Projet de réforme de la fiscalité sur les plus-values immobilières

La commission des finances de l’Assemblée Nationale est en train de voter différentes mesures pour l’immobilier qui, si elles sont réellement adoptées, pourraient voir le jour très prochainement. Parmi ces changements, le plus impactant est celui de la réforme sur l’imposition d’une plus-value immobilière. Deux modifications importantes sont envisagées :

• la fin de l’exonération d’impôt sur la plus-value sur la résidence principale si vous la conservez moins de 5 ans
• la fin des abattements pour durée de détention pour les résidences secondaires et investissements locatifs

Faisons le point sur ces 2 mesures majeures et sur ce que cela pourrait impliquer dans différents cas.

⌛ Pour rappel, rien n’est encore acté. Il peut y avoir des modifications, un abandon ou un report pour ces modifications.

Fin de l’exonération d’impôt sur la plus-value immobilière de votre résidence principale de moins de 5 ans

C’est l’un des avantages fiscaux les plus importants depuis plusieurs années : jusqu’à aujourd’hui, quel que soit le montant de la plus-value que vous réalisez lors de la vente de votre résidence principale, vous êtes entièrement exonérés d’impôts et de prélèvements sociaux.

Cette niche fiscale est parfois utilisée par certains ménages pour spéculer sur certains types de biens avec des plus-values rapides lors d’achat-revente sur du court terme.

Un amendement a été voté pour mettre fin à ce type de spéculation immobilière. Il prévoit que l’exonération d’impôt ne soit valable que si vous détenez ce bien immobilier depuis au moins 5 ans. ⛔

Pour les ventes des résidences principales de moins de 5 ans, c’est la fiscalité sur la plus-value d’une résidence secondaire qui s’appliquerait. Comme nous allons le voir ci-dessous, là aussi il pourrait y avoir des changements majeurs qui feront des gagnants et des perdants.

Heureusement, des conditions spéciales sont prévues pour ne pas être imposées même en cas de revente avant 5 ans afin de ne viser que certains cas spécifiques :

• ✔️ Si la vente a lieu à cause d’un motif impérieux familial, médical ou professionnel : ainsi une mutation professionnelle, un divorce ou une séparation ou encore des problèmes de santé justifiant de ne plus pouvoir conserver ce logement sont des raisons valables pour ne pas être imposé même si vous vendez dans les 5 premières années.
• ✔️ Si la vente à lieu dans le but d’acquérir une nouvelle résidence principale

Autant dire que cela ne concernera qu’une faible part des ventes, mais la porte serait ouverte à la fin de la non imposition des plus-values sur les résidences principales.

🏆 Acheter ou louer sa résidence principale ? : nous avons vu que l’achat n’est rentable qu’à partir d’une certaine durée. SI cet amendement est validé et mis en application, cela va accentuer le faible intérêt d’acheter sa résidence principale pour une courte durée (moins de 5 ans).

Retrouvez tout notre dossier sur la question « acheter ou louer son logement ? » avec un simulateur pour faire des projections détaillées et des explications pour se poser les bonnes questions pour votre mode d’habitation.

L’objectif de cet amendement est d’éviter que cela fasse trop monter les prix dans les secteurs très demandés. Faute de ne pas réussir à mieux contenir l’inflation des dépenses publiques, le gouvernement cherche par tous les moyens à taxer davantage et étudie pour cela toutes les solutions possibles pour limiter le déficit grandissant.

Fin de l’abattement pour durée de détention pour les résidences secondaires et investissements locatifs

Par définition, d’un point de vue de la fiscalité sur une plus-value en immobilier, tout logement qui n’est pas votre résidence principale est taxé selon le régime d’imposition d’une résidence secondaire. Cela concerne donc aussi bien les véritables résidences secondaires, mais aussi tous les investissements locatifs ou les logements vacants.

Les députés ont déposé un autre amendement qui a également été voté : celui d’une réforme profonde de la fiscalité pour une plus-value immobilière d’une résidence secondaire.

Depuis 2013, un abattement était appliqué selon la durée de détention (voir dans l’article en lien ci-dessus). Il permettait une exonération complète d’impôts à 19 % à partir de 22 ans de possession du bien immobilier et une exonération totale des prélèvements sociaux au-delà de 30 ans de détention.

Les députés estiment que cela n’incite pas à remettre des biens sur le marché, quitte à les conserver sans les rénover et sans faire les travaux nécessaires pour les maintenir en bon état.

Ils proposent alors un autre fonctionnement :

• La suppression des abattements selon le nombre d’années depuis lequel vous avez acheté ce bien.
• La plus-value serait calculée en tenant compte de l’inflation officielle, l’imposition ne porterait donc que sur la partie d’augmentation de la valeur qui serait supérieure à l’inflation.
• La fin de l’imposition à 19 % et des prélèvements sociaux à 17.2 %, mais l’application du prélèvement forfaitaire unique (PFU). Aujourd’hui ce PFU est à 30 %, mais un autre amendement prévoit de l’augmenter. On parle de le passer à 33 % dès 2025.

Cela pourrait avoir des répercussions importantes sur votre imposition de plus-value immobilière. Cette réforme va faire des gagnants et des perdants.

⚡ Bon à garder en tête : actuellement les prix de l’immobilier baissent et l’inflation est proche de 2 % en France. Néanmoins, si l’on se retrouve à nouveau dans une période avec une inflation presque nulle et des taux d’intérêt très bas, les prix de l’immobilier pourraient s’envoler à nouveau et les plus-values seraient alors bien plus fortement taxées que dans le passé avec une réforme de ce type.

Devez-vous vendre rapidement votre résidence secondaire ou votre investissement locatif avant cette réforme ?

⚠️ Tout d’abord, il convient d’être prudent avant de prendre une décision hâtive. Il ne s’agit, pour le moment, que d’échanges sur de possibles modifications et rien n’est encore acté. Il est donc utile de s’intéresser au sujet et de suivre les évolutions de cette réforme afin de voir ce qui sera réellement adopté et mis en application. Cela n’empêche pas de prévoir le scénario et de commencer à réfléchir à ce que vous pouvez faire.

Pour ceux qui possèdent des biens de ce type depuis de nombreuses années (notamment ceux qui bénéficient actuellement d’abattements importants parce que cela fait plus de 20 ans qu’ils ont acheté ces biens), ils pourraient être les grands perdants si cette réforme venait à voir le jour.

🔥 En effet, un propriétaire d’un bien depuis plus de 30 ans est aujourd’hui entièrement exonéré d’impôt sur la plus-value s’il vend. Si cette réforme voit le jour, cela ne sera plus le cas. Il sera imposable, et parfois fortement, en fonction de l’évolution du prix de sa maison ou de son appartement par rapport à l’inflation.

Cela sera la même chose, à un degré moindre, pour ceux qui bénéficient déjà d’un abattement important, que ce soit sur l’impôt ou sur les prélèvements sociaux.

Dans ces cas-là, il serait préférable de vendre avant l’entrée en vigueur de ce changement majeur afin de bénéficier des importants abattements sur le montant de la plus-value imposable.

📌 Si cette réforme voit le jour, cela pourrait créer un choc d’offre avec de nombreux biens qui seraient mis en vente en même temps.

Pour laisser du temps aux particuliers et au marché de s’adapter, l’amendement prévoit que ce changement ne serait applicable :

• Qu’à partir du 1er janvier 2026 pour les terrains à bâtir : cela laisserait donc toute l’année 2025 pour finaliser une vente avec la fiscalité actuelle.
• Qu’à partir du 1er janvier 2027 pour les biens bâtis : cela laisserait alors 2 ans aux propriétaires pour vendre avant cette possible modification de fiscalité.

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