Indice du coût de la construction INSEE

Qu’est ce que l’indice de construction ?

Chaque trimestre, l’INSEE publie le nouvel indice construction qui permet d’évaluer l’évolution des prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation non communautaire. En dévoilant la variation des tarifs, l’INSEE permet alors la surveillance des tendances économiques du secteur en France. Il met en lumière une actualisation des coûts préalablement définis et propose un suivi régulier des évolutions du marché. Cela favorise ainsi une estimation plus précise et juste des coûts d’un projet de construction.

Cet indice de référence 100 au quatrième trimestre de 1953, est aujourd’hui à 1765 au dernier relevé en date de 2024.

Comment calculer l’indice des coûts de construction ?

L’indice INSEE coût de la construction est ainsi calculé tous les trois mois de chaque année. Lors de son calcul, il ne prend pas en considération tous les aspects que peuvent impliquer des constructions et se limitent exclusivement au prix de TVA inclus dans le montant que les maîtres d’ouvrage versent aux entreprises de construction. De cette manière, ne sont pas pris en compte les coûts liés au terrain, aux honoraires, les frais de promotions, les frais financiers ou encore les opérations d’entretien-amélioration.

Il est à noter que si une année compte 4 trimestre, seuls trois d’entre eux comprennent le même mode de calcul. Le troisième trimestre, quant à lui, est calculé à partir du résultat des autres trimestres ainsi que de l’indice BT01.

Impact de la loi Pinel sur l’indice de construction

Instaurée en 2014, la loi Pinel vient apporter des modifications quant à l’utilisation de l’indice du coût de la construction INSEE lorsqu’il s’agit de la révision des baux commerciaux. À compter de cette date, l’indice de coût de construction, aussi appelé ICC, ne fait plus partie des indices de référence lors des calculs des loyers des baux commerciaux. La loi Pinel a alors rendu inutilisable l’usage de l’indice de construction pour les baux signés ou renouvelés après le 1er septembre 2014. De cette manière, les loyers commerciaux ne peuvent plus subir de fortes augmentations lors de renouvellements.

Désormais, lors du calcul réalisé pour la révision des baux professionnels, deux indices sont alors pris en compte : l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des loyers d’activités tertiaires (ILAT). Cependant, notez que l’ILC s’adresse aux commerçants immatriculés au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Concernant l’indexation de l’indice INSEE du coût de la construction, le changement sur les baux commerciaux est le plus important. Jusqu’en 2014, il servait de référence principale lors des révisions de loyers.

SIMULATION LOI PINEL >>

ICC et révision des loyers

Depuis 2008, c’est l’indice de référence des loyers (IRL) qui sert de repère quant aux révisions de loyers dans les parcs locatifs privés.Il permet alors de fixer les plafonds de hausses annuelles de loyer imposées par les propriétaires. Si l’ICC fut pendant longtemps la référence en termes de calculs de coûts, il n’est aujourd’hui utilisé que dans le cadre de certains cas précis.

Qu’est-ce que l’indice BT01 ?

L’index national du bâtiment, aussi appelé indice BT01, se distingue de l’indice construction pour plusieurs raisons. Tout d’abord, son évaluation est quant à elle publiée mensuellement dans le Journal Officiel. Cependant, sa publication fonctionne selon le schéma m+4 : l’INSEE dévoile les indices à quatre mois d’intervalles. De cette manière, l’indice publié en avril sera ainsi en réalité celui de janvier. En ce qui concerne son calcul, l’indice BT01 considère les salaires et charges, les matériaux, le matériel, le transport, l’énergie et autres frais divers. Chacun de ces éléments influençant le coût de construction se voit attribuer un pourcentage d’importance. Notamment, les salaires et charges représentent 43% de ce coût de construction, face aux 3% des frais d’énergie.

Quel impact pour les CCMI ?

L’importance de cet indice se retrouve notamment lors d’un projet de construction dont la durée peut parfois entraîner une variation des coûts. Compte tenu des nombreuses démarches que comprend la construction d’un bien, il est souvent possible qu’entre la signature du contrat et la fin des travaux, les prix aient subi des fluctuations. Parmi les étapes d’un CCMI, on retrouve :

• Permis de construire
• Obtention du prêt immobilier
• Signature d’une offre de prêt
• Acte de vente du terrain
• Préparation du terrain

Toutes les étapes d’un projet de construction de bâtiment neuf comprennent un certain délai de réalisation qui augmente la période séparant la signature du contrat et l’achèvement des travaux. Cette variation de prix provoquée par un tel retardement doit alors être prévue dans le coût final du projet de construction. Il est ainsi essentiel de se renseigner précisément sur les éléments pris en compte lors du calcul de l’indice de construction et sa probabilité de fluctuation.

Dans le cadre de la construction d’une maison individuelle, la révision des prix peut s’effectuer de deux manières :

• En une seule fois en fonction de l’indice BT01.
• À chaque échéance de paiement, selon l’indice BT01 connu entre la signature et la date de chaque appel de fonds.

Il est à noter que ces variations sont souvent à l’origine d’une clause de révision du prix intégrée dans les contrats de construction. Cependant, sur une année, l’indice BT01 varie peu : en janvier 2020, ce dernier avait une valeur de 111.8 pour 112.9 en octobre. Ce dernier, en étroite relation avec l’ICC, prend part à son calcul lors du troisième trimestre.

L’indice construction renseigné par l’Institut national de la statistique et des études économiques est une donnée essentielle s’appliquant aux constructions de bâtiments neufs. Il ne couvre que le prix payé aux entreprises de construction par les maîtres d’ouvrage et exclut tous les autres coûts. Depuis sa création en 1953, son utilité s’est vue changer par l’intervention de diverses lois telles que la loi Pinel. Si aujourd’hui d’autres indices tels que l’IRL ou l’ILC ont remplacé l’ICC en termes de référencement dans certains cas de figure, l’indice construction reste un repère précis d’évaluation des tendances économiques.