Comment choisir entre Pinel et LMNP ?

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

Mise en place en septembre 2014 et reconduite jusqu’en décembre 2024, la loi Pinel est une mesure permettant de disposer d’une réduction d’impôt en cas d’investissement dans un logement locatif neuf ou rénové. Ce dispositif est particulièrement avantageux pour les personnes qui souhaitent investir dans ce type de bien immobilier. Pour pouvoir y accéder, il existe néanmoins un certain nombre de conditions, concernant notamment le logement ou ses futurs locataires.

Quelles sont les conditions pour accéder à la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif qui s’adresse à certains profils uniquement. Les conditions d’accès concernent trois points principaux, que nous allons découvrir ci-dessous.

Les biens concernés

Dans un premier temps, vous devez savoir que la réduction d’impôt offerte par la loi Pinel est accessible aux personnes qui investissent dans des logements neufs, mais également dans les biens immobiliers suivants :

• les logements vendus en l’état futur d’achèvement (VEFA),
• les logements construits sur plan,
• les logements anciens qui bénéficient de travaux de rénovation ou de réhabilitation,
• etc.

Hormis ces critères, il faut noter par ailleurs que la loi Pinel concerne seulement les logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs, depuis le 1er janvier 2021. Les logements individuels, comme les maisons pavillonnaires, ne sont donc plus concernés aujourd’hui. De plus, ces logements doivent être “nus”, contrairement au dispositif LMNP.

Les zones éligibles

Ensuite, les logements cités précédemment doivent justifier d’un emplacement dans l’une des trois zones dites “tendues”, intégrées au dispositif Pinel :

• la zone A : Paris, Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, etc.
• la zone A bis : 76 communes d’Île-de-France.
• la zone B1 : Les villes et communes de plus de 250 000 habitants.

Les zones B2 et C sont, elles, exclues du dispositif de la loi Pinel.

Retrouvez toutes les informations sur la zone Pinel 2024.

Les locataires

Les locataires ne doivent pas bénéficier de revenus trop élevés pour accéder à un logement couvert par le dispositif Pinel puisque l’objectif est de faciliter l’accès au logement pour les personnes modestes. Afin que cette condition soit respectée, un plafond de ressources a été établi. Celui-ci évolue en fonction de la situation personnelle du locataire (personne seule ou en couple, nombre d’enfants à charge, etc.). Le calcul de ce plafond de ressources va aussi prendre en compte la zone dans laquelle se situe le logement concerné. Par exemple, une personne en couple avec un enfant à charge qui loue un appartement à Paris (zone A) devra respecter un plafond de 68 946 euros.

Le loyer sera lui-aussi plafonné selon les mêmes critères de secteur géographique. Retrouvez plus d’informations sur le calcul du loyer Pinel maximum en 2024.

Quels sont les avantages du dispositif Pinel ?

Vous l’aurez compris, le dispositif Pinel comporte un grand nombre de conditions pour pouvoir être appliqué. Face à ces dernières, il existe toutefois des avantages indéniables. La première concerne notamment la réduction d’impôt. En effet, celle-ci augmente selon votre durée d’engagement.

• Location de 6 ans (minimum) : déduction fiscale de 12%.
• Location de 9 ans : déduction fiscale de 18%.
• Location de 12 ans (maximum) : déduction fiscale de 21%.

Grâce à la loi Pinel, vous pourrez donc à la fois toucher les revenus de vos locations et bénéficier d’une réduction d’impôt avantageuse en parallèle, pouvant s’élever jusqu’à 63 000 euros pour une période de location de 12 ans. Notez par ailleurs que votre engagement doit être de 6 ans au minimum.

Attention, ces avantages diminuent en 2023, sauf pour les logements qui répondent aux critères supplémentaires de la loi Pinel Plus.

Qu’est-ce que le LMNP ? Définition et avantages

Comme son nom l’indique, le dispositif LMNP s’adresse à un Loueur en Meublé Non Professionnel. Première différence avec le dispositif Pinel, le logement mis en location doit, de ce fait, être meublé. Ensuite, l’investissement locatif en LMNP concerne autant les logements neufs (EHPAD, résidence services, appartements, etc.) qu’anciens, sans condition particulière. Ici, il n’existe par conséquent pas de conditions pour les zones géographiques.

Contrairement à la loi Pinel, le statut LMNP ne permet en revanche pas de bénéficier d’une réduction d’impôt, mais plutôt d’avantages fiscaux divers tels que :

• Le régime micro-BIC : vous profiterez d’un abattement de 50% sur l’ensemble de vos revenus fonciers. Notez que le plafonnement se situe à 70 000 euros et qu’en cas de dépassement, vous devrez vous tourner vers la seconde option.
• Le régime réel : avec cette autre solution, vous serez en mesure de déduire diverses charges de votre achat, comme les intérêts de votre prêt immobilier, les frais de gestion locative, les frais de dossier et bien plus encore. Vous pouvez en plus bénéficier de l’amortissement de vos frais d’achat (prix du bien immobilier, frais de notaire et frais d’agence, etc.). Pour cette seconde option, nous vous recommandons de prendre un expert-comptable pour bien optimiser la comptabilité du LMNP, notamment au niveau de la fiscalité des amortissements.

Découvrez comment choisir entre régime micro-BIC et réel pour votre LMNP ?

Hormis ces deux régimes, sachez que vous aurez aussi l’avantage de pouvoir récupérer la TVA si votre logement sous statut LMNP est neuf. C’est un véritable atout puisque cela représente un remboursement de 20% sur votre prix d’achat. Enfin, la durée d’engagement n’est que d’un an, ce qui signifie que vous pourrez tout à fait basculer à un autre régime, si cela est plus avantageux pour vous.

À qui s’adresse le dispositif LMNP ?

Pour accéder au dispositif LMNP, vous devez avant tout équiper votre logement avec l’ensemble des meubles requis pour vivre : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, table, vaisselle, etc. Cela vous permettra de pouvoir le louer en tant que bien meublé, ce qui constitue l’une des conditions indispensables pour accéder au statut LMNP. Voici la liste des meubles obligatoires en location meublée.

En ce qui concerne les revenus, vous devez a minima respecter l’une de ces conditions :

• Les recettes issues de vos locations ne dépassent pas 23 000 euros par an.
• Les recettes générées n’excèdent pas 50 % de vos revenus globaux.

Ainsi, tout français qui respecte ces quelques critères peut espérer inscrire son logement locatif sous le statut LMNP. Par rapport au dispositif Pinel, le LMNP est donc plus facilement accessible.

Pinel ou LMNP : les critères de choix

Pour savoir lequel de ces dispositifs vous conviendrait le mieux, il faut d’abord délimiter vos besoins et vos objectifs. En effet, chaque solution possède ses propres avantages et inconvénients. Parmi les points à évaluer, nous vous invitons notamment à porter une grande attention à :

• La durée d’investissement souhaitée : si vous ne voulez pas vous engager pour une durée minimale de 6 ans, privilégiez le LMNP.
• L’objectif de rendement : grâce à l’absence d’un encadrement du montant des loyers, le dispositif LMNP peut possiblement vous offrir une meilleure rentabilité.
• Le respect des conditions vues précédemment : vous ne pouvez pas forcément prétendre aux deux dispositifs, d’où la nécessité de vérifier tous les critères d’éligibilité.

Pour trouver l’investissement locatif qui vous convient le mieux et qui sera le plus rentable selon votre horizon d’investissement, il convient de ne pas s’arrêter au prix d’acquisition ou à la réduction des impôts. Une fois que vous avez bien compris le contexte fiscal de chaque opportunité, vous devez ensuite réaliser des simulations de rendement plus avancées pour optimiser votre stratégie et la rentabilité selon les offres du marché et ce qu’il est réellement possible de faire.

Vous savez désormais tout sur ces deux dispositifs de défiscalisation. Vous pouvez également regarder s’il vaut mieux louer vide ou meublé. C’est maintenant à vous de sélectionner celui qui accompagnera au mieux votre investissement immobilier pour les prochaines années !