Que se passe-t-il au mois d’octobre 2023 sur le marché immobilier en France ? C’est ce que nous allons voir aujourd’hui à travers cette revue des derniers chiffres et informations qui font la une de l’actualité immobilière française. Au programme un point sur la hausse des taux, sur les changements pour le PTZ et la loi Pinel, sur la baisse des prix qui s’accentue, sur le pouvoir d’achat immobilier qui chute, sur la hausse des loyers, l’augmentation de l’assurance habitation et des changements à venir sur la fiscalité ou les interdictions de louer des passoires énergétiques.
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Taux de prêt immobilier en octobre 2023
La hausse des taux de crédit immobilier se poursuit à un rythme encore soutenu en octobre 2023. Le taux d’intérêt moyen s’élève à 3.98 % en octobre 2023 sur les crédits immobiliers contractés en septembre 2023 d’après l’Observatoire Crédit Logement CSA :
Retrouvez toute l’évolution du taux immobilier depuis 40 ans pour avoir un historique sur de nombreuses années et mieux comprendre les différentes fluctuations du marché immobilier.
Néanmoins, quelques indications vont dans le sens d’augmentations moins importantes dans les mois à venir. Impossible de dire si l’on atteindra en moyenne le taux d’intérêt de 5 %, mais certains emprunteurs reçoivent déjà des offres dans ce sens. Seuls les emprunteurs avec les meilleurs dossiers peuvent encore espérer décrocher un taux d’emprunt de moins de 4.00 % sur 20 ou 25 ans :
Le nombre de prêts immobiliers accordés au 3ème trimestre 2023 est encore en recul de 43.4 % en niveau annuel glissant (après -11.5 % au 3ème trimestre 2022). On atteint des niveaux très bas :
Le montant total de la production de crédit immobilier revient au niveau de 2015, malgré la forte hausse des prix de l’immobilier depuis.
Chaque demande de prêt immobilier est étudié selon le type de projet (achat de résidence principale, de résidences secondaire, investissement locatif, montant à financer, durée du remboursement, type de prêt, etc.) et selon votre profil bancaire (âge, revenus, patrimoine, habitudes bancaires, etc.). Pour s’informer plus précisément sur le taux d’intérêt le plus bas que vous pouvez obtenir, faites une simulation de crédit immobilier en ligne.
Prêt à taux zéro (PTZ) : 6 millions de bénéficiaires éligibles en plus
Le Ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, a annoncé que les plafonds de ressources pour avoir droit au prêt à taux zéro vont être simplifiés et améliorés. Ces nouveaux plafonds, plus élevés, seront connus d’ici à quelques semaines. Nous mettrons alors à jour notre guide avec toutes ces informations.
Cela devrait permettre selon lui de rendre éligibles 6 millions de Français en plus. Ils pourront bénéficier du PTZ pour financer l’achat d’un appartement neuf (plus éligible pour l’achat d’une maison dès 2024) dans certaines communes tendues pour le logement ou de faire des travaux importants lors de l’achat d’un logement ancien dans les autres communes.
Dans un contexte de taux d’intérêt de plus en plus élevé, ce dispositif de prêt à taux zéro apporte un réel avantage à ceux qui peuvent en profiter pour financer leur achat d’une résidence principale.
Retrouvez plus d’informations sur le nouveau PTZ 2024 et ses conditions.
Plus de 200 communes sont reclassées dans une meilleure zone (A, B1, B2 ou C) pour le PTZ ou la loi Pinel
Actuellement, toutes les communes de France sont classées dans différentes catégories selon la tension sur le logement. Cela va de la zone A bis, à la zone C en passant par les zones A, B1 et B2.
Cette catégorisation va permettre de calibrer les dispositifs d’aide au logement comme :
- Le prêt à taux zéro : la zone du PTZ influe sur l’éligibilité au dispositif (pour un logement neuf en zone tendue, pour un logement ancien avec beaucoup de travaux en zone non tendue par exemple pour le PTZ), mais cela modifie également les montants du prêt, les ressources à ne pas dépasser pour être éligible, etc.
- La loi Pinel : pour les investisseurs qui veulent investir dans un logement neuf avec défiscalisation (une réduction d’impôt en échange d’un plafonnement du loyer et une restriction sur les revenus des locataires). Le zonage Pinel définit l’éligibilité au dispositif, le montant de la réduction d’impôt, le plafond des loyers ou des ressources des locataires, etc.
- Les logements locatifs intermédiaires : seules les communes en zone A ou B1 peuvent bénéficier de ce type de programme avec des loyers inférieurs de 10 à 15% au marché locatif local.
Ainsi, pour les 210 communes qui vont être mieux classées, cela procure un réel avantage. C’est un gain sur les aides au logement qui concernent 4.5 millions d’habitants.
Ces communes ont subi depuis ces dernières années de très fortes augmentations des prix de l’immobilier et des loyers. Leur situation réelle a donc été mise à jour.
Découvrez la liste officielle des communes reclassées par l’arrêté du 2 octobre 2023.
Il y a notamment 63 communes qui passent de la zone B1, B2 ou C à la zone A. Un changement qui va fortement redynamiser le secteur du logement neuf dans ces nouvelles communes éligibles. Parmi elles on trouve notamment des grandes villes comme Annecy, Deauville, La Rochelle, Toulouse, Bordeaux, Biarritz, Strasbourg, etc.
Il y a également 145 communes qui passent de la zone B2 ou C à la zone B1. Parmi elles, on retrouve par exemple : Besançon, Bourg-en-Bresse, Gap, Troyes, Valence, Dreux, Brest, Cholet, Lorient, Vannes, Dunkerque, Le Mans, Auxerre, etc. Ces villes deviennent, de ce fait, éligibles à l’investissement en loi Pinel.
Prix de l’immobilier ancien : -0,8 % au 2ème trimestre
En septembre, l’INSEE a communiqué les informations sur l’évolution des prix de l’immobilier ancien au 2ème trimestre 2023. Il s’agit donc des prix signés dans les compromis au 1er trimestre 2023. On y note une baisse trimestrielle de 0.8 %.
La baisse des prix commence donc à se voir progressivement dans les statistiques. Mais nous n’avons même pas encore de baisse annuelle qui reste à +0?5 % pour tous les logements (+0.0 % pour les appartements et +0.9 % pour les maisons) :
Cela cache néanmoins de fortes disparités entre les secteurs géographiques. On a par exemple des variations très différentes selon les régions sur un an (+ 4.5 % en Provence-Alpes-Côte d’Azur, +0.9 % en Auvergne-Rhône-Alpes mais -1.0 % dans les Hauts-de-France et -3.1 % en Ile-de-France).
La baisse des prix s’accélère mais elle met du temps à se voir dans les statistiques officielles. Il a quasiment 6 mois de décalage entre ces chiffres et ce qui se passe actuellement. Avant cela, comme c’était prévisible, on assiste d’abord à un fort ralentissement du marché. Il n’y a eu « que » 1 002 000 ventes de logement ancien sur un an à fin juin 2023 contre plus de 1 200 000 il y a 2 ans.
On devrait se situer entre 900 000 et 950 000 ventes sur l’ensemble de l’année 2023 selon les différentes prévisions.
Attention aux biais que peuvent avoir des modifications sur des moyennes aussi larges. Actuellement, les biens avec des défauts ont bien plus de mal à se vendre que les meilleurs biens. Ainsi, si en apparence les prix baissent peu, cela peut cacher des baisses de prix plus importantes.
Attention également à intégrer le fait qu’un prix stable en période d’inflation à plus de 5 % constitue déjà une réelle perte de valeur.
Les prix ne baissent pas assez vite : le pouvoir d’achat immobilier dégringole
Comme le montrent les différentes courbes de Friggit, ce n’est pas parce que les prix de l’immobilier commencent à baisser que la situation s’améliore pour les acquéreurs. Certes le ratio des prix des logements par rapport au revenu disponible s’améliore, mais c’est sans tenir compte du contexte financier et de l’explosion des taux d’intérêt.
En effet, comme nous l’avons vu dans notre article d’il y a quelques mois sur la formation d’une nouvelle bulle immobilière, les conditions d’achat se dégradent à très grande vitesse. Et la dernière mise à jour du graphique sur le pouvoir d’achat immobilier le prouve :
Il n’y a qu’à Paris et à Lyon, là où les prix baissent le plus vite, que le pouvoir d’achat s’est à peu près maintenu. Partout ailleurs, ils chutent très rapidement depuis que les taux augmentent. Cela se comprend très bien quand on regarde quel crédit on peut avoir pour acheter une maison avec son salaire et en fonction des taux actuels.
Autrement dit, en Province, il n’a pas été un aussi mauvais moment pour acheter de l’immobilier depuis 2012. De quoi expliquer la chute des transactions immobilières.
Nouvelle hausse de 3.49 % de l’indice de référence des loyers (IRL) au 3ème trimestre 2023
Comme à chaque nouveau trimestre, l’indice de référence des loyers (IRL) pour le trimestre précédent est annoncé par l’INSEE. Depuis l’été 2022, la hausse maximale de l’IRL est plafonnée par le gouvernement à 3.50 % en France métropolitaine. Cela fait partie du bouclier tarifaire mis en place pour protéger les locataires d’une trop forte inflation.
De ce fait, le nouvel IRL est de 141,03 pour le 3ème trimestre 2023. Cela constitue une hausse de 3.49 % sur un an.
Sans ces plafonnements successifs, l’indice serait de 145.85. Ce qui aurait représenté une hausse de 5.72 %.
Retrouvez toutes les informations sur l’augmentation de loyer selon la situation du contrat (bail en cours, renouvellement, nouveau locataire, etc.).
Forte hausse des prix de l’assurance habitation en 2024
Le logement est le poste de dépense le plus important de la plupart des foyers français. Et cela ne va pas s’améliorer avec cette autre nouvelle : il faut s’attendre à une augmentation moyenne de l’ordre de 6 % des prix de l’assurance habitation en 2024. Ce chiffre provient des estimations du cabinet de conseils Facts & Figures.
Les coûts des catastrophes naturelles augmentent fortement. Elles représentent environ un tiers de cette hausse prévue pour 2024. L’inflation des prix des matières premières nécessaires à toute réparation sur un logement joue également un rôle important dans cette forte hausse du coût de l’assurance habitation.
En moyenne sur toute la France, cela représente :
- + 10.8 € pour un appartement pour un tarif moyen d’assurance habitation de 180 € par an.
- + 15.6 € pour une maison avec un prix moyen d’assurance habitation de 260 € par an.
Fiscalité immobilière : des modifications à venir dans les projets de loi ?
Cela fait quelque temps que le gouvernement envisage de modifier les conditions fiscales sur le régime de la location meublée et notamment sur la location meublée touristique (location de type « Airbnb »). Il faut dire que la forte proportion de logements dédiés exclusivement à ce mode de location de courte durée dans certaines communes pèsent beaucoup sur l’offre de logements pour des résidents plus permanents.
La location de courte durée est certes plus chronophage, mais elle est surtout bien plus rentable pour les propriétaires bailleurs. Certains n’hésitent pas à ne proposer que ce mode de location. Cela réduit donc le nombre de logements accessibles à l’année pour une location longue durée.
De ce fait, une première mesure a d’ores et déjà été annoncée : la suppression de l’avantage fiscal d’un abattement spécifique de 71 % pour un meublé de tourisme. L’abattement va diminuer à 50 % pour être aligné sur le régime micro-BIC pour une location meublée longue durée.
Cette première mesure montre que le gouvernement va progressivement accentuer la fiscalité sur le logement meublé saisonnier afin d’en réduire son attrait pour l’investisseur et l’inciter à mettre son logement en location longue durée. Il faut s’attendre à d’autres mesures restrictives pour l’investissement en logement Airbnb dans les mois et années à venir.
Des décrets sont également en discussion actuellement avec de possibles mauvaises nouvelles sur le calcul de la plus-value immobilière en LMNP. Les amortissements pourraient être ajoutés à la plus-value imposable. De quoi faire exploser le montant d’impôt lors de la revente. Rie n’est encore validé, nous vous tiendrons au courant lorsque tous ces changements seront réellement applicables.
Autant le savoir pour ceux qui prévoient d’investir en locatif prochainement avant de faire vos calculs de rentabilité et de choisir votre option entre logement nu ou meublé et meublé longue durée ou touristique.
Interdiction de location des passoires thermiques : des changements à l’étude ?
A l’approche des modifications qui seront apportées par le projet de loi de Finances pour 2024, de nombreuses rumeurs circulent. C’est notamment le cas sur le problème de l’interdiction de mise en location des logements avec un DPE en G d’ici au 1er janvier 2025.
Ceux qui consomment plus de 450 kWh/m²/an sont déjà obligés de faire des travaux de rénovation énergétique avant de pouvoir être loué à un locataire depuis le 1er janvier 2023. Cela concerne déjà 500 000 résidences principales environ.
Dès le 1er janvier 2025, ce sont tous les logements dont le résultat du diagnostic de performance énergétique dépasse 420 kWh/m²/an qui seront concernés. C’est-à-dire tous les logements en classe G. Cela représente plus de 2 millions de résidences principales d’après les statistiques du ministère de la Transition écologique et de la cohésion des territoires.
Bruno Le Maire s’est dit favorable à un changement du calendrier avant que cette possibilité soit rejetée par l’exécutif. D’autres rumeurs font état d’un possible changement du mode de calcul du DPE afin de réduire le nombre de biens classés en passoire thermique (classe F ou G).
A noter, pour les logements en classe F (plus de 3,1 millions de résidences principales, 10.5 % du parc existant), ce sera à partir de 2028 que cette interdiction interviendra. Cela ne laisse pas tant de temps que cela pour effectuer les travaux d’amélioration nécessaires pour avoir de meilleures performances énergétiques.
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Quel taux moyen pour un prêt immobilier sur 10, 15 ou 20 ans ? Quels sont les meilleurs taux immobiliers actuels ?