Tout ce que vous devez savoir sur la loi Censi-Bouvard

Qu’est-ce que la loi Censi-Bouvard ?

Définition

Héritière des lois Scellier et Pinel, la loi Censi-Bouvard fut adoptée par l’Assemblée nationale en 2009, après soumission par les députés Yves Censi et Michel Bouvard. Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation dont l’objectif est d’encourager les contribuables français à investir dans des logements meublés et neufs en résidence de services. En effet, face à la pénurie de ce type de logements malgré une forte demande, la loi Censi-Bouvard favorise la construction de nouvelles résidences et répond ainsi clairement à un besoin sociétal urgent. Dans la limite d’un prix d’achat de 300 000 € hors taxes et meubles, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 11% durant 9 ans ; cela signifie qu’il peut prétendre à une économie de 33 000 € sur cette période, soit 3 666 € par an.

Les avantages du dispositif

La loi Censi-Bouvard est très attractive pour les nouveaux investisseurs, car elle propose un système fiscal qui offre de nombreux avantages :

• La réduction d’impôt de 11% du coût de revient sur investissement
• La récupération de la TVA (sous conditions)
• La possibilité pour le propriétaire de déclarer ses revenus locatifs sous le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), avec à la clé un abattement forfaitaire de 50% du montant
• La délégation de la gestion locative grâce à la signature d’un bail commercial entre le propriétaire, le gestionnaire et l’exploitant de la résidence. Ainsi, le propriétaire se voit soulagé des contraintes telles que la recherche de locataires, la rédaction du bail et les éventuels problèmes matériels rencontrés durant la location (travaux de rénovation, réparations, etc).
• La possibilité de report de l’avantage fiscal sur les six années suivantes, dans le cas où la réduction d’impôt garantie par la loi Censi-Bouvard dépasse le montant de l’impôt à payer. Ce report est possible uniquement si le logement est en location l’année de l’utilisation dudit report.
• Les avantages fiscaux offerts par le dispositif Censi-Bouvard sont cumulables avec d’autres régimes d’impôt.
• Un particulier peut acheter plusieurs biens immobiliers soumis à la loi Censi-Bouvard au cours de la même année, mais il doit garder en tête le plafond maximum de 300 000 €.

Les conditions de récupération de la TVA

En 2022, la loi Censi-Bouvard permet de récupérer la TVA sous certaines conditions :

• Les loyers perçus doivent être soumis à une TVA de 5,5% et déclarés sous le régime BIC.
• Le contribuable investisseur doit adopter le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). L’inscription au Service des Impôts des Entreprises (SIE) sous ce statut est obligatoire.
• La résidence de services dans laquelle se trouve le logement se doit d’assurer au moins trois services sur quatre parmi ceux-ci : nettoyage des locaux, restauration, accueil de la clientèle et fourniture du linge de maison.

Après vérification de ces données importantes, le LMNP doit effectuer une demande par courrier auprès de son centre des impôts afin de récupérer la TVA.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le fonctionnement du statut LMNP

En se lançant dans l’achat d’un logement meublé en résidence de services sous le statut LMNP et dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, le propriétaire se voit bénéficier de taux de réductions d’impôt intéressants. Néanmoins, cette défiscalisation empêche l’amortissement du bien.

Le contrat de location entre le propriétaire-bailleur sous statut LMNP et le locataire est établi dans les mêmes termes qu’un bail de location classique : le locataire est libre de résilier le contrat à tout moment dans la mesure où il respecte un préavis d’un mois. Le loueur, lui, peut choisir de ne pas renouveler le bail avec un occupant. Il doit, pour cela, expliquer les raisons de sa décision et respecter un délai de préavis de trois mois. Le contrat indique également la durée d’engagement et la répartition des charges.

Le montant du loyer d’un logement en LMNP est fixé par le propriétaire, qui s’engage bien évidemment à respecter des plafonds établis par la loi Alur (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) dans certaines zones géographiques. Dans le cas où le contrat de location est renouvelé, le prix du loyer peut faire l’objet d’une révision et être majoré ou minoré, en fonction de la situation.

Les conditions imposées par le statut LMNP

La loi Censi-Bouvard 2022 concerne les investisseurs français qui deviennent Loueurs en Meublé Non Professionnels en achetant des logements locatifs meublés entre le 1ᵉʳ janvier 2013 et le 31 décembre 2022. Afin d’adopter le statut LMNP, l’investisseur doit répondre aux critères suivants :

• Il ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
• Ses recettes annuelles en tant que LMNP ne doivent pas dépasser 23 000 €.
• Il doit louer un logement meublé décent à titre de résidence principale et à une personne qui ne fait pas partie de son cercle familial. C’est pourquoi la location est déléguée à l’exploitant de la résidence de services.
• Le LMNP doit présenter une domiciliation fiscale en France.
• Il a l’obligation de louer le logement dans l’année qui suit son acquisition ou la fin de sa construction.
• Il s’engage à louer le bien pour une durée minimum de 9 ans.

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Deux régimes d’imposition possibles

Si le micro-BIC est le plus couramment utilisé par les LMNP, il existe certains cas dans lesquels le régime réel est plus adapté :

• Le régime micro-BIC est particulièrement avantageux pour les acheteurs qui souhaitent générer des revenus non imposables, puisqu’il est plafonné à 32 000 € par an et propose un abattement de 50% sur le calcul du revenu net imposable. En revanche, ce régime ne propose aucune déduction de charges.
• Le régime réel est obligatoire pour les LMNP dont les revenus locatifs sont supérieurs aux limites d’application du micro-BIC. Le principal avantage du régime réel est la déduction des charges liées au logement (charges calculées et charges réelles).

Quels sont les logements éligibles au dispositif Censi-Bouvard ?

Afin de bénéficier des nombreux avantages qu’offre la loi Censi-Bouvard, le futur propriétaire doit investir dans des bien neufs ou en l’état futur d’achèvement, depuis le 1ᵉʳ janvier 2013 et jusqu’au 31 décembre 2022. Ces logements ne sont pas concernés par un quelconque système de zonage géographique ou de plafonnement des ressources et des loyers. Enfin, seulement trois types de résidences de services sont éligibles à ce dispositif : les résidences étudiantes, les résidences pour personnes âgées ou handicapées, ainsi que les résidences d’accueil et de soin. Depuis la loi Finances de 2017, les résidences de tourisme classées sont exclues de l’éligibilité à la loi Censi-Bouvard.

Comme évoqué plus haut, les résidences éligibles doivent garantir un certain nombre de services à leurs occupants, notamment la réception, le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des installations et le prêt de linge de maison. Certains établissements peuvent ajouter d’autres services comme une salle commune ou un espace de connexion Wifi, par exemple.

Les résidences pour étudiants

Il existe deux sortes de résidences pour étudiants : les résidences privées, ouvertes à tous sans condition de bourse ou de revenus, et les résidences sociales, dont l’accès se fait sous condition de ressources. Ces résidences doivent être occupées par un minimum de 70% d’étudiants. Elles proposent des logements meublés et récents, aux superficies et équipements variés.

Les résidences pour personnes âgées ou handicapées

Ces résidences se composent de plusieurs catégories : les Établissements d’Hébergement de Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD), les unités de vie, les foyers d’accueil médicalisé (FAM), les foyers occupationnels ou encore les maisons d’accueil spécialisées (MAS) sont des résidences pour personnes âgées ou handicapées. Ce type de résidence est habilité à prodiguer des soins médicaux ou paramédicaux aux personnes accueillies.

Les résidences d’accueil et de soin agréés

Ces résidences assurent l’hébergement de personnes dépourvues de leur autonomie qui ont besoin d’une surveillance permanente et de soins de longue durée. Seules les résidences d’accueil et de soin ayant reçu l’agrément “Qualité” dans les 12 mois suivant le lancement de leur activité sont éligibles à la loi Censi-Bouvard 2022.

Investir dans un logement soumis à la loi Censi-Bouvard : et après ?

Vous l’aurez compris, le placement financier dans un projet d’achat immobilier locatif soumis à ce dispositif présente de nombreux avantages et, surtout, peu de risques. En effet, l’implication de professionnels spécialisés et l’anticipation facilitée des revenus générés ont tendance à rassurer les organismes de crédit, qui devraient vous accorder le prêt nécessaire relativement facilement.

À l’issue de la période de 9 ans qui vous lient à votre bien acheté sous la loi Censi-Bouvard, plusieurs solutions s’offrent à vous. Généralement, les investisseurs choisissent de revendre le logement : le marché leur est très favorable et l’argent récolté peut constituer un patrimoine important à réinvestir, de manière à bénéficier d’une nouvelle réduction d’impôt. Dans le cas où vous souhaitez conserver votre bien, ce qui est tout à fait possible, celui-ci ne sera plus soumis à la réduction fiscale. Cependant, vous pourrez constater une diminution de vos taxes grâce à l’amortissement de votre bien, ce qui était jusque-là rendu impossible par la défiscalisation.

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