Quel salaire pour emprunter 400 000 euros ?

Quel délai pour un prêt de 400 000 euros ?

Dans l’objectif de bien définir la somme qu’elle peut vous dédier pour un prêt, la banque à laquelle vous faites appel va prendre le temps de bien analyser plusieurs critères dans votre démarche d’un crédit immobilier. En effet, avec des emprunteurs qui éprouvent de plus en plus de difficultés à rembourser leurs emprunts, les organismes prêteurs se montrent plus attentifs et plus exigeants aux salaires ainsi qu’aux revenus complémentaires.

De ce fait, afin que votre crédit soit accepté sans difficulté, il vous faudra bénéficier d’un contrat de travail stable en tant que fonctionnaire, chef d’entreprise ou indépendant. La somme de 400 000 euros étant un budget conséquent, un CDI à faible salaire peut s’avérer insuffisant sauf dans le cas d’un crédit établi avec un conjoint. Afin de pouvoir prétendre à ce type d’emprunt, il vous sera essentiel d’opter pour une durée de crédit en accord avec vos ressources.

Retrouvez dès maintenant quelques indications salariales pour un prêt de cette ampleur :

• Pour un crédit immobilier de 400 000 euros sur 10 ans, soit sur 120 mois, avec des mensualités estimées à 3 300 euros, un salaire de 10 550 euros net/mois sera nécessaire.
• Pour un crédit immobilier de 400 000 euros sur 15 ans, soit sur 180 mois, avec des mensualités estimées à 2 230 euros, un salaire de 6 900 euros net/mois sera nécessaire.
• Pour un crédit immobilier de 400 000 euros sur 20 ans, soit sur 240 mois, avec des mensualités estimées à 1 900 euros, un salaire de 5 550 euros net/mois sera nécessaire.
• Pour un crédit immobilier de 400 000 euros sur 25 ans, soit sur 300 mois, avec des mensualités estimées à 1 600 euros, un salaire de 4 900 euros net/mois sera nécessaire.

Ces sommes sont dépendantes du taux d’intérêt que vous pouvez obtenir selon votre profil. Selon les taux immobiliers moyens en ce moment, voici un comparateur du niveau de salaire requis et du montant total des intérêts de l’emprunt pour 400 000 € :

Note : techniquement il possible d’avoir une mensualité de 35 % de ses revenus, mais le pourcentage retenu ici dans ce tableau comparateur est de 33,33 % car il faut intégrer une marge pour le coût de l’assurance emprunteur qui sera obligatoirement intégré suite aux contraintes imposées par le HCSF aux banques.

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Pour un emprunt immobilier de cette valeur, un apport personnel de 40 000 euros vous sera demandé, voire plus dans la majorité des cas. Généralement, pour un crédit aussi important, si vous êtes un indépendant vos 3 derniers bilans comptables seront pris en considération. Si toutefois, vous occupez un poste en tant que fonctionnaire ou si vous êtes en CDI, 100 % de vos revenus seront pris en compte. De plus, depuis plusieurs années, il est désormais possible d’emprunter à un taux de 35 % pour les montants les plus élevés (mais en intégrant le coût de l’assurance emprunteur). Seuil recommandé par les organismes bancaires, il est toutefois conseillé de bénéficier de ressources supplémentaires, indépendamment à votre salaire.

Ne pas surestimer votre capacité d’emprunt

Afin d’éviter une situation de surendettement, l’organisme bancaire auquel vous faites appel lors de votre demande de prêt prendra le soin d’analyser votre capacité d’emprunt et de remboursement. De ce fait, la banque prendra en considération votre reste à vivre ainsi que votre saut de charge ; deux éléments nécessaires à l’établissement d’un prêt immobilier.

Le reste à vivre va permettre d’établir la différence entre vos revenus mensuels et le reste de vos charges fixes. Dans l’objectif de vous éviter une situation financière épineuse, le reste à vivre va déterminer la somme restante après déduction de toutes vos charges : Facture énergétique, internet, assurances habitation et automobile, impôts, taxe foncière… Nombreuses sont les mensualités qui sont prélevées chaque mois, et qui sont à considérer dans l’établissement d’un crédit immobilier. De ce fait, plus votre reste à vivre sera élevé après le débit de vos charges, plus la banque à laquelle vous faites appel sera encline à vous accorder votre prêt selon votre statut professionnel.

En ce qui concerne le saut de charge, celui-ci va définir la différence entre le montant de votre loyer actuel et celui des mensualités de votre futur achat immobilier. Si le montant de ces dernières s’avère beaucoup plus élevé, votre saut de charge sera plus élevé et il vous sera plus difficile de puiser dans vos ressources. Si toutefois, ce dernier se base sur un montant similaire à votre loyer actuel, l’organisme prêteur prendra moins de risque à vous dédier un montant de capital élevé dans le cadre de votre prêt immobilier. Par ailleurs, si vous souhaitez connaître vos capacités d’emprunt, Immobilier Danger met à votre disposition un simulateur efficace pour vous guider dans vos démarches : Combien puis-je emprunter pour un crédit immobilier ? Hormis votre reste à vivre et votre saut de charge, la banque ne négligera pas votre taux d’endettement. En effet, 400 000 euros étant une somme relativement élevée, votre taux d’endettement est l’élément qui déterminera la possibilité de votre emprunt.

Savez-vous jusqu’à quel âge on peut emprunter ? Et avec quelles conditions de financement ?

Votre taux d’endettement : un critère à ne pas négliger

Aujourd’hui, afin d’établir le capital qui vous sera attribué, l’établissement prêteur auquel vous faites appel va calculer votre taux d’endettement selon les mensualités établies. Ne pouvant dépasser les 33 % et pouvant aller jusqu’à 35 %, le taux d’endettement tiendra compte de vos charges récurrentes, de vos impôts en plus d’une dépense supplémentaire à celles que vous payez chaque mois. L’organisme de crédits intégrera également dans son simulateur les autres crédits en cours du foyer pour ce calcul. Ces charges seront considérées lors du calcul de votre taux d’endettement afin de définir efficacement si vous êtes en possibilité d’en bénéficier avec un revenu mensuel suffisant.

Pour les personnes disposant de suffisamment de ressources, il est cependant possible de dépasser les 35 % de taux d’endettement, tant que celui-ci respecte les engagements avec la banque prêteuse. Néanmoins, le Haut Conseil en Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques de ne déroger à la règle des 35 % pour le crédit et l’assurance emprunteur et aux autres règles de limitation (maximum 25 ans, apport personnel suffisant, etc.) que pour seulement  20 % des dossiers en 2024.

De plus, afin de sécuriser votre demande, un apport personnel est toujours recommandé dans le but de montrer votre capacité d’épargne qui saura appuyer plus facilement votre prêt immobilier. Cela fait partie également des exigences qui ne peuvent être dérogées que dans une minorité de cas. En 2024, il est rare de décrocher un emprunt sans apport pour acheter une maison ou un appartement en France.

Si votre salaire est supérieur a ce maximum (ou vos salaires si vous empruntez en couple) pour emprunter 400 000 €, cela signifie que vous êtes en capacité de rembourser un tel financement. En plus de ce revenu minimum mensuel pour limiter le risque sur le remboursement de votre mensualité pendant toutes ces années, la banque peut exiger d’autres conditions notamment au niveau de l’apport ou de la garantie de prêt.

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