25 % en 2023 par rapport à 2022 (-24 % pour les appartements et -28 % pour les maisons). Cela constitue à une baisse de 14 % par rapport à la moyenne de ces 10 dernières années.
Au niveau des prix de l’immobilier à Paris et dans le reste de l’Ile-de-France, après de légères baisses, on assiste à une réelle correction sur un an d’après les avant-contrats sur les chiffres d’avril 2024 :
- – 8.1 % du prix du mètre carré pour un appartement à Paris
- – 8.2 % du prix des appartements anciens sur toute la région Ile-de-France
- – 7.8 % pour le prix des maisons anciennes en Ile-de-France
Ainsi, le prix du m² à Paris redescend à 9 410 € sur les projections pour avril 2024 :
Cela constitue une baisse des prix de 13.4 % depuis le point haut de novembre 2020 avec une nette accélération de la baisse sur ces derniers mois. Cela ramène le prix du m² a celui observé en août 2018.
La correction des prix est généralisée à toute l’Ile-de-France comme vous pouvez le voir dans le détail du communiqué des notaires.
Découvrez de ce fait pourquoi c’est un bon moment pour investir en immobilier locatif à Paris.
Prix à Paris : – 23 % en 3 ans et demi en tenant compte de l’inflation
Entre novembre 2020 et mars 2024, l’inflation cumulée s’élève à + 12.5 %. 10 000 € en 2024 n’ont plus la même valeur qu’en 2020…
De ce fait, sur cette même période, la baisse réelle de valeur en euros constants d’un appartement à Paris n’est pas de 13.4 %, mais de 23 % !
Même si on ne peut pas parler d’un krach immobilier en 2024, nous assistons malgré tout à une vraie baisse de prix.
DPE : une réévaluation pour les logements de moins de 40 m²
Comme annoncé le mois dernier, des ajustements ont été proposés par le gouvernement pour améliorer la fiabilité des résultats du DPE.
Les logements de moins de 40 m² étaient notamment pénalisés sur le calcul de la production d’eau chaude sanitaire. La consommation d’eau chaude était fortement surévaluée pour les petits logements.
Une rectification aura donc lieu à partir du 1er juillet 2024. Celle-ci va permettre de sortir environ 140 000 logements de la classification « passoire thermique ».
Heureusement, les propriétaires des logements concernés n’ont pas à repayer pour faire réaliser un nouveau diagnostic DPE.
Comment obtenir son DPE mis à jour ?
Pour obtenir une attestation d’évolution de votre classe énergétique, vous pourrez vous rendre sur le site de l’ADEME avec votre numéro de DPE-ADEME et en faire la demande gratuitement.
En attendant, vous pouvez utiliser le simulateur officiel du gouvernement pour recalculer votre nouveau classe de diagnostic de performance énergétique avec cette nouvelle réforme.
Il n’y aucun risque à demander cette nouvelle évaluation. Votre note ne pourra pas être dégradée par rapport à l’ancienne. Au pire, elle restera identique.
Les nombreux retours que nous avons eus sur ces simulations sont que cela génère un vrai écart pour les plus petits logements (moins de 20 m²) mais que la diminution de la note est bien moins forte quand votre superficie se rapproche des 40 m². Ce sont donc les studios et les T1 qui vont principalement bénéficier de cet ajustement salutaire.
Pour rappel, voici les contraintes pour mettre en location une passoire thermique. Ce changement permettra à plusieurs milliers de petits logements d’être retirés du marché locatif privé dès le 1er janvier 2025.
Retrouvez également nos conseils pour vendre votre passoire thermique plus facilement.
Immobilier neuf : 3 fois moins de ventes aux particuliers qu’avant le Covid
L’observatoire FPI donne également quelques indications sur les ventes d’immobilier neuf en 2023.
Moins de 100 000 logements neufs en collectif ont été vendus contre près de 160 000 logements en période normale.
Rien que sur le 4ème trimestre 2023, les ventes aux particuliers ont été divisées par 3 par rapport au niveau d’avant Covid.
Cela provient aussi bien des particuliers qui achètent un logement pour en faire leur résidence principale et donc se loger que des investisseurs.
La chute des ventes aux investisseurs est de 50 % en 2023. C’est 70 % que le volume de ventes de 2017. Cela provient principalement de la baisse des avantages de la loi Pinel.
Un projet d’achat dans le neuf ? Demandez les programmes immobiliers neufs actuels dans votre ville.
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