Quels sont les frais et les charges déductibles des revenus fonciers ?

Déduire tous vos frais réels ou choisir un abattement forfaitaire avec le régime micro-foncier ?

Seuls les investisseurs qui ne dépassent pas un certain plafond de revenus locatifs peuvent choisir le régime du micro-foncier. Ce régime de déclaration d’impôts permet de déduire un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers sans vous soucier de vos frais réels.

Les investisseurs qui ont la possibilité de choisir ce régime-là doivent calculer ce qui est le plus avantageux pour eux comme dans le cas des frais réels ou de l’abattement forfaitaire de 10 % dans le cadre de vos revenus salariés.

Pour ceux dont les revenus issus de leurs investissements locatifs dépassent ce plafond il n’est pas possible d’appliquer simplement un abattement forfaitaire. Dans ce cas, il vous faut intégrer le maximum de charges déductibles afin de diminuer le montant de vos revenus fonciers qui sera comptabilisé pour votre déclaration d’impôt. C’est dans l’imprimé 2044 que vous pourrez détailler vos charges déductibles.

Si vous générez beaucoup de charges, en réalisant des travaux par exemple ou si vous payez beaucoup d’intérêts d’emprunt (c’est souvent le cas au début du remboursement du crédit), vous pourrez générer du déficit foncier et ainsi réduire vos autres impôts ou votre niveau d’imposition pour les prochaines années comme le montrent ces exemples d’utilisation du déficit foncier.

Toutes les charges citées ci-dessous s’entendent TTC si le logement n’est pas soumis à la TVA.

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Les frais de financement de votre investissement

Tous les frais de financement qui ont servi à l’acquisition, la conservation (par exemple, un prêt contracté pour payer des droits de succession), la construction, la réparation ou l’amélioration du bien sont déductibles des revenus fonciers bruts (ligne 250 et 410 du formulaire 2044). Cela signifie que vous pouvez déduire sur les loyers bruts perçus au cours de l’année N tous les frais que vous aurez payés cette même année pour un financement :

• Les intérêts d’un crédit immobilier ou d’un prêt pour des travaux,
• Les frais de dossier,
• Les frais de garantie,
• Les cotisations d’assurance emprunteur,
• Les dépenses de courtage immobilier pour payer moins d’intérêts,
• Etc.

C’est pour cela que vous avez fortement intérêt à emprunter plutôt que de payer cash pour un investissement immobilier.

Les frais d’entretien et de réparation

Vous pouvez déduire le coût des travaux que vous engagez pour entretenir ou réparer votre logement. Ces travaux doivent avoir pour but de conserver ou de remettre en étant votre bien immobilier sans en modifier l’usage, l’agencement ou les équipements principaux.

Vous pouvez par exemple prendre en compte vos frais de remise aux normes de l’installation électrique, le traitement du bois, une rénovation de la toiture, etc. L’administration fiscale étudiera si les dépenses pour des travaux dans votre location sont réellement considérer comme déductible selon leur nature. Ici on parle des travaux qui permettent de maintenir ou de réparer les équipements existants pour le locataire de l’immeuble.

Les dépenses pour améliorer le logement

Certaines dépenses engagées par le propriétaire bailleur afin d’apporter un équipement ou un confort supplémentaire aux locataires sont également prises en compte. Elles ne doivent pas pour cela modifier la structure du logement. Cela n’inclut donc pas tous les travaux d’amélioration possibles dans votre immeuble ou votre logement.

Vous pourrez, par exemple, déduire des frais pour des améliorations de ce type :

• Changement des fenêtres ou des volets,
• Isolation thermique du bâtiment,
• Installation d’une cuisine équipée,
• Ajout d’un digicode ou d’un autre élément de sécurité,
• Installation d’équipements pour personnes handicapées,
• Changement du système d’évacuation des eaux usées,
• Etc.

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Le coût des impôts et des taxes

Une partie des impôts et des taxes que vous devez payer par rapport aux appartements que vous louez peuvent également être déduits de vos loyers.

Il s’agit principalement de la taxe foncière, de la taxe d’équipement, des éventuelles taxes sur les bureaux, etc.

En revanche, les impôts locaux payés par le locataire (taxe d’ordures ménagères, taxe d’habitation), ainsi que les impôts sur le revenu, la TVA, les frais de notaire, la commission ou les frais d’agence lors de la vente, etc. ne sont pas déductibles.

Les charges de copropriété

Pour ce qui concerne les charges de copropriété, tout propriétaire bailleur peut répercuter le coût des charges locatives qui ne sont pas répercutées au locataire.

Vous devez déduire les provisions pour charges de copropriété de l’année qui correspond aux loyers sur lesquels vous êtes imposés. Vous devez également prendre en compte la régularisation des charges réellement actées pour l’année précédente par rapport aux provisions qui avaient été faites.

Les cotisations d’assurance

Toutes vos cotisations d’assurances liées à vos biens immobiliers sont entièrement déductibles de vos revenus fonciers (ligne 223 de l’imprimé 2044). Cela concerne tout type d’assurance que vous pouvez souscrire dans le cadre d’un placement de ce type :

• Votre assurance habitation,
• Votre assurance loyer impayé,
• Votre assurance contre la vacance locative,
• Vos assurances de prêt (comme vu ci-dessus dans les frais de financement)
• Etc.

Vous avez ainsi la possibilité de vous assurer contre les différents risques liés à l’investissement locatif et cela est bien pris en compte dans le calcul de vos impôts fonciers puisque c’est le montant réel de vos primes d’assurance qui est comptabilisé.

Les charges de gestion de cette location

Lorsque vous confiez la gestion locative de vos logements à un tiers (agence immobilière, administrateur de biens, etc.), vous pouvez retrancher ces dépenses de vos revenus locatifs.

Il en est de même pour tous les frais de gardiennage ou de conciergerie qui concernent le logement loué.

Dans les charges de gestion déductibles, vous pourrez également soustraire de vos loyers perçus tous les honoraires (avocat, notaire, huissier, etc.) liés à des frais de procédure pour régler des différends.

Pour tous les petits frais administratifs de gestion (achat de souches de quittance de loyer, frais de téléphone ou de courrier, achat d’un modèle de contrat de location) l’administration fiscale autorise une déduction forfaitaire de 20 € par an et par logement.

Vous savez maintenant quelles sont les dépenses dont la déduction peut être appliquée sur vos recettes locatives lors de l’impôt sur le revenu et comment les déclarer.

Besoin d’aide pour déclarer vos revenus fonciers ? Et si vous confiez cette tâche à un expert comptable spécialisé ? Prenez rendez-vous gratuitement et sans engagement pour en discuter avec un cabinet spécialisé.

Pour conclure, cette liste des charges déductibles de vos revenus fonciers pour les impôts sur les revenus n’est pas exhaustive. Le Code Général des Impôts prévoit également que toutes les « dépenses effectuées en vue de l’acquisition et de la conservation de son revenu » sont également concernées. Il peut donc y avoir d’autres frais que vous pouvez intégrer afin de réduire l’imposition sur vos revenus locatifs (voir l’infographie ci-dessous qui reprend les détails de ce texte). Pour aller (beaucoup) plus loin, consultez la formation « fiscalité immobilière ». Prenez le temps de faire votre calcul entre le régime réel et le régime micro-foncier pour votre déclaration de revenu pour une mise en location, cela peut être source de belles économies !

En outre, si votre investissement locatif a été réalisé dans le cadre d’une défiscalisation immobilière, vous pouvez en plus bénéficier des réductions d’impôts de ce dispositif. Par exemple pour un investissement en loi Pinel.