Location d'une passoire thermique : toutes les interdictions et contraintes pour louer avec un mauvais DPE

Réforme du DPE et classement d’un logement en passoire thermique

Pour inciter les propriétaires Français à investir dans des travaux de rénovation énergétique et faire diminuer la consommation d’énergie (électricité, gaz, etc.) des logements, le gouvernement a mis en place différentes mesures. Nous avons déjà vu qu’un audit énergétique obligatoire pour un logement avec un mauvais DPE était mis en place pour les passoires thermiques et que cela deviendra progressivement une obligation pour d’autres logements qui consomment beaucoup.

Avant de mettre en place des restrictions fortes telles qu’une interdiction de louer ou une impossibilité d’augmenter un loyer, le gouvernement a d’abord modifié la gestion du diagnostic de performance énergétique.

Nouveau DPE depuis le 1er juillet 2021

La réforme du DPE a été lancée depuis le 1er juillet 2021. Elle a rencontré un certain nombre de dysfonctionnements sur les logements les plus anciens. Après de nouvelles modifications pour corriger ces anomalies, cela fait maintenant un an que le nouveau DPE est en place. Le mode de calcul a été revu, les limites de chaque classe énergétique également. Le but était de d’abord proposer un diagnostic immobilier plus fiable avant de se servir de ces résultats pour sanctionner ou imposer des contraintes fortes.

Retrouvez tous les changements et ce que cela implique sur la validité d’un DPE avec la nouvelle règlementation :

• Invalidité de tous les DPE réalisés avant le 1er janvier 2013
• Pour tous ces réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 : valides jusqu’au 31 décembre 2022
• Pour ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 : valides jusqu’au 31 décembre 2024

Depuis cette réforme, le DPE est opposable par le locataire.

DPE obligatoire pour louer un appartement

Avant de mettre en location un appartement ou une maison en France, le propriétaire bailleur a l’obligation de faire réaliser différents diagnostics immobiliers. Ces derniers seront ajoutés aux annexes du contrat de location. Ainsi, cela permet au locataire d’être informé sur différentes caractéristiques techniques de l’habitation (performance énergétique mais aussi état de l’installation électrique ou de gaz, surface locative, etc.) avant de signer le bail.

Pour rappel, voici la :

• Liste des 7 diagnostics immobiliers obligatoires pour une location
• Liste des 10 diagnostics immobiliers obligatoires pour une vente

DEVIS DIAGNOSTIC IMMOBILIER >>

Comment savoir si votre logement est une passoire thermique ?

Le diagnostic de performance énergétique va calculer la consommation en kWh/m2.an. Votre logement appartiendra ainsi à une classe énergie qui va de A (pour les plus performants) à G (pour les plus énergivores).

Depuis quelques années, on a vu apparaître la notion de « passoire thermique ». On retrouve sous cette appellation tous les logements qui consomment beaucoup d’énergie. Ce sont ceux qui correspondent aux classes énergétiques F (entre 330 et 420 kWh/m²/an) et G (plus de 420 kWh/m²/an).

Ainsi, votre bien immobilier est une passoire thermique s’il consomme plus de 330 kWh par mètre carré et par an.

Interdiction d’augmentation du loyer et de mise en location : tout le programme

Les propriétaires bailleurs devront subir de nombreuses contraintes pour leur logement mis en location s’il n’est pas performant énergétiquement. La pression va s’accentuer dans le temps afin d’inciter à rénover (installer une meilleure isolation, un meilleur système de chauffage, etc.). Voici toutes les obligations actuelles et celles prévues.

1er janvier 2022 : mention de consommation excessive dans l’annonce et le bail

La mesure est déjà une obligation depuis le début de l’année. En plus de l’obligation d’affichage du DPE dans l’annonce immobilière, tout bien en classe F ou G, une passoire thermique donc, se voit contraint d’ajouter une mention comme quoi la consommation énergétique du bien est excessive par rapport au reste du marché. Cette mention doit également figurer clairement dans le bail de location.

25 août 2022 : Interdiction d’augmenter le loyer en cours de bail et gel du loyer entre 2 locataires

Les interdictions de louer ne se feront que sur les nouveaux contrats signés à partir de la date en vigueur pour chaque classe d’énergie.

Seulement, pour inciter les propriétaires bailleurs à ne pas attendre pour agir, le gouvernement met également en place une mesure très coûteuse pour les baux en cours :

• Impossibilité d’appliquer une augmentation de loyer pendant le bail en cours
• Impossibilité de revaloriser le loyer entre 2 locataires

Cela aurait pu être presque indolore il y a quelques trimestres. Mais avec l’explosion de l’inflation et la forte hausse de l’IRL (indice de référence des loyers) actuelle et future, cela peut vite faire chuter la rentabilité locative de votre investissement.

Ce gel des loyers est valable pour tous les biens en classe F ou G. Autrement dit pour toutes les passoires thermiques.

1er janvier 2023 : Interdiction de louer un logement qui consomme plus de 450 kWh/m²/an

A moins d’un décalage de dernière minute, les logements en classe G les plus énergivores (plus de 450 kWh/m²/an) ne pourront plus être loués à un locataire dès le 1er janvier 2023. Cela devrait concerner 90 000 logements, dont 70 000 dans le parc locatif privé d’après le gouvernement. Pour les propriétaires bailleurs concernés, nous verrons quoi faire ci-dessous.

Mise à jour : le gouvernement vient d’ajouter à cela les locations saisonnières en plus des locations d’habitation à l’année. Ainsi il ne sera pas possible de faire de la location de vacances ou du Airbnb avec ce type de biens immobiliers.

1er janvier 2025 : les autres logements en classe G (entre 420 et 450 kWh/m²/an) sont interdits à la location

Tous les autres biens immobiliers en classe G seront soumis à la même restriction à partir du 1er janvier 2025. Pour plus d’efficacité, l’État vise avant tous les bâtiments qui nécessitent le plus de travaux d’isolation et d’amélioration des performances.

1er janvier 2028 : l’interdiction de louer s’étend aux logements en classe F

D’ici 2028, ce sont les logements classés F qui subiront le même traitement : impossibilité d’être proposés à un locataire. Cela peut paraître loin, mais l’immobilier est un investissement de long terme et il convient de bien s’informer sur la règlementation à venir sur plusieurs années. Et cela, même si celle-ci peut encore évoluer d’ici là. Le délai de mise en application peut être revu à la hausse ou à la baisse par exemple. Néanmoins si le gouvernement veut respecter ses engagements en matière environnementale, il ne peut pas rester sans rien faire du côté du logement qui est l’une des principales sources d’émission de gaz à effet de serre et de consommation énergétique.

1er janvier 2034 : un bien en classe E est à son tour impossible à louer

Après les passoires thermiques, ce sera à tous les appartements et toutes les maisons classés E de ne plus pouvoir être mis en location. Le calendrier est fixé et chacun pourra en tirer les conclusions pour ces placements immobiliers.

Des sanctions contre le non respect de ces restrictions

La loi prévoit des sanctions pour un bailleur qui ne respecterait pas ces limitations. Ainsi, louer une passoire thermique au-delà de la date limite pourrait coûter cher en justice. En effet, un locataire d’une telle habitation serait en droit d’attaquer le propriétaire en justice par :

• Une mise en demeure ou une saisie de la commission de conciliation pour rendre le logement conforme à la règlementation
• Porter l’affaire en justice pour obtenir une baisse de loyer, des dommages et intérêts ou encore de travaux obligatoires à réaliser par le propriétaire

Quid des appartements en copropriété ou classés ?

Pour un propriétaire qui possède un lot dans une copropriété dans laquelle la rénovation pour une mise aux normes énergétiques n’est pas encore votée, la loi prévoit d’accorder une possible dérogation. Il faudra prouver que vous avez tout fait pour faire voter les travaux nécessaires.

De même pour un monument classé dont il n’est pas possible d’attendre ce niveau de performance selon les contraintes architecturales.

Je suis propriétaire d’un logement avec un mauvais DPE : que faire ?

Pour ceux qui possèdent un investissement locatif avec un bien en classe F ou G, il est plus que temps de réagir. Avec cette nouvelle mesure, votre bien vient de perdre beaucoup de valeur ! Cela est vrai aussi bien sur le prix de vente potentiel que sur le loyer que vous pouvez espérer dans les années à venir. Pire encore, vous risquez de vous retrouver avec un logement vacant dans quelque temps ou une mise en location illégale.

Que faire dans cette situation ? Faut-il vendre sa passoire thermique pour investir dans un placement financier plus rentable ou investir dans des travaux de rénovation énergétique pour redonner de la valeur à votre bien et pouvoir continuer à le louer à des locataires et percevoir des loyers tous les mois ? Y a-t-il une autre option ?

La réponse sera à nuancer selon le potentiel de votre secteur géographique. En zone tendue, il peut être préférable de réaliser les travaux et de conserver ce type de bien recherché. Dans les zones moins attractives, cela sera à voir au cas par cas.

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Travaux de rénovation énergétique : isolation, etc.

Pour ceux qui ont la capacité financière et la motivation pour le faire, réaliser des travaux d’isolation peut être un très bon investissement. Vous pourrez ainsi valoriser votre logement plus facilement. Pour ceux qui ne le savent pas, un bien immobilier avec un bon DPE se vend bien plus cher. Et cette tendance risque de s’intensifier avec ce type de mesure et l’explosion des coûts de l’énergie (électricité, gaz, fuel, etc.).

En outre, cela vous permettra de pouvoir continuer à la louer et même d’avoir une bonne raison pour augmenter le loyer suite à ces améliorations. Un bien mieux isolé est non seulement plus économique sur les factures du locataire mais aussi bien plus confortable à habiter (moins de grosses chaleurs l’été, moins besoin de chauffer l’hiver et avec un meilleur ressenti).

Par où commencer ?

Renseignez-vous auprès de France Renov pour savoir quels sont les travaux les plus prioritaires à effectuer pour obtenir la meilleure amélioration possible sur le classement de votre DPE. Vous pourrez également savoir si vous pouvez bénéficier d’aides financières pour financer ces travaux : eco-PTZ, MaPrimeRenov‘, loi Denormandie (l’une des défiscalisations dans l’immobilier similaire à la loi Pinel mais pour un bien ancien à rénover dans certains centres villes), etc.

Sinon, vous pouvez toujours faire une demande de prêt travaux au meilleur taux. N’hésitez pas à faire plusieurs demandes de devis et à bien comparer les prestations et les prix.

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Mettre en vente ce logement

Vous ne pouvez pas ou ne voulez pas entreprendre des travaux de ce type ? Il est grand temps de songer à vendre votre bien. Certes, beaucoup de propriétaires bailleurs ont déjà entrepris cette démarche. En réalité, le taux de vente de passoires thermiques à exploser depuis ces annonces. Les prix de ces types de bien ont baissé malgré la tendance haussière des prix de l’immobilier ces dernières années.

Cependant, c’est ça ou vous retrouvez avec un logement vide pour lequel il faudra continuer à payer des frais d’entretien, la taxe foncière, etc. et cela en ne percevant plus aucun loyer. Même pour ceux qui n’ont plus de crédit immobilier à payer pour cet investissement, cela n’est pas tenable longtemps.

Par où commencer ?

Retrouvez tous nos conseils pour la vente d’un bien immobilier : les différentes étapes à suivre pour bien fixer son prix, réduire les coûts et tout savoir sur l’imposition de la plus-value immobilière par exemple. Et en particulier, découvrez notre article « faut-il rapidement mettre en vente votre passoire thermique ?« .

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Faire de location saisonnière ?

Une dernière option s’offre à ceux qui vivent dans une ville touristique : passer ce logement en location saisonnière à des touristes. A priori, d’après une réponse du 14 avril 2022 de la ministre chargée du Logement, cela ne concerne pas la location touristique.

Notre avis : cela risque d’inciter un nombre important de bailleurs à basculer sur de la location saisonnière pour leur bien avec une mauvaise étiquette quand cela est possible et réduire encore la taille du parc locatif privé pour de la résidence principale.

Investir dans une passoire thermique : un bon plan ?

D’autres investisseurs pourront apercevoir ici une possible opportunité d’acheter pour louer à un meilleur prix en visant des passoires thermiques à rénover. Il ne fait pas de doute qu’il y a une occasion à saisir pour celui qui sera capable de bien améliorer la note énergétique d’un appartement ou d’une maison et ainsi pouvoir le revendre plus cher ou le louer avec un très bon rendement. Il y a de nombreux biens de ce type à vendre et les prix sont largement négociables.

Néanmoins, il faut être en mesure de bien estimer le coût des travaux en plus d’un prix d’achat juste et de valoriser le bien une fois les meilleures performances énergétiques obtenues.

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