L'investissement immobilier locatif dans le Grand Paris devient plus rentable grâce à la baisse des prix

La forte baisse des prix dans le Grand Paris rend l’investissement immobilier plus attractif

Depuis fin 2020, une baisse des prix de l’immobilier à Paris s’est déclenchée. Elle a pris de l’ampleur ces derniers trimestres. La tendance est la même dans le reste de l’Ile-de-France, avec un décalage dans le temps. Alors est-ce le moment pour revenir sur le marché immobilier parisien ?

Voyons d’abord comment ont évolué les prix ces dernières années et où on se situe actuellement.

Évolution des prix de l’immobilier à Paris et en Petite Couronne : -8 % en un an

Comme nous l’avons vu dans nos actualités de mars 2024, les notaires du Grand Paris ont diffusé leurs dernières statistiques sur l’évolution des prix de l’immobilier à Paris, en Petite Couronne et en Grande Couronne.

Les prix des appartements à Paris ont baissé de 8.1 % en un an seulement. Cette forte baisse des prix est générale à toute la région Ile-de-France avec en moyenne -8.2 % pour tous les appartements franciliens :

Cela commence à faire beaucoup. Surtout avec une inflation en parallèle à plus de 4 % sur la même période.

-23 % en 3.5 ans : c’est la perte de valeur réelle à Paris en tenant compte de l’inflation

En réalité le pic du prix au mètre carré à Paris date de novembre 2020 avec 10 820 €. On est aujourd’hui revenu à 9 410 €. Cela correspond à une baisse de 13.4 % :

Seulement l’inflation cumulée sur la même période est de 12.5 %. En euros constants, la valeur d’un appartement à Paris a en réalité perdu 23 % !

On est à -11.4 % sur les prix moyens d’un appartement en Ile-de-France depuis le point haut du 3ème trimestre 2022 pour une inflation cumulée de 7.8 % sur la même période, soit une baisse réelle de 17.8 % en moins de 2 ans en euros constants

Si l’on tient compte de l’inflation dans l’étude des variations des prix des logements anciens à Paris on constate qu’ils sont au même point qu’en 2011, voire un peu moins chers :

Source de ce graphique

Cela signifie que les prix n’ont pas été aussi abordables à Paris depuis 13 ans. C’est déjà beaucoup, mais il est également encore possible de faire de belles négociations et d’aller chercher des prix encore plus bas dès maintenant comme nous l’expliquons dans notre article « faut-il acheter de l’immobilier dès 2024 ?« .

En conclusion : le pire de la crise sur l’immobilier en Ile-de-France est-il derrière nous ? Avec des taux de crédit qui commencent à baisser et une demande toujours présente, mais avec moins de budget, il se pourrait que ce soit à Paris et en Petite Couronne que le marché immobilier redémarre en premier. Cela nous paraît donc un très bon moment pour acheter un appartement pour le louer à condition de bien négocier le prix.

Retrouvez notre avis  : « est-ce un bon moment pour investir dans l’immobilier locatif en 2024 ?« .

Les autres avantages d’investir en locatif dans le Grand Paris

Pourquoi faire de l’investissement immobilier locatif à Paris ou en Petite Couronne plutôt que dans d’autres villes en France ? Outre les belles baisses de prix que nous venons de citer, voici différents autres bénéfices pour un investisseur immobilier.

Parmi les inconvénients, on peut voir qu’un investissement locatif à Paris est moins rentable au niveau des loyers à cause des prix trop élevés.

Cependant, ce rendement locatif moyen ne tient pas compte du potentiel d’appréciation du prix des biens immobiliers. Il s’agit donc plutôt ici de ce qu’on appelle un investissement patrimonial, plutôt que d’un investissement à haut rendement.

L’impact du Grand Paris sur l’immobilier

Que ce soit à Paris intra-muros ou dans les villes de Petite Couronne concernées par le Grand Paris Express, les développements importants prévus pour l’évolution du Grand Paris vont avoir un impact notable sur l’évolution de l’immobilier dans ces secteurs.

Des opportunités se créent avant l’arrivée des nouvelles lignes de métro et autres aménagements d’ampleur pour certains quartiers : la demande va augmenter que ce soit pour la location ou l’achat de logements dans ces villes ou quartiers où les transports en commun mettront Paris accessibles beaucoup plus rapidement. L’évolution des prix en a déjà tenu compte dans certains endroits, mais on n’est loin de pouvoir mesurer l’impact réel dans les 5 à 10 ans à venir.

Voici la carte des développements actuels et futurs pour les transports en commun pour le Grand Paris Express :

Les tensions sur le logement sont telles à Paris que tous les secteurs qui permettront d’y accéder rapidement seront privilégiés par tout ce qui ne peuvent pas acheter ou louer sur Paris ou par ceux qui voudront un logement un plus grand pour le même budget.

En investissement dès maintenant dans ces zones géographiques, vous vous assurez d’un beau potentiel pour une location plus rentable ou pour optimiser vos chances de réaliser une plus-value à la revente. N’oubliez pas que les 3 critères principaux en immobilier sont : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Les secteurs attractifs de demain peuvent se déceler plus facilement une fois que des projets de développement urbain de cette envergure sont en cours.

Peu de risque de vacance locative grâce à une forte demande locative

Vous ne manquerez pas de candidats pour louer vos logements dans le Grand Paris. Il n’y a pas assez d’offres par rapport à la demande. Cela permet aux propriétaires bailleurs d’avoir le choix sur la qualité des dossiers des locataires et de pouvoir relouer très rapidement dès qu’un locataire vous donne son préavis de départ.

La vacance locative étant l’ennemi numéro 1 de votre rentabilité, c’est un avantage non négligeable par rapport à d’autres villes où le rendement est beaucoup plus élevé, mais la demande plus faible et moins qualifiée.

Des marchés immobiliers toujours très demandés

Même en période de crise, l’immobilier à Paris et en Petite Couronne reste très recherché. Il n’y a pas de krach des prix à attendre dans ce type d’endroit, tant la demande reste forte. Même si le pouvoir d’achat des Français est en baisse, cela reste un secteur où beaucoup d’étrangers convoitent des biens et maintiennent une demande régulière.

Ainsi, en investissant dans une région très dynamique, vous prenez très peu de risques sur le moyen et long terme de faire une mauvaise affaire. A moins d’une revente trop rapide, il y a très peu de risques de perte en capital et surtout il y a un bon potentiel de plus-value d’ici quelques années (surtout dans un contexte où les prix ont déjà bien baissé et sont redevenus plus raisonnables comme en 2024).

Secteur idéal pour une mise en location plus lucrative

Il n’y a pas de secrets. Pour être rentable en investissement immobilier, il faut chercher à optimiser au maximum la fiscalité sous peine de voir fondre son rendement. La location meublée est l’outil le plus adapté pour cela (voir les avantages de louer en LMNP au réel notamment).

En outre, en optimisant les loyers par mètre carré, il est possible de rendre des opérations plus profitables. Cela peut se faire notamment par de la colocation ou du coliving.

Paris et la Petite Couronne offrent un terrain de jeu idéal pour faire ce type de placements. Il y a une forte demande locative de ce type tant il est difficile de se loger dans la région.

A noter :

Dans cette région, les biens avec un mauvais DPE sont nombreux. Certains ne sont pas rénovables à moindres frais à cause de problèmes architecturaux. On ne peut pas faire d’isolation extérieure sur un immeuble Hausmmanien.

Cependant, il existe de belles possibilités sur certains logements pour investir dans une passoire thermique rentable.

Se faire accompagner par des spécialistes de l’immobilier locatif dans le Grand Paris

Les meilleurs investissements immobiliers se font avec du temps et de l’expérience. Il faut savoir :

• se construire un réseau pour être informé des nouvelles opportunités,
• très bien connaître son marché immobilier local,
• savoir repérer le potentiel d’un bien après rénovation,
• avoir un bon réseau d’artisans compétents et à des prix non exorbitants,
• maîtriser la fiscalité immobilière pour en tirer le meilleur profit,
• savoir décorer et aménager idéalement un bien pour en tirer de meilleurs loyers et un meilleur prix de revente,
• etc.

Ce sont plusieurs métiers à part entière.

Certains y arrivent seuls après plusieurs opérations dans le domaine en gagnant peu à peu en compétences et en apprenant de leurs erreurs.

Cependant, la plupart des particuliers qui veulent seulement placer leur argent intelligemment ou investir grâce à leur capacité d’emprunt pour développer leur patrimoine et préparer leur retraite, n’ont pas le temps ni la motivation pour faire tout cela.

Il existe pourtant des solutions pour arrêter de repousser votre projet d’investissement locatif à plus tard : des experts vous aident à investir en locatif avec du clé en main. Ils accompagnent des investisseurs depuis plusieurs années et gèrent plusieurs dizaines de projets par an de ce type. Cela leur confère une véritable expertise de ce type d’opération. Ils connaissent sur le bout des doigts les meilleures rues, les meilleurs quartiers et les meilleures villes d’Ile-de-France pour investir, notamment avec une fine connaissance des prix actuels pour chaque secteur.

De la recherche des bons biens correspondant à votre besoin, à la mise en location en passant par la procédure d’achat à un prix négocié, par la réalisation des plans de réaménagement par un architecte, de la gestion des travaux et de l’aménagement intérieur. Ils vous accompagnent de A à Z en optimisant chaque étape du projet.

Certaines agences sont spécialisées dans l’investissement dans Paris et en Petite Couronne :

• ImAvenir : l’agence co-fondée par Mathieu Doliveux et Alexandre Bougon en 2013. Elle accompagne depuis plus de 11 ans des particuliers qui veulent déléguer entièrement leur investissement locatif à Paris ou en Petite Couronne. Déjà plus de 180 millions d’euros investis par leur intermédiaire avec en moyenne 250h économisées par projet. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur cette entreprise en consultant notre page « ImAvenir : notre avis« .

• Les Secrets de l’Immo : l’agence de Souheil Yansi et Benjamin Lefebure est née de la mise en commun de leurs talents et de leurs expériences du passé en tant qu’investisseurs immobiliers particuliers. Depuis 2016, Les Secrets de l’Immo a accompagné plus de 200 investisseurs en gérant entièrement pour eux toutes les étapes de leur investissement locatif en Ile-de-France, principalement dans le Grand Paris. Pour en savoir (beaucoup) plus sur ces services, découvrez notre page « Les Secrets de l’Immo : notre avis« 

Vous préférez un investissement moins patrimonial mais avec un meilleur rendement locatif ?

• Privilégiez l’achat d’un immeuble de rapport en Province : ce type de biens spécifique permet de bien meilleurs rendements. Il existe de belles opportunités à moins de 2 ou 3h de Paris. L’agence spécialisée BO Equinoxe peut vous aider à les trouver et à gérer efficacement ce type de projet.
• D’autres villes avec des prix moins élevés permettent des rendements plus élevés (mais un potentiel patrimonial moins important). Pour cela, bénéficiez de l’expertise d’agences spécialisées comme Investir dans l’Ancien ou Ouiker.

Où investir dans l’immobilier dans le Grand Paris ?

Comme nous l’avons vu ci-dessus, investir à Paris ou en Petite Couronne permet dans la très grande majorité des cas d’avoir un bon emplacement. Une localisation qui permet de s’assurer des rentrées d’argent régulières avec des loyers quasiment garantis tant la demande locative est forte.

Seulement quels sont les meilleurs endroits au sein de cette zone assez vaste ? Tous les quartiers et les rues se valent-ils ?

Bien sûr que non.

Les sociétés citées ci-dessus seront les mieux placées pour vous aiguiller précisément grâce à leur parfaite connaissance de ce marché parisien (retrouvez notamment sur le site des Secrets de l’Immo les 20 villes recommandées pour investir en Ile-de-France). Néanmoins nous pouvons vous conseiller de privilégier les biens en Ile-de-France qui répondent à ce type de critères :

• L’accès au transport en commun et à une mobilité accrue : en cela le Grand Paris Express va permettre de dynamiser fortement l’intérêt pour toutes les nouvelles villes qui seront accessibles en métro. Étudiez les futures lignes et déterminez les zones à proximité des futurs accès.
• Les centres-villes : plus l’accès aux commerces et aux services est dense et plus vos futurs locataires auront tout accessible à proximité de leur futur logement. De quoi attirer de nombreux candidats sérieux, plus qu’en zone éloignée du centre-ville.
• Quelle évolution du quartier ? Va-t-on vers plus de sécurité, plus de verdure et des lieux qui donnent envie d’y vivre ou au contraire le quartier se dégrade-t-il ? L’immobilier étant un investissement de long terme, autant privilégier les secteurs sur une bonne dynamique.

Par où commencer pour votre investissement ?

Besoin de vous informer davantage avant de vous lancer ? Consultez les différentes ressources ci-dessous :

• Abonnez-vous gratuitement à notre formation à l’investissement immobilier par mail : pour aller plus loin sur les conseils et les informations indispensables à connaître
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