A combien devrait s'élever le nombre de transactions immobilières dans l'ancien sur 12 mois glissants ?

Dernier nombre de transactions immobilières en 2024 en France et historique ?

Lors de la publication des statistiques sur l’évolution des prix de l’immobilier ancien au 3ème trimestre 2024, l’INSEE a informé sur le nombre de ventes de logements anciens sur 12 mois glissants à fin septembre 2024. Il est de 780 000 :

Dans leur dernière note de conjoncture immobilière, les notaires estiment que l’on descendra à environ 750 000 ventes de logements anciens seulement à fin août 2024. Ils se basent pour cela sur les avant-contrats déjà signés (les compromis qui n’ont pas encore été transformés en acte définitif de vente). Un point bas que l’on n’avait pas vu depuis 2015.

Cela constitue une sacrée chute (-38 %) par rapport au record à 1,204 million de transactions immobilières obtenu en 2021. C’était il y a moins de 3 ans… Certes, cette période était euphorique après les périodes de confinement à cause du COVID-19.

Cette donnée brute montre que le niveau des ventes est assez bas.

⚠️ Cependant, la crise est pire que ce que cela laisse paraître. C’est ce que nous allons voir dans la suite de cet article.

Comment tenir compte de la variation du nombre de logements ?

Le nombre de logements en France n’est pas fixe. Il évolue chaque année. Sur ces 20 dernières années, l’INSEE estime qu’il augmente en moyenne de 1 % par an. La variation du nombre de ménages en France suit plus ou moins la même tendance.

D’après les derniers chiffres de l’INSEE (voir ici), il y a en France 37 187 000 logements :

Ainsi, la population augmente et le parc de logements également.

👉 De ce fait, le nombre de transactions immobilières devrait également croître de 1 % par an par ce simple effet mécanique.

🕵️‍ Exemple de comparaison : ainsi, les 820 000 transactions en moyenne que l’on observait sur la période de 2004 à 2008, par exemple, donneraient aujourd’hui plutôt 980 000 transactions avec une vitesse de rotation du parc équivalente.

Autre exemple, le point bas de 2013 à 650 000 ventes correspondrait à environ 725 000 ventes en 2024. On sera donc dans les mêmes proportions dans les mois à venir.

Le taux de rotation du parc de logements est-il plus élevé ou plus bas que la moyenne historique ?

En réalité, pour constater si le marché immobilier est dans une tendance plus dynamique ou plus ralentie par rapport aux années précédentes, il est préférable d’étudier le niveau de la vitesse de rotation.

C’est une donnée que nous donne notamment l’IGEDD :

On peut notamment voir que le pic d’euphorie dont nous parlions plus haut en 2021. La vitesse de rotation a alors atteint un maximum à 3.7 %.

On peut estimer la tendance moyenne depuis l’an 2000 vers 3.0 %. On peut voir qu’en 2024 nous sommes bien en-dessous, avec un taux de rotation du parc de moins de 2.5 %.

👍 Bon à savoir : il est possible d’obtenir des informations précieuses sur les prix des ventes immobilières recensées par les notaires avec DVF.

Quel devrait être le niveau des transactions immobilières moyennes en 2024 ?

En tenant compte de tous ces éléments, j’estime qu’une période normale sur le marché immobilier devrait nous conduire à un nombre de ventes de logements anciens compris entre 900 000 et 1 000 000 en 2024. On est plus de 20 % plus bas actuellement. Ce qui montre bien à quel point le marché immobilier est à l’arrêt depuis de nombreux mois.

C’est ce sur quoi j’échangeais avec d’autres intervenants sur ce post LinkedIn. D’ailleurs, vous pouvez me suivre ou faire une demande de connexion à mon compte LinkedIn ici.

La plupart des ventes qui se font en 2024 sont dues aux ventes forcées. On parle des 3 D pour Divorce (ou séparation), Décès ou Déménagement (dans le sens changement de région géographique pour raison professionnelle ou personnelle).

❌ Les ventes de confort (avoir un logement plus adapté que l’ancien : plus grand, mieux situé, etc.) sont très rares en ce moment. Il faut aussi dire que ceux qui remboursent un crédit avec un taux à 1 ou 2 % n’ont pas envie de vendre pour devoir souscrire un nouveau crédit à 3.50 % pour compléter leur financement… Cela a de quoi freiner fortement les envies de changer de résidence principale.