Comment se passe un rachat de soulte ? Quelles solutions ? Quel coût ?

Rappel : qu’est-ce que le rachat de soulte ?

Dans le domaine immobilier, on parle de soulte lorsqu’il s’agit d’établir une compensation financière permettant à l’un des deux co-indivisaires d’un bien (c’est-à-dire aux deux personnes possédant ensemble un bien) de récupérer la part de l’autre. Cette situation se produit généralement en cas de divorce, succession ou séparation (rupture de Pacs ou d’un concubinage).

Le rachat de soulte consiste donc à indemniser, par le versement d’une somme d’argent, le co-indivisaire qui souhaite sortir de l’indivision.

Si l’une des parties veut garder un bien commun, une maison par exemple, alors elle doit verser une compensation qu’on va appeler soulte. 💸

Qui fixe le montant de la soulte ? Comment calculer de façon simplifiée la soulte en lien avec le crédit en cours ?

Le montant de la soulte dépend du prix auquel a été estimé le bien immobilier concerné.

Plusieurs éléments entrent en compte dans cette estimation, tels que la localisation du bien, sa superficie, son état général, etc. Retrouvez toutes les solutions pour estimer sa maison ou son appartement.

Par défaut, lorsqu’on a acheté en couple un bien, chacun se verra attribuer 50 % de la propriété. C’est aussi le cas pour un mariage ou un PACS sous le régime de la communauté de biens.

Toute autre répartition est possible. Par exemple, il est possible de faire notifier dans l’acte de vente une répartition 70 % et 30 % selon les apports personnels respectifs et les remboursements des mensualités de crédit. Cela permet notamment de cadrer un achat réalisé par des personnes qui ont des patrimoines et/ou revenus assez différents.

Il y a deux cas de figure au niveau du crédit dans le cadre d’un rachat de soulte

• Il y a encore un crédit immobilier en cours pour le bien auprès de la banque, dans ce cas, il est possible que le conjoint rachète le prêt restant et ajoute la soulte ! Dans ce cas, le taux peut être amené à varier, renseignez-vous auprès de votre banquier. Il est également possible de faire un rachat de l’ancien crédit et d’inclure un nouveau montant pour financer la soulte et les frais.
• Il n’y a plus de crédit bancaire en cours, dans ce cas le conjoint peut uniquement verser la soulte en compensation.

Le montant de la soulte est alors calculé comme ceci : « valeur estimée du logement – capital restant dû du crédit » nous donne le capital net du bien. Pour un bien qui appartient à 50 % à chacun des conjoints, le montant de la soulte sera de 50 % de ce capital net.

Par exemple : pour une maison estimée à 300 000 € et un capital restant dû de 140 000 €, cela fait une valeur nette de 160 000 €. Ainsi, celui qui veut racheter la soulte de l’autre doit lui payer 80 000 € dans le cadre d’une répartition à 50/50.

👉 En utilisant les simulateurs d’estimation immobilière et de calcul de frais de notaire proposés sur Immobilier Danger, vous devez pouvoir évaluer rapidement et facilement le calcul de votre soulte et des frais de notaire associés à payer.

Bon à savoir : si finalement vous décidez de vendre ce logement plutôt que l’un de vous le rachète, regardez comment cela se passe pour une vente de maison avec un crédit en cours.

Estimation entre les parties : se mettre d’accord à l’amiable sur la soulte de façon simplifiée

Les deux époux ou pacsés peuvent se mettre d’accord sur la valeur du bien, et donc sur le montant de la soulte à verser. Sans passer par un agent, un notaire ou même la banque. C’est rare dans le cadre d’un divorce, mais quand les deux personnes sont intelligentes, c’est intéressant de se mettre d’accord sur le montant de la soulte pour éviter les procédures.

🔥 Pour cela, tous les moyens sont bons pour recueillir le maximum d’informations sur les prix des biens dans votre secteur, mais toutes les méthodes ne se valent pas :

• S’aider des prix au mètre carré pratiqués dans la région (regarder ces 7 sites sur les prix de l’immobilier), mais c’est beaucoup trop trompeur, regardez pourquoi le prix au mètre carré n’est qu’un indicateur à manier avec précaution.
• Consulter des annonces immobilières similaires : attention, certains vendeurs surestiment la valeur de leur bien, les annonces qui restent en ligne plusieurs semaines ou mois sont souvent des biens pour lesquels le prix est trop élevé et ne correspond pas à la réalité actuelle du marché.
• Utiliser des sites d’estimation en ligne. Ils vous donneront une fourchette de prix plus ou moins précise.
• Faire appel à des agents immobiliers qui peuvent estimer gratuitement la valeur de votre bien. Attention à prendre plusieurs avis car vous rencontrerez tout type de méthode d’évaluation et de façon de travailler (l’agent qui veut vous fixer un prix bas pour espérer une vente très rapide et avec peu d’effort, celui qui va être juste par rapport aux prix actuels, celui qui va surestimer le prix de vente pour espérer vous faire signer un mandat de vente, etc.).
• Interroger le notaire qui va gérer cet accord de modifier l’acte de propriété et ce rachat pour avoir son évaluation du bien.

Faire appel à un expert en droit pour calculer la soulte en cas de désaccord

Si les deux parties ne parviennent pas à se mettre d’accord sur le montant de la soulte, elles peuvent faire appel à un expert immobilier, qui réalisera une estimation objective et détaillée du bien. En général, cet expert sera choisi d’un commun accord entre les deux parties, ou désigné par le juge en cas de conflit.

Calcul des frais de notaire lors d’un rachat de soulte

Lors d’un rachat de soulte, certains frais de notaire sont à prévoir. Ils incluent l’acte de partage (qui concerne le transfert de propriété), les frais d’enregistrement et les émoluments du notaire. Il est important de noter que ces frais de notaire ne doivent pas être confondus avec la soulte elle-même.

Le montant des frais de notaire se calcule de la même manière que pour un achat immobilier classique. Il faudra prévoir de 7 à 8 % du montant de la soulte pour un logement ancien. Vous pouvez utiliser notre simulateur de frais de notaire pour cela.

Qui paie les frais de notaire lors d’un rachat de soulte ? Que dit le droit ?

Dans la majorité des cas, ils sont répartis entre les deux parties, proportionnellement à leurs parts respectives dans le bien. Toutefois, si les deux parties souhaitent que ce soit autrement, elles peuvent bien sûr s’y accorder avant le passage devant le notaire.

Dans le cadre d’un divorce ou d’une séparation, il est assez fréquent que ce soit celui qui rachète les parts qui paye les frais de notaire.

⚠️ Attention, d’autres frais peuvent être à payer dans le cas d’un rachat de soulte : frais de partage, indemnités de remboursement anticipé du crédit immobilier, etc.

Comment se passe le rachat de soulte dans le cadre d’un rachat immobilier de maison ?

Voici quelques explications supplémentaires sur comment fonctionne un rachat de soulte.

Financement du rachat de soulte : faites une simulation des crédits avec le courtier

Lorsqu’une personne souhaite racheter la part de l’autre co-indivisaire ou la part de son conjoint en cas de séparation, elle doit alors trouver les fonds pour financer cette soulte. Plusieurs solutions de financement sont possibles pour ce remboursement compensatoire :

• Utiliser son épargne personnelle, mais il faut être capable de sortir tout le capital.
• Réaliser un emprunt immobilier classique, à un taux avantageux, pour le futur propriétaire
• Réaliser un prêt hypothécaire (en mettant en garantie le bien immobilier)

👍 Dans tous les cas, il est recommandé de se rapprocher d’un conseiller financier, d’un courtier ou d’une banque qui pourra vous accompagner dans votre démarche et vous proposer les solutions adaptées à votre situation en matière de parts et de crédits

N’hésitez pas à demander une simulation de mensualités avant de vous engager. Le regroupement de crédits peut également être une solution pour financer ce rachat de parts tout en assumant le paiement de vos autres prêts.

Le rôle du notaire dans le rachat de soulte

Le notaire joue un rôle central lors d’un rachat de soulte. Il va être chargé de rédiger l’acte de partage qui officialise le transfert de propriété entre les deux parties. De plus, il va s’assurer que toutes les formalités administratives et fiscales sont respectées afin que la transaction soit légale et sécurisée pour les parties concernées.

Enfin, c’est le notaire qui va également calculer les frais liés à l’opération et veiller à ce que ces derniers soient répartis équitablement entre les deux parties.

Quid de l’assurance emprunteur dans le cas d’un rachat de soulte ?

Lorsque vous empruntez à 2, vous avez plusieurs possibilités pour l’assurance de prêt immobilier sur 2 têtes. La banque exigera au minimum une quotité de 100 % que vous répartissez comme vous le désirez.

Lorsque l’un des co-emprunteurs rachète les parts de l’autre, il doit y avoir une modification du contrat d’assurance emprunteur. La personne qui vend ses parts ne doit plus être assurée. Celle qui rachète les parts doit désormais souscrire une assurance emprunteur à 100 % si ce n’était pas déjà le cas en fonction du crédit qu’il souhaite faire pour financer cette opération.

Ce qu’il faut retenir sur le rachat de soulte

Le rachat de soulte est une solution permettant de sortir d’une indivision suite à un divorce, une séparation (fin de pacs ou d’une union libre)  ou une succession. La détermination du montant de la soulte peut se faire de façon amiable, mais il est parfois recommandé de faire appel à un expert immobilier.

Les frais de notaire sont partagés entre les deux parties, sauf accord contraire. Plusieurs solutions de financement existent pour mener à bien cette opération, et le recours à un conseiller financier ainsi qu’à un notaire est vivement recommandé pour sécuriser la transaction.

💡 Consultez notre article complémentaire : divorce et maison pas finie d’être payée.