Comment faire un prêt immobilier en SCI ?

Comment fonctionne une SCI ?

Une Société Civile immobilière est une structure juridique en France constituée d’au moins deux personnes physiques ou morales. Ces dernières sont alors considérées comme des associés et sont en charge de la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Lors de sa création, des statuts doivent être rédigés par les associés ou par des professionnels ; ces derniers dictant les modalités de la SCI.

Ce type de financement présente de nombreux avantages aux associés qui pourront acheter des biens au moyen d’une structure dédiée dont ils choisiront le régime d’imposition et pourront se répartir la gestion. De cette manière, les participants se partagent les coûts du projet et disposent d’un meilleur capital pour acquérir des biens. Enfin, une SCI permet avant tout de faciliter la transmission de biens. Il est effectivement plus simple et moins coûteux en impôt de faire la transmission des parts de son patrimoine détenus par des sociétés civiles immobilières qu’en direct.

Puisqu’une SCI est créée dans l’objectif d’obtenir un bien immobilier au même titre qu’un particulier, nous pouvons alors nous demander si cette dernière bénéficie des mêmes possibilités de financement que celui-ci, et notamment de la possibilité de contracter un crédit immobilier.

Faire un prêt immobilier en SCI : quels types d’emprunts sont possibles ?

Les prêts immobiliers sont des dispositifs permettant de financer un investissement par le biais d’un organisme prêteur tel que des banques. Cette dernière prêtera alors une certaine somme définie au préalable, que l’emprunteur remboursera au moyen de mensualités. Ce mode de financement ne peut concerner que l’acquisition de biens à usage d’habitation (ou mixte : habitation et professionnel), qu’il s’agisse de résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif. De manière à se voir octroyer un tel crédit, un particulier doit pouvoir témoigner de sa capacité à mener à bien les remboursements et devra également disposer d’une garantie de paiement en cas de problème.

Dans le contexte d’une SCI, les modalités d’obtention de crédit sont similaires. Votre Société Civile Immobilière peut tout à fait se voir octroyer un prêt immobilier, mais celle-ci devra se plier aux mêmes exigences que pour un particulier et ne se verra pas bénéficier de traitement de faveur. Il est à noter que si une SCI peut procéder à un emprunt, il n’existe pas pour autant de crédits spécifiques. Lorsque vous vous tournez vers une banque en vue d’un investissement locatif, cette dernière ne fait pas de distinction entre un particulier et une SCI. Les mêmes conditions sont alors appliquées pour une SCI : la durée du crédit s’étendra elle aussi entre 10 et 25 ans, il peut s’agir d’un prêt à taux fixe comme d’un prêt à taux variable, etc.

De manière logique, certains ajustements prennent alors place, notamment lorsqu’il s’agit du calcul de la capacité d’emprunt, puisqu’une SCI comprend plusieurs associés. Ainsi, lors d’une demande de crédit immobilier, l’organisme vers lequel vous vous tournez prendra en compte la capacité d’endettement de chacun des associés de la SCI. Par ailleurs, à l’instar d’un emprunt par un particulier, les loyers perçus par la SCI seront également pris en compte.

Notez ici que nous parlons d’un emprunt immobilier au nom de la SCI, et non de l’emprunt personnel que peut faire chaque associé en vue d’acquisition de parts de la SCI. Dans le cas présent, c’est la structure de la société qui contracte un prêt, bien que cette alternative soit également possible.

Prêt immobilier en SCI : la marche à suivre

Quel que soit le type de SCI (familiale, professionnelle…), le prêt immobilier est une option possible, bien qu’elle soit plus courante dans le contexte d’une SCI familiale. Dans un premier temps, les associés doivent calculer le montant dont ils ont besoin afin de mener à bien leur achat. Pour ce faire, ils doivent déduire les investissements déjà réalisés par les associés du prix d’acquisition du bien immobilier en vue. Une fois cette somme déterminée, et tous les frais complémentaires anticipés, il s’agit alors de trouver l’établissement bancaire vous proposant l’offre la plus intéressante pour votre profil. Notez qu’au même titre que pour un particulier, des simulations prêts immobiliers sont accessibles afin d’estimer les modalités de votre emprunt.

De même que pour une personne physique, la SCI devra présenter son dossier auprès de l’établissement bancaire et chaque associé de cette dernière devra alors pouvoir attester de revenus suffisants et réguliers, afin d’assurer la capacité de remboursement. En effet, dans le cadre d’un emprunt immobilier par le biais d’une SCI, tous les membres seront chargés de régler les mensualités nécessaires. Ils devront alors, lors de leur démarche, fournir un certain nombre de pièces justificatives témoignant de leur stabilité financière et professionnelle. Si une étude approfondie est menée pour chacun des associés, c’est également pour s’assurer qu’en cas de manquement de la part de l’un d’entre eux, les autres puissent prendre le relais quant au remboursement. Il est indispensable pour la banque de s’assurer que son prêt sera remboursé selon les modalités définies, quelles que soient les circonstances.

Lorsque les sociétés bancaires étudient les situations financières de chacun des associés, c’est également pour déterminer le montant de l’apport que la SCI sera en mesure de faire pour cet emprunt. Notez qu’il est toutefois possible pour une SCI de contracter un prêt sans apport. En effet, ces crédits étant destinés à un investissement locatif, les loyers à venir pourront compenser ce dernier.

Il est à noter que dans les étapes d’un prêt immobilier via une entreprise telle qu’une SCI, ces dernières profitent également d’une clause suspensive du crédit immobilier. Celle-ci permet à la SCI de se rétracter si toutefois elle ne parvenait pas à obtenir son prêt.

Contracter un prêt immobilier via une SCI : y a-t-il des avantages ?

Comme mentionné précédemment, lors d’une demande de prêt immobilier auprès d’une banque, chaque associé doit justifier de sa situation financière. Nous notons alors qu’emprunter par le biais d’une SCI présente un avantage majeur pour cette dernière qui augmente grandement les chances d’acceptation de son dossier. Effectivement, plus il y a de membres présentant une certaine stabilité financière et des revenus importants, plus la banque sera rassurée quant à l’aptitude à rembourser ses mensualités. Cela représente pour elle une multiplication des garanties, pouvant alors représenter un avantage majeur pour celle-ci.

Parmi les autres bénéfices, nous notons également le montant de l’emprunt. En effet, dans une SCI, tous les associés investissent une première partie du capital. Ainsi, en fonction du bien immobilier qu’ils souhaitent acquérir et en fonction des investissements déjà réalisés, la somme restante à emprunter sera parfois moins importante.

En règle générale, faire un emprunt immobilier par le biais d’une SCI soulève une certaine solidarité entre les associés lorsqu’il s’agit du remboursement, ce qui peut s’avérer rassurant pour eux comme pour la banque.

Assurance : quelles garanties faut-il prendre pour un emprunt immobilier via une SCI ?

Parmi les éléments indissociables du prêt immobilier, quel que soit le contexte, nous retrouvons l’assurance emprunteur. En effet, un établissement bancaire est en droit d’exiger une certaine garantie de paiement de la part du ou des emprunteurs. Cette dernière permet notamment de prendre le relais dans les paiements en cas d’impayé, notamment dans le cadre d’un décès ou autre incident menant à l’incapacité de payer. Une SCI n’étant pas une entité susceptible de subir un tel problème en elle-même, peut alors se poser la question de l’assurance emprunteur pour ce type d’emprunt.

De manière à pouvoir garantir la continuité des paiements dans le cadre d’une SCI, plusieurs options sont envisageables. Quoi qu’il en soit, une assurance est indispensable afin de prendre le relais sur les paiements, c’est pourquoi les associés doivent impérativement opter pour, a minima, une assurance décès et invalidité qui saura couvrir les pertes dans le cas où l’un de ces deux événements se produirait au cours du prêt. L’assurance emprunteur fait ainsi office de prévoyance contre le risque de décès de l’un des associés et assure la conservation du patrimoine global.

En complément, les associés pourront également se voir demander des garanties supplémentaires telles qu’une hypothèque ou une caution. On peut notamment souscrire à une caution mutuelle auprès d’une entreprise spécialisée comme Crédit Logement. Il peut également y avoir une prise d’hypothèque sur certains biens du patrimoine de la société. Notez qu’un banquier est en droit de choisir la garantie qu’il souhaite avant d’accepter de financer un achat de logement, des travaux ou encore un rachat de crédit.

Que vous empruntiez par le biais d’une SCI ou en tant que particulier, il est indispensable de pouvoir assurer à l’organisme prêteur une continuité des paiements, quelles que soient les circonstances. Un prêt immobilier étant un engagement sur de nombreuses années au cours desquelles des incidents peuvent survenir, il est alors essentiel d’assurer une certaine stabilité au niveau des remboursements avec une assurance emprunteur suffisante.

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Quelle est la capacité d’emprunt d’une SCI ?

Il est important de souligner le fait que souscrire à un prêt immobilier par le biais d’une SCI ne présente pas d’avantage réel au niveau de la capacité d’emprunt en elle-même. Celle-ci correspond en réalité à celle des associés de la société. Par ailleurs, vous ne pourrez profiter de taux préférentiels ni d’avantage concernant la durée du prêt immobilier et serez soumis aux mêmes conditions que pour une personne physique. Ainsi, la capacité d’emprunt de votre SCI se résume à celle des associés qui la composent. La situation financière de chaque membre est alors passée au peigne fin afin de déterminer la somme qu’il sera possible d’obtenir. Il est important de noter que, contrairement à une personne physique, une SCI ne peut percevoir d’aide au financement, un critère qu’il convient de prendre en compte lors de vos démarches.

De manière à déterminer la capacité d’emprunt de votre SCI, de nombreux simulateurs sont disponibles et semblables à ceux utilisés par les particuliers. Il convient simplement de renseigner les revenus, les mensualités envisagées ainsi que les potentiels crédits en cours. En seulement quelques secondes, votre possibilité d’emprunt sera alors calculée, et un taux de prêt pourra également être précisé. Il est toutefois important de stipuler qu’il ne s’agit que d’estimations et que toutes les banques proposent des offres différentes, c’est pourquoi il est toujours important de les comparer avant de vous aventurer dans une souscription.

Quels établissements proposent des prêts immobiliers aux SCI ?

Comme nous l’avons mentionné, les SCI ne bénéficient pas de traitements de faveur et se voient appliquer les mêmes conditions et modalités que dans le cadre d’un emprunt immobilier classique, par une personne physique. Au contraire, sur certains points, celles-ci pourraient se voir désavantagées. Si un particulier peut souscrire à un prêt immobilier auprès de tous les organismes préteurs quels qu’ils soient, une SCI se verra limitée. En effet, il est important de mettre en avant le fait qu’une SCI ne pourra pas souscrire à un emprunt auprès d’une banque en ligne car la majorité d’entre elles ne proposent pas de crédits pour ces dernières. De cette manière, dans le cadre d’un prêt immobilier via une Société Civile Immobilière, il sera indispensable de se tourner vers un établissement bancaire traditionnel. Vous pourrez choisir parmi différentes banques : Crédit Mutuel, BNP Paribas, HSBC… Cependant, nous notons que les établissements bancaires marquent une préférence pour les SCI dont les associés ont leurs revenus domiciliés chez eux. C’est pour cela que les crédits habitats sont facilités pour les SCI familiales dont les membres appartiennent souvent au même établissement bancaire.

Chaque banque propose ses prêts spécifiques avec ses propres modalités et conditions. Ainsi, il reste important de prendre le temps de comparer chaque offre du marché, afin de trouver celle qui conviendra le mieux, mettant en avant des clauses avantageuses pour votre projet.

Vous l’aurez compris, une Société Civile Immobilière est tout à fait en droit de souscrire à un prêt immobilier ou de faire un rachat de crédit. Il est toutefois recommandé de ne pas créer cette dernière uniquement dans l’optique de se voir octroyer un emprunt puisqu’elle ne profitera pas bienfaits majeurs. Une SCI se verra alors appliquer les mêmes modalités qu’un particulier, notamment au niveau de la durée du prêt, du taux appliqué mais également des conditions d’attribution. Ainsi, que vous souhaitiez faire un emprunt personnel ou par le biais d’une SCI pour votre projet immobilier, il faudra impérativement que les associés de cette dernière présentent une situation financière stable.

Cela fait partie des avantages et inconvénients d’une SCI à prendre en compte avant de créer une telle société.

Déduction des intérêts et des frais des loyers perçus ?

Les loyers perçus par une SCI sont imposés selon le régime fiscal qu’elle a choisi dans ses statuts. Soit à l’impôt sur le revenu (IR) de chacun des associés en fonction de leur répartition des parts, soit à l’impôt sur les sociétés (IS). Voir comment choisir entre IS et IR pour une SCI.

Quelque soit le régime d’imposition choisi, les intérêts du crédit pourront être déduits des loyers encaissés ainsi que les autres frais liés à ce crédit.