Faut-il investir dans une passoire thermique pour la rénover ? A quoi faire attention ?

Interdiction de louer une passoire thermique : les dates à retenir

Les contraintes deviennent de plus en plus fortes pour les propriétaires bailleurs qui ont des logements avec un mauvais DPE. En effet, différentes mesures ont déjà été prises et d’autres vont entrer en application très prochainement.

Voici le calendrier des principales restrictions :

• Depuis le 25 août 2022 : gel des loyers pour les logements avec un DPE F ou G. Impossible donc d’augmenter le loyer d’une passoire thermique depuis cette période. Un gros manque à gagner pour les bailleurs concernés dans un contexte de forte inflation avec une augmentation annuelle de l’IRL d’environ 3.5 % par an sur cette période.
• Depuis le 1er janvier 2023 : interdiction de mise en location d’un bien dont le résultat du diagnostic de performance énergétique dépasse 450 kWh/m²/an. Il s’agit des logements les plus énergivores de la classe G.
• A partir du 1er janvier 2025 : ce sont tous les logements en classe G qui ne pourront plus être loué à des locataires.
• A partir du 1er janvier 2028 : les habitations avec un DPE en classe F ne pourront plus être mis en location
• A partir du 1er janvier 2034 : ce sera au tour des biens en classe E de ne plus pouvoir être loués

Retrouvez tous les détails des restrictions de location d’une passoire thermique.

Ces restrictions bouleversent le marché locatif privé. De nombreux propriétaires de ce type de biens n’ont pas l’argent, le temps ou l’envie d’entreprendre d’importants travaux de rénovation énergétique. De ce fait, beaucoup les mettent en vente.

A condition de les acheter au bon prix, de bien analyser les travaux énergétiques qui présentent le meilleur rendement « prix / gains de performance » et d’estimer correctement le coût des améliorations à apporter, il y a des affaires à faire pour les investisseurs immobiliers. Nous allons voir ci-dessous les avantages et inconvénients d’investir dans une passoire thermique, à quoi faire attention dans son choix et des outils pour estimer rapidement le coût des travaux.

Une décote sur le prix d’un DPE en F ou G de 5 à 20 % et négociation possible

Le premier avantage de l’achat d’une passoire thermique pour la rénover et la mettre en location (ou la revendre) est le prix d’un tel bien immobilier. Il est forcément moins élevé que pour un bien avec un bon DPE ou un DPE moyen, surtout dans le contexte rappelé ci-dessus.

Il y a quelques années, les écarts de prix entre 2 biens similaires dans le même secteur géographique pouvait aller de 5 à 20 % selon les régions. Les interdictions de louer et les fortes incitations à rénover augmentent encore plus ces écarts.

Actuellement, le marché est dans les mains des acheteurs. Il y a des négociations sur les prix qui n’étaient pas possibles lorsque les taux d’intérêt étaient à 1 %.

Les plus belles marges de négociation sur le prix sont justement sur les passoires thermiques. Ces logements font fuir une large partie des acquéreurs. En réduisant la demande pour ce type de biens et avec l’augmentation de l’offre sur le marché, cela tire les prix vers le bas.

Des aides à la rénovation énergétique, même pour les investisseurs

On entend souvent parler des aides à la rénovation énergétique pour un propriétaire de sa résidence principale. Seulement, les propriétaires occupants ne sont pas les seuls à pouvoir bénéficier d’une subvention pour améliorer les performances énergétiques de leur maison ou de leur appartement.

Les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier également d’aides financières pour rénover thermiquement les biens qu’ils louent à des locataires.

Par exemple :

• Pour des travaux d’isolation ou de chauffage, il est possible de percevoir des aides appelées les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE). Il faut pour cela engager des artisans RGE (Reconnu garant de l’environnement) et que le bien immobilier ait plus de 2 ans.
• MaPrimeRenov’ est également adaptée pour ce type de démarche pour les biens qui ont plus de 15 ans et qui constituent la résidence principale de votre locataire (pas pour de la location courte durée de type Airbnb).
• Le dispositif Denormandie, le Pinel ancien, offre également de nombreux avantages pour rénover des biens dans 234 villes éligibles au dispositif « Action cœur de ville ». Un avantage fiscal avec une forte réduction d’impôt est possible dans ces villes-là lorsque vous investissez dans une passoire thermique.

D’autres avantages fiscaux non négligeables permettent également d’entreprendre plus sereinement ce type de projet comme nous allons le voir ci-dessous.

Des travaux déductibles de vos revenus fonciers

Lorsque vous voulez acheter une passoire thermique pour la louer, vous allez devoir déclarer les loyers que vous percevez aux impôts.

Peu importe votre choix entre location meublée ou nue, si vous déclarez vos revenus fonciers au régime réel, vous pourrez déduire de nombreux frais. Cela permettra de diminuer le montant réellement imposable de votre investissement. De quoi amortir une partie de ces investissements.

Les travaux de rénovation énergétique sont déductibles des impôts fonciers.

Pour une personne imposée avec une tranche marginale d’imposition à 30 % et à 17.2 % de prélèvements sociaux, cela fait 47.2 % du montant imposable des loyers que vous devez redistribuer… Cela sera encore plus pour ceux avec une TMI à 41 ou à 45 %.

Ainsi, engager des travaux déductibles pendant plusieurs années permet de diminuer le coût de ces travaux en payant beaucoup moins d’impôts durant les premières années. Pour une location non meublée, cela permet de générer du déficit foncier assez facilement.

Pour bien estimer les gains que vous pouvez obtenir de votre investissement locatif, il est indispensable de faire des calculs de rendement locatif. Sur Immobilier Danger, nous vous présentons différentes solutions pour cela comme ce service en ligne pour calculer la rentabilité de votre investissement ou encore la possibilité de télécharger gratuitement une simulation Excel de rentabilité locative.

Comment estimer le prix des travaux de rénovation énergétique ?

Comme nous l’avons vu ci-dessus, l’une des clés pour faire une excellente opération sur un logement à rénover est de bien maîtriser le budget travaux. Il faut viser les changements qui auront le plus d’impact sur le résultat du DPE. Il faut également pouvoir identifier les aides dont vous allez pouvoir bénéficier. Nous vous proposerons également un service qui pourra analyser gratuitement le coût réel pour un saut de 2 classes de DPE.

Comment les identifier ?

Le résultat du DPE et celui de l’audit énergétique d’une passoire thermique vont vous donner de premières indications très précieuses. Effectivement, ils ne contiennent pas seulement une note pour le logement. Ces documents incluent des recommandations proposées par le diagnostiqueur qui a analysé le bien. Les changements à entreprendre pour des gains de performance sont détaillés avec un chiffrage approximatif du budget et des gains sur la consommation énergétique.

Vous pouvez également utiliser votre expertise dans ce domaine, celle d’un proche ou encore contacter les professionnels de votre choix pour établir des devis pour ces travaux et vous faire accompagner dans cette démarche.

Quelles aides ?

Pour aider les Français à rénover le maximum de logements, le gouvernement met en place de nombreuses aides à la rénovation énergétique. Il y a notamment le dispositif MaPrimeRenov’ ou encore les certificats d’économie d’énergie (CEE).

Il est parfois compliqué de savoir exactement de quoi vous pouvez bénéficier. Le nouveau premier ministre Gabriel Attal s’est engagé à simplifier les demandes via MaPrimeRenov.

Estimer le coût pour un gain de 2 classes de DPE

Des services se créent pour aider les particuliers à s’y retrouver pour leur rénovation énergétique.

Il est possible notamment pour un investisseur d’utiliser cet outil de simulation instantanée du coût d’une rénovation énergétique pour réaliser un saut de 2 classes de DPE.

Vous pouvez ensuite décider de confier la rénovation à cette société sans aucun apport financier personnel (le prix des travaux est déduit de vos futurs loyers). Il analyse les travaux à réaliser, les aides possibles et propose la solution financière originale de prélever sur vos prochains loyers le coût de cette rénovation énergétique. Vous n’avez donc pas à financer tout de suite ces travaux, ils seront prélevés pendant quelques années sur les loyers versés par votre locataire.

Vous bénéficiez d’une réduction de 2 % sur le prix de votre travaux en passant par Immobilier Danger.

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Les banques surveillent attentivement le financement d’une passoire thermique

Sans investissement suffisant dans des travaux d’amélioration des performances énergétiques, une passoire thermique va perdre beaucoup de valeur dans les années à venir.

De ce fait, les banques sont plus vigilantes avant de financer l’achat d’un bien avec un très mauvais DPE. Elles vous demanderont plus de détails sur votre montage financier afin de s’assurer que vous aillez le budget suffisant pour rénover correctement ce bien. Cela s’ajoute aux autres critères pour obtenir un crédit immobilier pour du locatif.

Désormais, de plus en plus d’établissements bancaires ont des conditions différentes d’octroi ou sur les taux d’intérêt en fonction du DPE. A vous de bien comparer les offres pour investir dans une passoire thermique car toutes les banques n’auront pas les mêmes exigences pour un tel projet.

Pour cela, elles peuvent jouer sur le taux d’endettement qu’elles vous autorisent ou sur le loyer prévisionnel d’une mise en location d’un tel bien. De quoi freiner les possibilités pour ceux qui ont un budget plus limité.

Dans quelles villes l’investissement dans une passoire thermique est rentable ?

Le coût des travaux est global du même ordre de grandeur dans toutes les régions (un peu plus cher à Paris par exemple). Vous n’allez pas le tripler d’une ville à une autre. Pourtant il y a des écarts bien plus importants sur le prix de vente d’un même bien selon la localisation.

Ainsi, le gain de valeur sur le bien immobilier ne sera pas le même dans tous les secteurs géographiques. Une rénovation dans une zone tendue pour le logement aura bien plus d’impact financier que dans les zones rurales où le prix au mètre carré est beaucoup plus bas. Le potentiel de gain est bien plus important dans une ville où le prix du mètre carré est élevé (Paris mais avec difficultés techniques accrues, Bordeaux, Lyon, Annecy, etc.) que dans une ville située dans la diagonale du vide qui continue de perdre des habitants.

De même, la valeur locative gagnée par votre rénovation (c’est-à-dire le loyer supplémentaire auquel vous pourrez louer votre bien rénové) sera plus importante là où la demande est forte et où les loyers sont déjà élevés.

Étant donné le tarif élevé des travaux pour améliorer l’isolation, l’aération ou le chauffage de votre logement, il faut s’assurer d’avoir un retour sur investissement suffisant avant de se lancer dans ce type d’opération.

Confier son investissement locatif à une agence qui fait du clé en main sur ce type de biens ?

Vous manquez de temps ou de connaissance pour savoir quel bien acheter et quels travaux réaliser pour gagner au moins 2 classes de DPE ? Vous pouvez confier votre projet à des agences d’investissement locatif clé en main.

La plupart d’entre elles ont déjà mis en place des processus adaptés pour cibler les meilleures passoires thermiques sur lesquelles investir. Celles qui maximisent le retour sur investissement avec un coût de travaux maîtrisé et un beau gain de valeur après la rénovation.

Nous vous recommandons notamment : ImAvenir pour un investissement de ce type à Paris et en Ile-de-France, Ouiker ou Investir dans l’ancien pour d’autres villes en France.

Vous bénéficierez ainsi de toute leur expérience sur un investissement dans un appartement dont le DPE est mauvais mais améliorable sans des travaux trop fastidieux ou trop coûteux.

Bon à savoir : la commission de ce type d’agence d’accompagnement de A à Z dans votre projet d’investissement immobilier est également déductible de vos impôts sur vos futurs loyers (comme les montants engagés dans votre travaux de rénovation énergétique). De quoi réduire la note de près de 50 % pour un investisseur avec une tranche marginale d’imposition (TMI) à 30 %.