Différé de remboursement de prêt immobilier : les points à retenir sur ce paiement retardé

Comment fonctionne un prêt différé ?

Un prêt différé vous permet d’obtenir le capital nécessaire à un achat immobilier et d’en repousser les échéances de remboursement. En effet, lors d’un crédit classique, vous réglez vos mensualités dès le déblocage des fonds. Ces prélèvements vous permettent alors de rembourser progressivement le capital emprunté et les intérêts appliqués, mais aussi de vous acquitter du prix mensualisé de votre assurance emprunteur.

Dans le cas d’un prêt différé, vous pouvez reporter le paiement du capital et des intérêts, ou payer uniquement les intérêts chaque mois. Vous réalisez alors une économie de plusieurs centaines d’euros sur vos premières mensualités, pour une gestion facilitée de votre budget. Cela permet d’optimiser sa trésorerie pendant une certaine période. Par exemple, dans le cadre d’un premier logement locatif, cela vous permet de bénéficier des premiers loyers en ayant des dépenses très réduites durant les premiers mois.

Pour un remboursement total de votre crédit à la fin de la durée (aucun amortissement avant), renseignez-vous plutôt sur un autre type de prêts : le crédit in fine.

Le différé d’amortissement partiel

Dans le cadre d’un prêt différé partiel, également appelé franchise partielle, vous ne payez que l’assurance et les intérêts jusqu’à l’échéance de votre différé. À cette date, vous devrez régler les intérêts restants et le capital emprunté simultanément.

Exemple : Vous souhaitez acheter un local professionnel et emprunter 200 000 € sur 20 ans, avec un taux d’intérêt de 4 %. En optant pour un différé d’amortissement partiel sur 12 mois, vous ne rembourserez que 667 € par mois pendant 1 an, hors assurance. Une fois l’échéance passée, vos mensualités seront révisées pour inclure le remboursement du capital et représenteront alors la somme de 1 211 €.

Si la possibilité d’un report de votre première échéance vous offre plus de confort, elle représente par ailleurs un risque accru de perte financière pour l’organisme prêteur. À conditions équivalentes, ce type d’emprunt s’avérera donc plus coûteux qu’un crédit immobilier classique et devra être pris en compte dans l’estimation du coût total de votre acquisition.

Le différé d’amortissement total

Avec la franchise totale, ou le prêt différé total, vous n’effectuez aucun remboursement avant l’échéance de votre emprunt. Qu’il s’agisse du capital ou des intérêts appliqués à votre contrat, aucun versement ne vous sera alors demandé pour votre crédit. Les frais d’assurance emprunteur restent néanmoins dus chaque mois afin de garantir votre prêt et son remboursement en cas de sinistres. Les intérêts, quant à eux, s’ajouteront au capital emprunté, augmentant ainsi la somme totale à rembourser.

Exemple : Si l’on applique l’exemple précédemment mentionné, avec l’achat d’un bien immobilier et un emprunt de 200 000 € avec 12 mois de différé, vous ne devrez donc aucune mensualité pendant 1 an, hors assurance. Passé cette période, vos prélèvements seront de 1 260 € par mois puisque le capital total dû sera alors 208 000 € avec les intérêts de la première année.

Là encore, le différé total de vos échéances implique un coût supplémentaire à votre projet immobilier. Afin de préparer votre dossier de la meilleure façon, mais aussi anticiper les frais inhérents à votre investissement, n’hésitez pas à faire appel à un courtier professionnel pour vous accompagner.

Qu’est-ce que la franchise par tranches ?

Parmi les différents prêts immobiliers différés, on note enfin la franchise par tranches. Ce type de financement est généralement dédié aux projets de construction et permet un déblocage progressif des fonds empruntés. Selon une date prédéfinie ou l’avancement des travaux de votre bien, la banque effectue alors le versement de votre capital par tranches, telles que prévues dans le contrat, au fil des mises en œuvre des différents chantiers.

Dans ces conditions, le calcul des intérêts s’effectue selon le capital débloqué. Vos mensualités augmentent donc progressivement avec vos versements pour la construction de votre bien immobilier, et ce, conformément aux modalités convenues dans votre contrat d’emprunt.

Retrouvez plus d’informations sur le calcul des intérêts intercalaires pour un crédit immobilier en VEFA.

Pourquoi opter pour un prêt immobilier différé ?

Un prêt immobilier différé constitue un dispositif avantageux dont vous pourrez bénéficier dans différents cas de figure. Vous pourrez ainsi mener à bien votre investissement tout en limitant vos charges financières durant le démarrage de votre projet.

Ce type d’emprunt peut également être privilégié lorsque vous réalisez un prêt relais dans l’attente de vendre votre bien immobilier notamment. De cette façon, vous n’avez aucun remboursement à effectuer avant la signature de l’acte authentique de vente et vous pourrez transférer directement les fonds pour clôturer votre prêt relais à la suite de celle-ci.

Un prêt immobilier différé est mis en place dès la contraction de votre emprunt et apparaît clairement dans les conditions de votre contrat. Lorsque ce type de mesure est instaurée au cours du prêt, on parle alors seulement de report d’échéances. Il est également possible de demander à changer de mensualité.

Bon à savoir : le prêt différé ne s’applique pas aux frais de garantie compris dans vos mensualités. Veillez donc à bien définir les modalités de paiement et de remboursement lors de la signature de l’offre de prêt pour une meilleure anticipation de vos dépenses.

Assurance et prêt différé : bien anticiper vos dépenses

La contraction d’un prêt immobilier nécessite toujours de souscrire à une assurance emprunteur. S’il ne s’agit pas d’une obligation légale, ces garanties sont systématiquement demandées par les organismes prêteurs afin de limiter le risque de perte financière. En effet, en cas de décès, d’invalidité ou de sinistre, c’est alors l’assureur qui prend en charge le remboursement total ou partiel du capital restant dû. Une couverture indispensable à la finalisation et à l’acceptation de votre dossier emprunteur.

Que vous optiez pour l’offre de groupe de votre banque ou pour la délégation d’assurance, il est important de noter que les frais de vos garanties ne sont pas concernés par le report de vos mensualités sur un prêt immobilier différé. Vous devrez donc vous acquitter de ceux-ci chaque mois, et ce, dès le déblocage des fonds. Afin de maîtriser au mieux vos dépenses et le coût total de votre investissement, nous vous invitons ainsi à comparer minutieusement les offres d’assurance emprunteur proposées. Les conditions et les taux de votre assurance évoluant selon les critères de votre profil emprunteur, n’hésitez pas à demander des devis précis aux différents assureurs.

Quels projets réaliser avec un prêt immobilier différé ?

Le prêt immobilier différé fait partie des financements les plus plébiscités par les entreprises et les professionnels, ainsi que les investisseurs. Avec la possibilité de repousser vos premières mensualités, ce type d’emprunt peut alors servir à la concrétisation de divers projets tels que :

• La réalisation de travaux de rénovation dans de l’immobilier ancien ;
• L’achat d’un entrepôt industriel, de locaux commerciaux ou de bureaux ;
• L’acquisition d’un bâtiment en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).

La solution d’un emprunt différé pour ce type d’investissement immobilier vous permet alors de ne pas cumuler la mensualité de prêt et le loyer. Vous bénéficiez ainsi d’un meilleur confort pour gérer vos finances et maîtriser pleinement les dépenses liées à l’achat de votre bien. Selon vos capacités financières et votre situation, vous pourrez alors convenir avec la banque de la formule la plus adaptée à votre situation(franchise par tranches, différé total ou partiel) et le concrétiser sereinement.

C’est un moyen de mieux gérer votre trésorerie au début du chantier en fonction de vos autres besoins (travaux, frais de déménagement, etc.).

Certains dispositifs d’aide fonctionnement également avec un remboursement décalé dans le temps. C’est par exemple le cas du prêt à taux zéro (PTZ) pour les emprunteurs avec de faibles revenus. Le fonctionnement est alors différent puisque le différé de PTZ est gratuit. Seule l’assurance de prêt à taux zéro est à payer pendant la période sans amortissement.

Prêt immobilier différé : quel impact sur le coût total de votre financement ?

Outre le montant du capital emprunté, le remboursement de votre prêt différé se compose également des intérêts de ce dernier. Si la durée totale de votre crédit est inévitablement allongée en raison de vos reports d’échéances, les taux d’intérêt appliqués sur ce type de financement sont alors plus élevés que sur les offres classiques. En effet, le risque d’un sinistre et de perte financière est plus importante. Une donnée prise en compte dans le calcul des intérêts, qui présente aussi un autre impact sur le coût de votre projet selon le type de financement choisi.

Exemple : Si nous poursuivons l’exemple de l’achat d’un local professionnel à 200 000 € en différé d’amortissement total, la somme des intérêts non versés pendant 1 an correspond à 8 000 €. À l’issue de la période de décalage, ces derniers seront intégrés au capital initialement prêté et vous devrez donc rembourser 208 000 €. Le taux d’intérêts sera ainsi appliqué à la somme de 208 000 € et non de 200 000 €, impliquant un coût supplémentaire à ne pas négliger dans vos estimations. Le surcoût des intérêts est de 11 635 €. Il faut ajouter également la prime d’assurance sur un an à payer en plus.

Dans le cadre d’un prêt différé partiel en revanche, vous réglez chaque mois les intérêts de votre crédit en plus de vos frais d’assurance emprunteur. À la suite de la période de report définie, ils ne seront alors pas ajouter au montant du capital emprunté. Vos intérêts seront bien uniquement calculés sur la base du montant de 200 000 € initialement prêté. Il y a néanmoins un surcoût non négligeable à bien intégrer dans votre projection. Dans cet exemple, il est de 8 000 €.

Quel que soit votre type d’achat, et bien que le prêt immobilier différé représente de nombreux avantages pour concrétiser vos envies avec une gestion optimale de vos finances, il est essentiel d’opter pour une solution adaptée à votre situation et à vos besoins. N’hésitez donc pas à faire un bilan personnalisé avec votre banquier ou votre courtier pour vous assurer les conditions les plus avantageuses pour votre achat immobilier. Notre courtier se chargera de vous conseiller au mieux si vous souhaitez aller plus loin après une simulation de crédit immobilier en ligne.